拆解無得輸迷思：買日本樓

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百零萬可以上車，租金回報率逾八厘，買日本樓恍似是無得輸的投資，但世上豈有必賺投資，日本樓市其實存在一些風險因素，足以影響你的收租回報。

日本物業勝在夠平
海外物業吸引香港買家「隔山買牛」，離不開兩項因素，一是該地區有其獨特優勢或賣點，二是該市場樓價大落後於香港。日本物業市場正好擁有這兩項因素，日本曾長時間是全球第二大經濟體，交通基建完善，大城市規劃成熟且凝聚龐大流動人口，為位處一線城市租盤提供充足客源。經歷迷失二十年，日本樓價早已遠遠落後於香港，二線城市大單位數十萬港元有交易，而一線城市旺區的細單位，入場費只需要百多萬港元，相對香港高不可攀的樓價，日本物業確實勝在售價親民。

因著日本物業本身的優勢及入場費低，當「安倍經濟學」啟動後，日圓屢創新低，吸引不少年輕投資者把原來儲蓄的首期用來購置日本物業，賺取租金收益，待香港樓市泡沬爆破後再出售物業套現回港置業。年輕投資者以中線持有策略投資日本物業，最大風險是日圓持續下滑，當需要套現資金時，兌換港元便要蝕價。亦有不少準退休人士購置日本物業作長線投資，既可以賺取穩定的租金回報，更期望日本經濟復甦，持有物業價格可以持續升值。這類長線投資者，部署購置日本物業時就要好好考慮日本物業市場的潛在成本及風險。

三大風險 攤薄投資收益
作為長線投資者，部署購置日本樓時，都會考慮到地震、管理、隔山買牛及租霸四個問題，地震可以買保險對沖風險，選擇較優質物業亦不用擔心管理問題，準退休人士購置物業作長線收租，亦樂意親身到日本視察目標物業情況，至於租霸問題，一般日本租客都頗守信用，一旦租客「走佬」，亦可以向擔保人追討欠租。

不過解決以上問題，還有三項潛在風險需要留意。一是人口老化，出生率超低令日本成為全球人口老化問題最嚴重國家之一，未來勞動人口嚴重不足，不單會打擊日本經濟，亦會影響城市缺乏流動人口，導致出租物業乏人問津。要對沖此風險，就要選擇一線城市如東京或大阪，因為一線城市作為日本經濟火車頭，除非經濟全面崩壞，否則仍會保持一定流動人口，較少機會遇到二線城市下調租金仍乏租客問津的情況。

二是稅務開支，不少日本物業代理公司強調租金回報可達八厘，但這個數字是未扣除相關稅務開支。購置日本樓，每年要支付固定資產稅、都市物業稅，放租物業又要支付物業所得稅，物業所得稅更是按租金回報計算，七除八扣下，實際租金回報肯定與八厘有一定距離，故此購置日本物業前，應該先計算實際回報率，假如回報率只有二至三厘，倒不如投資高息公用股或收租股更為化算。

三是經濟因素，日圓持續下滑固然攤薄租金收益，更大的潛在風險是「安倍經濟學」一旦失敗，背負沉重國債的日本政府將會面對財政懸崖危機，甚至令日本經濟全面崩壞，屆時又會重現迷失二十年時大城市租盤十室九空的情況。要應對此風險，準退休人士購置日本物業時除了要做足心理準備，並盡量選擇價錢較平的細單位，以及避免承造按揭，即使持有的日本物業租不出時，亦毋須每月支付額外供款。