居屋「最好年份」就在眼前

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E5%B1%85%E5%B1%8B-%E6%9C%80%E5%A5%BD%E5%B9%B4%E4%BB%BD-%E5%B0%B1%E5%9C%A8%E7%9C%BC%E5%89%8D-073019848.html
房委會透露，第一批新居屋樓花將於今年底推出，包括五個屋苑，共2,160個單位。其中以前大窩口道工廠大廈重建項目尚翠苑最受留意，單是這個項目已佔962個單位，其餘的都是單幢項目，由216-465個單位不等。
正如前文所述，屋苑規模規太少，未能出現規模效應的話，管理費就會出現偏高的情況，而這五個屋苑的規模均低於動輒數千戶的居屋項目。
同時，這數個項目都是在數年前立項，已經算是條件比較好的地盤，可以預期未來的居屋項目，可能要建在更為零碎，或者位置更為偏遠的地點。所以現存的新居屋項目，或者已經是未來條件較好的居屋，可以預期將有大量人申請。
這樣，對於抽中了大澳天利苑的人來說，就會陷入兩難，今次能夠抽中，下次未必有此幸運；但不放棄的話，就連抽這些新居屋的機會都沒有了！
至於對一些仍持有舊居屋的人來說，雖然過去兩三年居屋因白居二的因素，而出現價位急升的情況，甚至可以「吊高黎賣」，但是有了新居屋的話，人們就寧願去抽搏個機會，而不會去高價搶舊居屋，結果將會是「最好年份」就在眼前，未來將會因市場多了選擇而冷卻下來，期望出售居屋改善環境就要早為之計。
電視新聞訪問公屋居民對於居屋定價的意見，以附近屋苑的呎價打個七折就當作出售價，平情而論，這種計法是不公平的，很多人都會忽略，居屋的所謂「折扣」，是屬於地價，而這個地價在出售或出租單位時，是要按當時的市值計算去補地價。
比如一個居屋以140萬出售，當時的地價是60萬，到這個居屋升值到250萬時，補地價會上升到75萬，業主實得的並不是由200萬上升到250萬的升值，而是減去地價之後，由140萬上升到175萬，雖然都是上升了25%，但50萬和35萬總有分別吧！

香港樓價 迭創新高的迷思

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%83%B9-%E8%BF%AD%E5%89%B5%E6%96%B0%E9%AB%98%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D-211034186.html

反映香港樓價的中原城市領先指數今年迭創新高，最新水平較梁振英去年7月上任時升了13%。套用大陸潮語，香港樓價沒有最高，只有更高，一直漲下去，不知伊于胡底。客觀點講，這4年全世界都在印銀紙（量化寬鬆），利率給各央行刻意壓低（金融抑遏）資產價格飛升（資產泡沫）。香港樓價跟隨外圍環境上漲，可以理解，問題是漲幅超過其他國際城市，香港人的買樓負擔成為世界之最。

房策成敗 梁振英政府最大考核
按理說，特首梁振英是治理樓市高價病的不二人選。香港歷任殖民地總督和3屆特區行政長官中，只有梁振英是做房產專業出身，對有關理論和實際操作都一清二楚。梁振英以低民望上場，改善民生是他挽回民心的不二法門。香港民生問題兩件大事是居住環境和貧窮問題，前者是他優而為之，後者是社會深層次問題，非短時間能理順。因此，房屋政策的成敗，就是衡量梁振英政府管治能力的重要標準。樓價升跌就是房屋政策的溫度計。特首梁振英在1月中宣讀上任後第一份施政報告，房屋是重中之重的政策。但你方唱罷，香港二手樓市量價齊飛，以行動對房屋政策投不信任票，很是詭異。

香港過去30年的樓價問題，都與政府的房屋政策有關。1997年前的高樓價是源於每年賣地50公頃的限制。董建華上任後推行的「8萬5」，大量增加新單位，徹底把97前的房地產泡沫蒸發掉，卻遇上亞洲金融風暴，過猶不及，製造了十多萬個負資產業主。2002年11月推出的「孫九招」，停建居屋、控制公屋供應量、限制賣地（取消拍賣土地，暫停勾地一年），穩定了樓市。曾蔭權繼續嚴格執行「孫九招」，在他任內私人住宅落成量年均1萬單位（公屋年均1.5萬單位），是1997年的50%，遠低於年均2.5萬個新增家庭數目。曾蔭權時代伴隨香港樓價飛升，便不難理解。論者或謂，利率也是推高樓市的因素。1990至1997那一波樓市升浪，是碰上美國連番減息，香港出現負利率。2003至今又是碰上利率持續低迷。利率因素無疑和需求有關，但香港的利率政策受制於美國，不是香港可以決定。惟樓宇供應量是政府主導。

5年後樓宇物業仍供不應求
梁振英在施政報告的承諾，是他任內5年落成7.5萬個新公屋單位，另估計未來3至4年私人住宅落成量有6.7萬間。2018年之後還有遠期支票。聰明人屈指一算，就知道未來5年香港樓宇依然是供不應求，假設梁振英2018年連任，他的遠期支票至多是勉強應付到一年3萬個新增家庭需要，依然沒法消耗掉這些年累積的需求量，供求失衡沒法糾正。

經濟學的理性預期理論（Rational Expectation Theory）告訴我們，市場參與者對資產未來價格的預期，會反映在現在的價格變化，這預期往往符合將來實現的狀况。把這理論套用在香港樓市，即是說香港樓市在未來幾年仍是上行格局。市場和梁振英政府角力，誰勝誰負？有以待之。但我肯定的是，香港房屋政策搖來擺去，政府試圖主導市場，是香港樓市的核心問題。

陳茂峰博士
CFA,CFPCM
御峰理財董事總經理
mfchan@nobleapex.com

將軍澳勾地表地 改建居屋

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3%E5%8B%BE%E5%9C%B0%E8%A1%A8%E5%9C%B0-%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%B1%85%E5%B1%8B-224610199--sector.html

【經濟日報專訊】為達致「協助中產置業」的施政理念，政府提速覓地建居屋，並向勾地表打主意，已鎖定將軍澳南65C2區用地，將會剔出勾地表，由原建私樓改作居屋發展，可增加1,000伙短期供應，但估計令庫房少收約50億元。

陳茂波：絕不會留一手

發展局局長陳茂波昨透露，最近提供了一幅在將軍澳勾地表住宅地，給運輸及房屋局，可以興建1,000個居屋單位。他又指，由於該地皮相對比較「熟」，不需要很多工作就已可啟動工程。

至於其他勾表內用地，陳茂波指出，很多用地規模較細，只能夠提供一百、幾十個單位數目亦不出奇，無論作公屋或居屋發展都不合適，甚至更指「如果在發展局而言，如果有如此簡單的辦法，絕不會留一手。」

將軍澳市中心南部屬近年私樓土地供應主要來源之一，現尚餘4幅住宅地位於勾地表內，早前地政署則向城規會建議將4幅用地稍為放寬地積比，並傾向將4幅用地內其中一幅用作資助房屋發展，以達到增加資助房屋。

發展局發言人指，該幅撥作居屋發展的用地為將軍澳65C2區用地，又指會按需要審視土地的最適當用途，在合適情況下不排除將私營房屋地轉為發展公營房屋。

涉29萬呎 地積比3.3倍

資料顯示，該用地鄰近播道書院傍及將軍澳65區公屋地盤，佔地約28.9萬平方呎，最新住宅地積比率為3.3倍，可建樓面約95.4萬平方呎，足以興建逾1,000伙居屋，平均面積約900多平方呎。不過估計有機會興建更小型居屋單位。

建築、測量及都市規劃界立法會議員謝偉銓認為，將勾地表用地轉作公營房屋時，政府須平衡經濟需要，達到善用資源。有測量師就估計，以近日賣地成績，料該用地若保留作賣地用途，估值介乎43.9億至54.9億元，樓面地價約4,000至5,000元。

至於鄰近該幅居屋用地傍的將軍澳65C1區用地，則已安排於今年首季賣地計劃內出售，住宅樓面約95.4萬平方呎，另設14.5萬平方呎非住宅樓面。

至於4幅用地放寬地積比率的申請，規劃署認為，放寬幅度及增加的單位數目屬合理，而且已規定設立非建築帶等，用地發展高度亦保持梯級狀，故此未有作出反對，料可於今年城規會通過。

施政無辣招 樓市即起哄 天晉尚悅加推搶客 二手反價頻現

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%BD%E6%94%BF%E7%84%A1%E8%BE%A3%E6%8B%9B-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%8D%B3%E8%B5%B7%E5%93%84-%E5%A4%A9%E6%99%89%E5%B0%9A%E6%82%85%E5%8A%A0%E6%8E%A8%E6%90%B6%E5%AE%A2-%E4%BA%8C%E6%89%8B%E5%8F%8D%E5%83%B9%E9%A0%BB%E7%8F%BE-210413485.html

行政長官梁振英首份施政報告未有再推辣招打壓樓市，令新盤市場醞釀新一輪鼓動。二手市場亦續錄破頂成交，業主紛紛反價封盤（見另稿）。

新地（0016）將軍澳天晉2期，在施政報告公布後，昨午隨即以平均實用呎價13,144元（建築呎價10,313元），加推24個實用面積813至943方呎的單位搶客；並於昨晚再加推50伙，實用呎價1.29萬元（建築呎價10,258元）。該盤昨晚再發售周日所加推的53伙，即使九成單位已不再送贈車位（等同變相加價一成），但亦售逾九成。

此外，恒地（0012）及新世界（0017）的元朗尚悅，昨天單日已售出11伙，並再以平均實用呎價9716元（建築呎價7296元），一口氣加推80伙應市。

施政報告沒有辣招打壓樓市，加上新地每次採用限量形式加推單位，營造天晉2期每次推售都能「鋪鋪清」的旺場局面。新地昨午在梁振英公布完施政報告後不久，再使出「擠牙膏」式戰術，以平均實用呎價13,144元（建築呎價10,313元）加推24伙，並於周末發售，未有加價。該批單位中，除一個定價為1431萬餘元的「天晉至尊」續送車位外，其餘23個向將軍澳填海區景、位處5A座的實用面積813至845方呎3房戶（建築1037至1077方呎），均不再送車位，入場費1045萬元起。

天晉53伙 昨晚售逾九成
另天晉2期昨晚亦以平均實用呎價13,789元發售53伙（建築呎價10,836元），除5個頂層特色戶和「天晉至尊」4房戶，續贈送價值138萬元的車位外，其餘48個實用面積為828至843方呎的3房戶（建築1035至1075方呎），是樓盤首批定價不再包含車位的單位，即變相加價約一成。消息指，整批單位於晚上售逾9成，令樓盤累售單位增至近197伙，佔單位總數784伙約2成半，估計新地套現近25億元。

尚悅昨單日沽11伙
至於恒地牽頭的元朗尚悅，昨至少沽出11個實用面積356至448方呎兩房戶（建築492至603方呎），售價346萬至451萬元，買家全屬本地客。自房協青衣「置安心」項目綠悠雅苑上月底接受申請以來，尚悅去貨速度加快，樓盤迄今累售逾720伙，套現近30億元。

此外，新世界車公廟站溱岸8號，昨晚亦售出3座25樓、向城門河景的C室，實用面積1405方呎（建築1847方呎），作價1772.3萬元，實用呎價12,614元（建築呎價9596元），買家為本地客。

逾200萬元公屋王去年大增 竹園北邨長安邨 成交價高見285萬

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%80%BE200%E8%90%AC%E5%85%83%E5%85%AC%E5%B1%8B%E7%8E%8B%E5%8E%BB%E5%B9%B4%E5%A4%A7%E5%A2%9E-%E7%AB%B9%E5%9C%92%E5%8C%97%E9%82%A8%E9%95%B7%E5%AE%89%E9%82%A8-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E9%AB%98%E8%A6%8B285%E8%90%AC-211216847.html

去年私人市場受到政府兩招綑綁，以致交投大減，二手公屋物業成交宗數也同樣減少。土地註冊處資料顯示，2012年二手公屋買賣登記錄得432宗，按年下跌近一成，不過，市場同時頻現天價公屋成交，成交價逾200萬元的公屋買賣達54宗，帶動公屋登記總值反而按年錄得近7％升幅（見圖），兼創下自2000年有紀錄以來最高登記總值。

54宗成交價逾200萬
中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2012年二手公屋買賣合約登記錄得432宗，按年跌9.8％，亦是3年新低，不過登記金額就錄得6.9％增幅，達到6.5億元。全年成交中逾100萬元或以上的二手公屋物業買賣登記達376宗，較2011年增加9.3%。其中佔總成交宗數13％，即54宗的成交價更逾200萬元。

蔡涯棉：用家主導 天價成交將減少
身兼房委會委員的長遠房屋政策督導委員蔡涯棉指出，去年私人市場樓價急升兩成，熱潮難免蔓延至公屋市場，連帶個別位處市區、座向景觀較佳的公屋都要以高價成交。不過相信今年樓市傾向平穩發展，公屋市場始終是用家市場，天價公屋成交將減少。

黃大仙竹園北邨、青衣長安邨兩個單位去年分別以285萬元成交價登上最貴「公屋王」。去年4月時，青衣長安邨安江樓高層9室，實用面積485呎，以285萬元自由市場價成交，實用呎價5876元。至9月時，黃大仙竹園北邨桐園樓高層20室同以285萬元易手，實用面積489方呎，實用呎價5828元。

上水天平邨 去年二手公屋成交量稱冠
若按屋邨統計，上水天平邨去年錄得最多30宗二手公屋買賣登記，總值4768.7萬元，其次為黃大仙竹園北邨錄24宗居次，總值3890.4萬元，排第三位的粉嶺華明邨則錄23宗。港府在10月底出招，公屋市場同受影響，12月二手公屋買賣合約登記僅21宗，總值3590萬元，按月分別大減六成，兼創10個月新低。

天水圍居屋即睇即買 實用呎價5631
另外，黃大仙下邨1座高層15室，實用面積443方呎（建築574呎），2房戶，望山景，新近以綠表價175萬元成交，實用呎價3950元（建築3049元）。

公屋以外，市場也剛錄得二手居屋高價成交。 祥益地產營業主任黃肇雯表示，天水圍天麗苑高層18室，實用面積426呎（建築面積572呎），屬開放式間隔，剛獲區內上車客垂青，「即睇即買」以239.9萬購入，實用面積呎價為5631元（建築呎價為4194元）。

明報記者 葉浩霖

一城天台戶 實用呎價12116破頂 屋苑物業新年開齋盤 高建築呎價四成

沙田第一城連天台樓王平面圖家居設計

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【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%9F%8E%E5%A4%A9%E5%8F%B0%E6%88%B6-%E5%AF%A6%E7%94%A8%E5%91%8E%E5%83%B912116%E7%A0%B4%E9%A0%82-%E5%B1%8B%E8%8B%91%E6%96%B0%E5%B9%B4%E9%96%8B%E9%BD%8B%E7%9B%A4-%E9%AB%98%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%91%8E%E5%83%B9%E5%9B%9B%E6%88%90-210623484.html

沙田第一城踏入新一年即錄得破頂成交，37座頂層連天台戶以344萬成交，單位實用面積284方呎（建築395方呎），實用呎價高見12,116元，遠較建築呎價8708元高約四成。由於天台面積不計算入實用面積，有測量師認為，所謂「實用面積」（Saleable Area），未能完全反映附屬設施價值，市民買賣二手樓時除同時參考實用及建築面積資訊外，更應現場視察，不能單以實用面積數字高低了解單位實用性。

美聯高級營業經理黃錦瀚表示，是次破紀錄成交位於第一城37座頂層連天台戶，獲用家以344萬元承接，呎價創屋苑新高。原業主於95年4月份以約159萬元購入，帳面獲利約185萬元或1.2倍。翻查紀錄，沙田第一城之前兩次破頂，均是去年10月初，即雙辣招前，其中23座中層C室，實用面積327呎（建築395方呎），以333萬元成交，實用呎價10,183元。對比最新的37座連天台戶成交，兩者成交價雖差距僅11萬元或者3％，但實用面積相差卻達43方呎或者15％（建築面積相同），實用呎價差距19％。

同建築面積 實用呎價相差19％
政府強制代理必須提供實用面積，原意讓業界採用統一標準進行銷售，方便買家真實了解及比較物業價值，不過在是次成交中，採用實用面積計算後的呎價反而被拉高。前測量師學會會長陳旭明指出，兩者偏差在於現時政府就「實用面積」定義，未能反映部分物業附屬設施的單位。他舉例現時車位、天台以及花槽等都不納入實用面積，惟這配套往往是豪宅或者獨立屋的賣點及買家認為有用的地方，並反映在成交價格內。

測量師質疑實用面積名不副實
陳旭明同時指出，「實用面積」本身名不副實，因為包括了圍牆，不等同實際可鋪地毯面積（Carpet Area），應翻譯為可銷售面積，「所謂實用面積，究竟是用家覺得實用，還是發展商覺得實用？」。

另外，第一城39座高層G室，亦獲置安心綠悠雅苑轉軚客入市，單位實用面積304方呎（建築410方呎），333萬元成交，實用呎價10954元（建築呎價8122元）。

南豐1個月3破頂實用呎做1.24萬
港島上車盤南豐新邨在上月初建築呎價首次破萬元，短短一個月內即3次破頂。

利嘉閣分行經理楊志能表示，1座高層B室，望內園景，實用面積391呎（建築474呎），獲用家以286.6萬元承接，實用呎價12373元（建築呎價10207元）。

明報記者 葉浩霖、鄒凱婷

綠表居屋王 東濤苑賣600萬 實用面積呎價逾9000 原業主4年賺逾倍

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E5%B1%85%E5%B1%8B%E7%8E%8B-%E6%9D%B1%E6%BF%A4%E8%8B%91%E8%B3%A3600%E8%90%AC-%E5%AF%A6%E7%94%A8%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E5%91%8E%E5%83%B9%E9%80%BE9000-%E5%8E%9F%E6%A5%AD%E4%B8%BB4%E5%B9%B4%E8%B3%BA%E9%80%BE%E5%80%8D-210432340.html

政府原以為置安心可令樓價回軟，但正當置安心青衣綠悠雅苑上周五正式接受申請之際，居屋再有新樓王誕生。筲箕灣東濤苑一個952呎望海景單位，獲外區綠表客以600萬元承接，呎價6302元，成交金額創全港新高，成為全港綠表居屋新樓王。此外，有參觀過綠悠雅苑的買家，因覺綠悠價錢直逼私樓，加上設有禁售期，決定轉軚以自由市場價474萬元購入荔景夾屋浩景臺一個望山景單位。

榮登居屋新樓王的東濤苑D座映濤閣極高層5室，面積952呎，為全港罕有較大面積的居屋單位，造就是次以成交金額計的居屋新樓王誕生。

美聯物業助理區域經理黎泳傑表示，雖然該座並非臨海，惟單位因樓層極高，可越過鯉景灣而遠眺未來郵輪碼頭景。雖然綠表呎價僅6302元，不及愛蝶灣呎價逾6500元的全港綠表居屋樓王，但呎價依然屬高價水平。若以實用面積計，呎價更高逾9000元。

黎稱，新買家為外區客，因發覺市場已消化辣招，加上用同一金額難以於私樓市場購入心頭好，結果睇樓兩周後最終以新高價入市；原業主08年底289萬綠表價買入，勁賺311萬或1倍。

綠悠客轉軚 474萬購夾屋

另外，有睇過綠悠雅苑的買家轉軚購入荔景夾屋浩景臺。美聯助理區域經理余柏表示，浩景臺6座高層A室，望山景，759方呎，以自由市場價474萬元成交，呎價6245元，屬同類市價成交，新買家考慮過綠悠雅苑的價錢、位置及轉售限制等因素後，決定轉軚買入二手夾屋；原業主於09年以278萬元買入，經是次轉讓帳面獲利196萬元或71％。

康盛兩日兩破頂 呎價首破5000

此外，樓齡逾20年的將軍澳居屋康盛花園，更兩日兩度破頂。中原分行經理柯勇表示，康盛花園3座高層J室，653方呎，以333萬自由市場價成交，呎價5100元，除屋苑首破5000元外，更打破日前以4870元所創下的屋苑最高呎價紀錄。他又稱，原業主於99年10月以95萬自由市場價買入，持貨13年，經是次轉讓帳面獲利238萬元或2.5倍。

將軍澳本月成交200宗 升近三成

受到新地（0016）天晉2期快將開售刺激，美聯董事郭玉滿指出，過去兩天將軍澳二手交投達20宗，較上一周期的10宗大升1倍；本月區內成交量達200宗，較上月全月158宗升27％。另日出康城領峯6座極高層右翼A室，1302方呎，以865萬元成交，呎價6644元，創屋苑呎價新高。

明報記者

將軍澳二手升溫 三日21宗 維景灣畔業主賠訂 提價54萬售出

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3%E4%BA%8C%E6%89%8B%E5%8D%87%E6%BA%AB-%E4%B8%89%E6%97%A521%E5%AE%97-%E7%B6%AD%E6%99%AF%E7%81%A3%E7%95%94%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E8%B3%A0%E8%A8%82-%E6%8F%90%E5%83%B954%E8%90%AC%E5%94%AE%E5%87%BA-210437082.html

雖然平安夜（24日）天氣驟冷，但至昨日氣溫稍回暖，過去3天二手樓市也見好轉，其中將軍澳區表現尤其突出。物業代理指出，將軍澳過去3日錄得約21宗成交，而本月至今更有約180宗，較上月同期增約三成，區內維景灣畔一個983方呎單位，業主賠訂予買家後提價54萬元，最終以862萬元成功再售出，而將軍澳廣場亦錄呎價8179元破頂價成交。

一手盤方面，將軍澳天晉2期、九龍城曉薈等焦點新盤按兵不動，聖誕假期一手市場僅由貨尾盤撐場，估計平安夜至昨日3天，合共錄逾26宗一手成交（見表），與去年聖誕假期銷情相若，當中元朗尚悅成為贏家，其間共售至少15伙，據悉不少買家都是在參觀房協「置安心」項目青衣綠悠雅苑後，轉軚購買私樓的人士。

尚悅昨沽逾10伙 本地客居多

新盤市場過去3日累積售逾的26伙中，逾半數來自恒地（0012）及新世界（0017）合作的元朗尚悅，單計昨天「拆禮物日」沽逾10伙，售出單位主要屬565至603方呎兩房細戶型，呎價6700餘至7200餘元（單位銀碼370萬餘至430萬餘元），買家基本全屬本港用家，未聞買家額外印花稅（BSD）成交個案。不過，代理消息指出，九龍城御•豪門一個高層1214方呎C單位，獲內地客洽購；以售價2102.4萬元計，該內地客如落實購入單位，需付15％BSD約315萬元。

代理表示，由於房協綠悠雅苑遲至明年4月才發售，加上樓花期長約3年，令不少睇樓客轉軚購買銀碼相若的細價私樓，從而令尚悅受惠。尚悅本月迄今已售約115伙，使樓盤10月26日（即BSD生效前一天）推出至今，累售單位總數增至近535伙，套現逾22.1億元。

同時，信置（0083）牽頭的大埔溋玥、長實（0001）荔枝角一號•西九龍，過去3日均售約4伙。

將軍澳廣場 呎價8179元破頂

二手方面，美聯首席高級營業經理林振聲指出，將軍澳過去3日錄約21宗成交，令本月迄今累積成交宗數近180宗，較上月同期約140宗升逾28％；而將軍澳廣場亦錄破頂成交，第5座高層747方呎、望海景F室，以611萬元易手，呎價8179元，創屋苑新高。

另維景灣畔假期內至少錄兩宗成交，其中一宗屬原業主賠訂予買家，再成功轉售的個案，新售價更於短短近兩周內，（比原先售價）調高54萬元；單位為第13座高層E室，建築面積983方呎，本月中本來以808萬元沽出，但原業主之後寧願向買家賠償訂金約28萬元，再於聖誕當晚以862萬元售出單位、呎價8769元。

太古城本月25宗成交 按月微升

港島藍籌屋苑太古城交投表現亦不錯，過去3日累積錄逾10宗成交，令本月成交總數增至約25宗，略高於上月全月24宗紀錄；最新成交包括銀星閣高層一個905方呎B室，作價1243萬元，呎價高見13,734元。另智星閣底層785方呎「縮則」、外望水管喉位的3房單位，剛以778萬元成交、呎價9911元。

元朗YOHO Town 2座一個高層525方呎兩房戶，亦以401萬元易手，呎價7638元，屬同型單位新高呎價紀錄。

明報記者 林可為 鄒凱婷

豪宅天價未必是泡沫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E5%A4%A9%E5%83%B9%E6%9C%AA%E5%BF%85%E6%98%AF%E6%B3%A1%E6%B2%AB-212936395.html

近日慧雅談到本港樓市，不少人認為本港豪宅物業的價格令人咋舌，因此斷定這是泡沫。

毋疑，本港豪宅的價錢很嚇人，但這並不一定表示本港樓市已存在很大風險。歸根究柢，每個地方的樓價，最終都是反映該地方的人民的財富和財富分佈情况。現時香港某些豪宅的價錢確是高得驚人，但香港卻似乎有足夠數量的有錢人和外來富豪支撐這些物業的價值，而且這批物業的數量似乎仍不夠分，因此對於位於傳統豪宅區的物業而言，現時有說是「夠膽開價便是」，再貴都是有人接貨。在一、兩年前，天匯的做價令人覺得不可思議，但近日太古於司徒拔道的OPUS，卻創出總價4億多、呎價近7萬的天價。

高槓桿短炒 市場風險才算高

以慧雅之見，超級豪宅恍似稀有古董，很難為其真正的價值定下客觀的標準，只要有買家願意支付那個價錢便是了。慧雅認為其中一個指標，是物業的價值相對買家的財富。若該買家有過50億的身家，他又確是「負擔」得起買一個4億多元的「心頭好」，若他是有過百億的身家，那4億多元對他而言，不見得是怎樣的一回事，我們很難從價錢本身判斷這是否泡沫。我們可以說的是，若買家用上了很大的借貸槓桿，以及準備短暫持貨大炒一轉，這才代表市場的風險已高，一旦有什麼突發事件出現，不少人會突然失去預算，但這相信並不是今天本港豪宅的情况。另一方面，根據慧雅的了解，本港豪宅的買家不止是內地人，本地有錢人的財政實力，亦是不可忽略。

施慧雅

mscya88@yahoo.com.hk

海嘯4周年 樓價升近六成 遠勝恒指同期9.6%升幅

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B5%B7%E5%98%AF4%E5%91%A8%E5%B9%B4-%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%8D%87%E8%BF%91%E5%85%AD%E6%88%90-%E9%81%A0%E5%8B%9D%E6%81%92%E6%8C%87%E5%90%8C%E6%9C%9F9-6-%E5%8D%87%E5%B9%85-212430036.html

08年雷曼破產為全球金融海嘯掀起序幕，香港經濟陷入經濟低谷，樓價直線滑落，明日為雷曼爆煲4周年，回首過去4年，本港經濟逐漸復蘇，樓價亦拾級而上，現時樓價較08年9月大升近六成，但反觀恒生指數4年間只有不足一成升幅，反映樓價升幅大幅跑贏股市。當年敢於海嘯時入市購入信置（0083）荃灣御凱買家，更剛以1380萬沽出，4年大賺566萬元，升幅約7成。

曾是華爾街四大投資銀行之一的雷曼兄弟於2008年9月15日宣布破產，金融海嘯席捲全球，恒生指數在事件翌日收市報18,300點，其後恒指屢試新低，4年後的昨日收市報20,048點，較雷曼爆煲翌日僅上升9.6%。至於反映樓價的中原指數在08年9月中旬錄68.26點，隨經濟衰落於12月曾低見56.71點。4年後上周最新公布的中原指數已達107.99點，創歷史新高，較雷曼爆煲一周的指數大升58.2%，樓價4年期間升幅遠遠拋離股市。

荃灣御凱買家4年賺566萬

事實上，08年底部分發展商毋懼金融海嘯推出新盤，包括信置荃灣御凱、新地（0016）元朗原築及沙田壹號雲頂，其中4年前大膽於海嘯時入市購入御凱的買家，剛大賺沽貨離場。置業18營業經理梁杏鳳指出，御凱1座中低層B室，1333方呎，享海景，原業主於08年10月以814.3萬元一手買入，近日以1380萬元沽出，呎價10,353元，持貨4年物業升值69%，帳面大賺565.7萬元。

政府多番出招遏樓市

短短4年間本港的息口環境、樓市政策產生巨變，以按揭成數上限為例，08年時所有住宅物業樓按可高達95%，但近年政府多番出招收緊按揭，1000萬元及以上物業按揭上限收緊至5成。此外，政府亦推出額外印花稅打擊炒風。

學者﹕低息持續刺激樓價大升

嶺南大學經濟系教授何濼生表示，4年間樓價大升近六成是「升得勁」，樓價差異反映當年與現時的經濟環境不同，08年時香港經濟環境十分惡劣，09年經濟更出現負增長，現時經濟未算好，但預計全年經濟仍有1%至2%增長。何續稱，由於近年持續低息，加上市民「一路睇住（樓價）升」，增加入市意欲，導致近兩年樓價升勢持續。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，現時銀行借貸態度雖仍積極，但資金成本增加，銀行傾向加息；不過未來1至2年美國經濟難有起色，估計低息環境持續，對樓市依然具支持作用。

明報記者 鄒凱婷

中大亞太研究所鄭宏泰﹕樓市如船 全部人坐一邊易翻艇

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%A4%A7%E4%BA%9E%E5%A4%AA%E7%A0%94%E7%A9%B6%E6%89%80%E9%84%AD%E5%AE%8F%E6%B3%B0-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%A6%82%E8%88%B9-%E5%85%A8%E9%83%A8%E4%BA%BA%E5%9D%90-%E9%82%8A%E6%98%93%E7%BF%BB%E8%89%87-211625340.html

中文大學轄下香港亞太研究所上周三發表一項電話民調結果，成功訪問的744名18歲以上市民，當中高達90.7％的人認為現時香港樓價過高，48.3％受訪者估計，在梁振英管治下，未來一年樓價會維持平穩，但亦有近三成（約29.7％）相信樓價會繼續上升，認為未來一年樓價會下跌的只有10.6％。

香港亞太研究所社會與政治發展研究中心副主任鄭宏泰指出，有關調查結果對投資物業有一定啟示性，因但凡投資市場如坐船一般，出現「側埋一邊」的看好，往往是出現調整的警號。

鄭宏泰指出，有關調查結果反映了市民對梁振英政府會成功抑遏樓價缺乏信心，而調查結果公布的翌日，梁振英巧合地推出了增加樓宇供應的「十招」，可算是回應了市民訴求。

鄭又認為，雖然梁十招中的部分政策未必全面和成熟，但至少增加了透明度，也顯示了政府確有意做點事、讓市場進行討論，令買家入市前可作較詳細的考慮，例如根據傳媒報道，剛過去的周末，十大屋苑交投就下跌了四成。

男性私樓租客傾向信樓價續升
他又指出，可留意民調結果中一些較細緻部分（見表），如認為樓價會上升的受訪者中，男性比例較女性高，30歲或以下年輕人比例也較高，原因可能是，結婚時多由男方負責買樓，而年輕人則較少有負資產的經歷，較容易覺得樓價只會升，不會跌。

此外，租住私人樓的受訪者，或許由於需面對加租壓力，所以較傾向於相信樓價會續升。至於教育程度，學歷較高以及認為自己屬於中上層或上層的人士，也會較有可能預測樓價會續攀升，這可能因為他們掙錢能力較高，所以傾向於認為大家都可以負擔較高樓價，所以樓價有向上的動力。

鄭宏泰認為，以上結果，如男性和租私人樓住人士較傾向於認為樓價繼續上升，反映這些人入市時可能具有「緊迫」性，較易恐慌性入市。每當人們在恐慌下做投資決定，多會較不理性而「做錯事」，此時樓市出現「側埋一邊」而增加風險的機會也會較高。

香港樓市剛需強 難大跌
對股市有研究的鄭宏泰認為，樓市與股市、經濟一樣有周期，只是周期較長。市場就似一條船，全部人都走向一邊會容易「翻艇」。民調結果顯示逾九成受訪者認為樓市有問題，這是一個signal（信號），說明投資者sense（感到）有問題。

然而，他也認為香港樓市的剛性需求頗強，除了結婚上車和換樓需求，內地人的需求也不能小覷，「如雙非兒童家長有一定經濟能力，有能力來港買樓，他們的子女也陸續到了入學年齡，有來港置業或租樓的需要。

高地價屬無奈 建公屋居屋穩社會
另外，環球經濟不景，資金缺乏出路，加上低息，部分資金會考慮到香港樓市做parking（停泊）」，除非房策大變或出現戰爭災難，香港樓價縱調整，也難以大幅回落。

香港自殖民地時代起一直奉行高地價政策，對此，鄭宏泰表示，「以往如果香港唔係高地價，邊有人會嚟投資？所以香港政府視房屋為一種資本儲存的工具，所以要谷高樓價，令投資房產有回報，（投資者）才會將資金放在這裏」。不過，這亦對無產者不利，所以要建公屋令低下階層居有其所，而在公屋和私樓之間，則興建居屋作為中間的平衡，以緩解社會不穩定因素。

梁特首房屋政策 左右為難
他又指出，由於特區政府曾因八萬五而被責怪為造成負資產的罪魁禍首，曾蔭權時供應不足亦被指摘，梁振英被夾在中間，推動房屋政策變得為難。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

200萬細價樓 半年內絕迹

【經濟日報專訊】 http://hk.news.yahoo.com/200%E8%90%AC%E7%B4%B0%E5%83%B9%E6%A8%93-%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E5%85%A7%E7%B5%95%E8%BF%B9-224827841--sector.html

細價樓市場氣氛熾熱，二、三綫屋苑造價急升，200萬元以下細價上車盤買少見少，連沙田、粉嶺、上水及大埔等偏遠地區也漸漸消失。按目前走勢，估計不出半年，細價盤將絕迹市場，買家只能入市公屋或居屋。

據本報追蹤各區200萬元以下放樓盤情況，發現除屯門區外，連沙田、粉嶺、上水及大埔等主要屋苑（單幢樓及居屋除外），已沒有200萬元以下放盤單位。

嘉湖物業代理：10年來首見無供應
連過去一直被視為「上車樂園」的嘉湖山莊，隨着樂湖居一個極低層兩房單位上周以202萬元沽出後，叫價200萬元或以下單位正式消失。「我這區工作近10年，從來沒見過屋苑沒有200萬元以下細價盤放售，過去無論樓市多旺，總有幾個低層向街單位供應，但現時該類單位，即使連租約放盤，叫價也要205萬元。」一名嘉湖山莊資深物業代理感概地說。

據悉，嘉湖山莊本月至今近80宗成交，呎價3,800元，較年初升逾25%。據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑年初至今共錄151宗200萬元或以下細價盤註冊，已較去年同期301宗急跌50%。

屯門私樓僅267伙放盤 挫68%
區內物業代理指，自政府有意放寬5,000名白表人士進入居屋綠表市場後，無論用家及投資者都對細價樓前景特別有信心，近期細價樓走貨速度比想像中快，故連嘉湖山莊也沒有200萬元以下放盤。

現時全港只有屯門區才有小量200萬元或以下上車盤，根據祥益地產提供數據顯示，現時屯門區共有267個（若連公屋、居屋則有483個）200萬元以下放盤，較年初843個急跌68%。值得注意的是，屯門細價樓放盤雖仍有267伙，惟大部分屬連租約或鄰近凶宅的單位，買家未必能接受。如屯門翠林花園有6個200萬元以下細價盤，叫價最平是C座低層A室，425平方呎，叫價175萬元，惟同層另一單位屬凶宅，故放盤一段時間仍未沽出。

祥益地產總裁汪敦敬稱，按目前細價樓吸納速度，估計不出3至6個月，200萬元以下細價盤會絕迹市場，買家只能流入公屋或居屋市場。

對於近期樓價急升，引起社會廣泛回響。他認為，政府過去兩年推出多項措施，已為樓市去泡沫化，以細價樓為例，過去充斥炒家，現時純用家及長綫投資者入市，樓價升純為市場力量，相對過去更健康。（系列三之一）

半世紀山頂屋仔 呎叫10萬 布力徑名人聚居地 4洋房連環放盤

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8D%8A%E4%B8%96%E7%B4%80%E5%B1%B1%E9%A0%82%E5%B1%8B%E4%BB%94-%E5%91%8E%E5%8F%AB10%E8%90%AC-%E5%B8%83%E5%8A%9B%E5%BE%91%E5%90%8D%E4%BA%BA%E8%81%9A%E5%B1%85%E5%9C%B0-4%E6%B4%8B%E6%88%BF%E9%80%A3%E7%92%B0%E6%94%BE%E7%9B%A4-212115711.html

【明報專訊】雖然近月超級豪宅成交疏落，但業主叫價卻毫不心軟。以往經常「零」放盤的城中名人聚居地山頂布力徑，近月有個別業主陸續放盤，放盤量達4個，屬近年罕見，其中最新放售的布力徑9號屋，叫價高達6億元，意向呎價超過9.2萬元。至於息影藝人羅霖「姑仔」劉懿茵持有的布力徑16號屋，雖為一幢樓齡達47年，兼為不可獨立重建的屋苑式洋房，仍以天價4.6億元放售，每方呎叫價接近10萬元水平，挑戰山頂普樂道洋房呎價9.6萬元之紀錄。

布力徑一直是傳統豪宅區，甚受名人或傳統名門望族歡迎，一眾業主持貨多為自住或長線持有之用，市場上的放盤不多，一般只會有一兩個物業同時放售，更經常出現「零」放盤的情况，故現時放盤量達4個之多，已是近年罕有的放售潮。區內代理指出，由於該類業主一般都極具實力，加上眼見市場放盤不少，同類物業供應罕有，叫價都極為進取。

布力徑16號屋 屋內只有基本裝修
市場消息指出，面積約4615方呎的布力徑16號屋，雖然屬屋苑式洋房，並不可獨立作重建用途，做價一般會較獨立屋地為低，加上物業樓齡已達47年，據代理提供照片，屋內只有基本裝修，且甚為殘舊，但現時叫價卻達4.6億元之高，每方呎叫價高達99,675元，企圖挑戰全港最貴洋房「天比高」之地位。前身為天比高的山頂普樂道10號屋，去年便以呎價96,362元創下全港最貴洋房（扣除屋地外）之紀錄。

羅霖「姑仔」 94年2800萬購入
資料顯示，物業之業主為Lee Hoew Yong及Lau E Yan Betty，後者即為商人劉坤銘胞妹、息影藝人羅霖「姑仔」劉懿茵，二人於94年僅以2800萬元購入，若成功以4.6億元售出，帳面可獲利4.32億元，賺幅高達15.4倍。劉懿茵於豪宅市場多以長線投資為主，且經常大幅獲利，2010年便以1.35億元售出南區壽山村道明園C號屋，14年間勁賺9220萬元或2.2倍。

9號屋6億元放售 呎價達92592
至於布力徑另一個天價放盤，則是由一個居港已久的泰籍家族持有的9號屋，面積6480方呎，新近以6億元放售，意向呎價達92,592元。資料顯示，該家族於99年以Eastern Will Investment Limited名義，斥資4750萬元購入；若成功以6億元售出，即可獲利5.525億元，賺幅11.6倍。

明報記者 林尚民

買400呎市區樓 須不食不用11年

http://hk.news.yahoo.com/%E8%B2%B7400%E5%91%8E%E5%B8%82%E5%8D%80%E6%A8%93-%E9%A0%88%E4%B8%8D%E9%A3%9F%E4%B8%8D%E7%94%A811%E5%B9%B4-224908341.html

【經濟日報專訊】置業安居是不少家庭的夢想，但本港樓價飛漲，打工仔薪酬升幅遠追不上。中大研究顯示，要於市區置業，普通家庭不食不用11年，才夠錢買一個400呎單位。港人去年無論買樓還是租樓，負擔是10年來最重。

學者指已敲響警號，而由於今年本港樓價比去年更高，料市民負擔物業能力將進一步下降。
「用人工升幅追樓價？根本追不到！」王小姐07年在北角看中逾50年樓齡的500多呎單位，當時才180萬元，想買入收租卻無盤，不料至今同類單位已急升至300多萬元。她丈夫同期原本亦看中將軍澳一單位，不料業主反價，結果二人均錯過入市時機，至今都上車無望。

去年生活質素 10年來第二低
王小姐說，物業代理不斷叫她等樓價回落，不料業內人也看錯市，結果待至結婚，兩個從沒有想過要租屋結婚的人，也被迫今年租樓組織小家庭。
王小姐批評：「本港的樓價太瘋狂，等樓價下跌，短期內不考慮買樓。」
中大生活質素研究中心昨公布去年香港生活質素指數，整體比前年回落1.57至102.56，是10年來第二低，僅次於09年金融海嘯時的101.52，較沙氏年指數104.2還低。

該指數由社會、經濟及環境3類組成，其中經濟生活質素指數錄得該研究自02年開始以來的新低，跌至27.28，而當中反映市民平均每年可負擔物業價格的負擔能力比率，持續兩年出現負數，去年指數為-2.12，其下降幅度是量度指數的21個指標當中最顯著。另外，實質租金指數亦跌至2.52，是該研究有史以來最低。

中大經濟學系副教授莊太量解釋，負擔能力比率為樓盤價格與家庭月入中位數的比例，去年比率為11.44，即月入二萬元的家庭將全數收入用於買樓，也要11年才能購入一個市區400呎單位：「如用（收入）1/3供樓，也要供30多年，此非一般小市民可負擔，乃一個警號！」莊說。

負擔力續降 倡政府善分資源
事實上，中大去年研究已顯示，普通家庭不吃不用也要花10年開支才能買到一個市區小單位，而在02年研究的基準年則只須4.68年。
中大生活質素研究中心主任伍世良指出，由於今年樓價比去年高，故估計港人置業及租金的負擔能力指數將會進一步下降，伍建議政府要處理好資源分配問題。

莊太量稱，由於香港實施聯繫滙率制，故美國加速貨幣供應時，導致本港樓價很快升至高水平；雖然受惠於最低工資，實質工資指數微升0.13至4.81，但樓價升幅比工資更快。雖然如此，莊認為來年樓價很大可能維持在現有水平，而工資在過去兩、三年有可觀升幅，故相信數年後工資與樓價距離或可拉近。

居屋換樓難 抽到未必是幸運

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B1%85%E5%B1%8B%E6%8F%9B%E6%A8%93%E9%9B%A3-%E6%8A%BD%E5%88%B0%E6%9C%AA%E5%BF%85%E6%98%AF%E5%B9%B8%E9%81%8B-211019574.html

【明報專訊】不少人期待新政府的居屋政策，李兆富卻道出他的親友一段經歷作借鑑。

李的親友在95年至96年間抽到一間居屋物業，當時歡天喜地，但沒有回購保證。其後亞洲金融風暴出現，樓價急跌而未能售出，至近年才終於供斷，卻發覺該物業樓齡雖僅15年，但樓宇質素卻差至等同30年的私樓，現時進行維修也要多番顧慮，「唔知應唔應該再投放多啲資金落去」。

另外，這位親友發覺現時該單位樓盤價格升幅遠遠落後同區私樓之餘，要出售又要向政府補地價，因此賣樓換樓也難。假若當初沒有買入這層居屋而是持有現金，待2003年時以低價入市買私樓，情况便完全不一樣。那到底當初抽得到居屋，是幸運，還是不幸？

香港清水灣物業 - 相思灣

買樓 清水灣 - 相思灣

清水灣 - 相思灣 

清水灣
售價 : HKD 5,800,000
面積: 1200(平方呎)
類型: 村屋

Property Agent : 名居置業有限公司
西貢匡湖居商場B7號地舖

TEl. : 27199111
Email : info@homebase.com.hk

樓盤資料

寧靜海景 兩房新裝修

樓盤設施

• 天台
• 海景
• 私人花園
• 山景
• 獨立冷氣

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香港物業買賣資訊網Property Info : 買樓, 租樓

多花點錢在裝修 - 上車置業動力展

香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥在2010年10月21日於經濟動力舉辦之上車置業動力研討會中, 認為花10-20萬裝修已經可能做到豪宅的效果。