豪宅天價未必是泡沫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E5%A4%A9%E5%83%B9%E6%9C%AA%E5%BF%85%E6%98%AF%E6%B3%A1%E6%B2%AB-212936395.html

近日慧雅談到本港樓市，不少人認為本港豪宅物業的價格令人咋舌，因此斷定這是泡沫。

毋疑，本港豪宅的價錢很嚇人，但這並不一定表示本港樓市已存在很大風險。歸根究柢，每個地方的樓價，最終都是反映該地方的人民的財富和財富分佈情况。現時香港某些豪宅的價錢確是高得驚人，但香港卻似乎有足夠數量的有錢人和外來富豪支撐這些物業的價值，而且這批物業的數量似乎仍不夠分，因此對於位於傳統豪宅區的物業而言，現時有說是「夠膽開價便是」，再貴都是有人接貨。在一、兩年前，天匯的做價令人覺得不可思議，但近日太古於司徒拔道的OPUS，卻創出總價4億多、呎價近7萬的天價。

高槓桿短炒 市場風險才算高

以慧雅之見，超級豪宅恍似稀有古董，很難為其真正的價值定下客觀的標準，只要有買家願意支付那個價錢便是了。慧雅認為其中一個指標，是物業的價值相對買家的財富。若該買家有過50億的身家，他又確是「負擔」得起買一個4億多元的「心頭好」，若他是有過百億的身家，那4億多元對他而言，不見得是怎樣的一回事，我們很難從價錢本身判斷這是否泡沫。我們可以說的是，若買家用上了很大的借貸槓桿，以及準備短暫持貨大炒一轉，這才代表市場的風險已高，一旦有什麼突發事件出現，不少人會突然失去預算，但這相信並不是今天本港豪宅的情况。另一方面，根據慧雅的了解，本港豪宅的買家不止是內地人，本地有錢人的財政實力，亦是不可忽略。

施慧雅

mscya88@yahoo.com.hk

《財經觀點－雷賢達》政府應採激進措施防止樓市泡沫

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_others_detail.php?newsid=ETN220925808&page=1

《財經觀點》美國宣布啟動ＱＥ３，超低利率延至２０１５年中，在聯匯制度之下，不難預計香港物業價格將繼續獲得支撐。只是有心買業者愈加擔心，如果現在不買，未來供應有限，樓價可能會更高。

香港科技大學教授雷鼎鳴在近期的一篇評論文章中認為，ＱＥ３的目的就是在於推高通脹，使得美國的名義ＧＤＰ增長，讓人相信經濟又開始增長，企業就更願意去投資、生產及增聘人手。但如果實際ＧＤＰ只是小幅增長，而價格上升持續，就將面臨新一輪通脹的壓力。

＊港府現有政策針對性不強＊

ＱＥ３公布後，香港金管局馬上推出特別針對第二套物業的新政策，以進一步降溫樓市。同時，政府又為「港人港地」選址，並設立３０年內物業只可轉售港人的限制。

值得留意的是，金管局總裁陳德霖表示，有關措施並非為了推低樓價，而是減低樓市周期的價格波動。

正如我上一篇文中提及的，新政府剛上場時不斷表態，不會壓低樓價以提升購買力。這給投資者和買家一個訊號，就是不用擔心樓價會下跌，從而打消了大家對樓市中長期下跌的擔心，對買樓投資甚至投機形成鼓勵。從目前看，政府在樓市降溫、控制非本港居民購買物業方面並沒有實質進展。

＊提高購房借貸成本＊

政府雖然調低銀行樓宇按揭的成數，但無阻開發商提供二按，按揭成數仍然可被拉高。政府又收緊按揭供款年期至最長３０年，但實際上，供款年期不應超過２０年，只有在樓市蕭條或經濟下行，為避免還款拖欠，才應延長至３０年，否則供款期限可延長，只會更加勵買家購買其難
以負擔的物業。

此外，貸款利息如此低之下，樓宇按揭成本低於物業的租金收入，等同於銀行主動付錢給借貸者買樓，這當然吸引很多的投資者和投機者。

如何能夠增加買房者的借貸成本，提高按揭貸款利率，抑或在銀行收取借貸利率之外增加其他收費，政府或可沿這一思路認真考慮。

＊限制非本港居民買樓＊

另一重要方面就是限制外來的非本港居民買樓，當然香港作為自由市場，相關措施可能引發激烈爭議，但在未來幾年的超低利息、新單位供應水平仍低的環境下，這是有必要的。即使未來四年政府承諾的６００００個單位可以實現，新增供應仍是不足夠。況且來自「港人港地」政策的新增單位有限，而且未來三年也難投入市場供應。

規劃未來新增單位供應非常重要，不僅僅數量上增加就可以，而是應該增加至超過未來兩三年的需求水平。這樣買家就不用在眼下急於入場，樓價也可紓緩。

＊積極推動城市再開發＊

在增加物業供應方面。有以下一些因素需要考慮：

一是，發展商手上持有包括農地的土地儲備，政府要鼓勵發展商去開發。另外要確保拍賣土地在一定期間內賣出，不可擱置，遭擱置的可再投入市場買賣。政府可要求發展商盡快開發土地，或者提供一些低價住房作為中標的回報。

二是，要加快推進城市的再度發展，政府可以劃出一些區域，在較短時間內進行整塊區域的再度開發，而不是東一塊西一塊等著慢慢收購後才開發。

三是，促使港鐵公司加快新地鐵線路的建設，而非一定要與發展商進行聯合開發。港鐵也可以自身進行土地開發或者聯合政府資助的機構進行開發。

四是，政府可考慮重新開發舊有的工廠大廈，與其將這些大廈修繕或者用於其他用途，不如直接購買後重新開發。

居住問題在香港是非常重要的範疇。未來兩三年的低息和房屋供應不足的環境下，政府需要預先採取緊急而激進的措施，避免未來一些年出現樓市過熱或者樓市泡沫爆煲的狀況。如果等到樓價可負擔水平達到５０％的時候，再採取措施，屆時利率可能會上升，樓市泡沫破滅將難以避免，同時也會給經濟和社會大眾帶來一系列的傷害。《資深基金業人士　雷賢達》

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者呂成整理。

沽壓漸增 低吸抽水股

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B2%BD%E5%A3%93%E6%BC%B8%E5%A2%9E-%E4%BD%8E%E5%90%B8%E6%8A%BD%E6%B0%B4%E8%82%A1-211521993.html

恒指上周五受惠A股回穩，最終連升三周收市，但市底沽壓明顯，在企穩20,900點阻力之前，寧吸勿追，其中因配售而受壓的股份，可予留意。

恒指連續兩周大彈後，上周在高位爭持，上下波幅327點，收市20,734點，累升105點或0.51%，日均成交約563億元，與前周相若，氣氛保持良好。據《明報》港股數據庫，上周五升跌比率64比36，上升比例回升至50%以上，市底反覆格局未改；升逾3%佔上升股份一成多，陽燭對陰燭為52比48，反映周五的升市，買盤欠缺積極。事實上，拉長至一周看，全周升跌比率36比64，市底實為偏弱，跌逾3%佔下跌股份更超過四成，回吐壓力相當大。

近期抽水股 股價皆有表現

人行自6、7月連環減息後，便沒有太大寬鬆貨幣行動，最多只是透過逆回購操作，增加市場資金流動性，令銀根一直處於偏緊狀况，1個月上海同業拆息已回升至7月初水平。

反觀，港匯強勢，流資充斥，加上股市轉好，企業或甚至股東選擇在港抽水，單是上周再有舜宇（2382）、龍湖（0960）及新秀麗（1910）配股或股東配售，但從近月股份配售後股價表現來看，配售造成的沽壓，卻是低吸良機。

不計上周，8月以來，配售涉資逾億元的股份約有11隻，當中AIG以溢價配售友邦（1299）套現157億元最為矚目，後者配售當日股價更急升近7%，即使如此，以當日收市價計高追，之後7日再便累升至3%。至於較早前創科（0669）、太古地產（1972）及國際資源（1051）以逾一成的較大折讓配售，股價其後皆是向上，惟太古地產配售金額較大，令表現較為遜色，銀娛（0027）情况也一樣，沽壓較為明顯，由此來看，短線而言，舜宇應最值博。

舜宇可小注 4元止蝕

近日手機股受捧，中國無線（2369）、晨訊（2000），甚至有生產智能手機LCD的信利（0732）上周漲逾半成；手機零部生產商瑞聲（2018）早前遭大股東減持，股價也很快收復失地，並屢創新高。行業前景看俏，舜宇遭基金股東減持金額也不過是4億元，料市場有能力消化，以4元作為止蝕位，可小注吸納。

明報記者 劉思明

外資大行挺港股 紛調高目標

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%96%E8%B3%87%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E6%8C%BA%E6%B8%AF%E8%82%A1-%E7%B4%9B%E8%AA%BF%E9%AB%98%E7%9B%AE%E6%A8%99-224836068--finance.html

第三輪量化寬鬆（QE3）的威力繼續發酵，消息利好亞太區。兩大外資券商都因QE3，看好港股表現，花旗上調恒生指數明年目標，高盛則料恒指一年後可達23500點，潛在升幅達14%。港股昨整固近日升勢，跌250點到20590點。

花旗昨發表香港股市投資策略報告，指QE3將無論如何對股市提供支持，而聯儲局把低息環境維持至2015年，亦意味本港會跟隨。該行估計，QE3金額將達至1.5萬億美元，接近QE1規模的1.725萬億，亦超過QE2的6,000億美元。

花旗升目標 明年看22700
該行指，恒指2013年的預測市盈率為9.6倍，而長期歷史平均為12.8倍，認為恒指可升值至10.4倍，即把恒指目標價22000點升至22700點。花旗看好受惠政治風險下降的本地地產股及濠賭股，但認為本地銀行股則因息差難見改善。

此外，高盛亦列恒指未來12個月的目標水平於23500點。高盛亞洲策略師劉勁津稱，恒指中不少中資股的盈利可望改善，考慮MSCI香港及國指的預測，推測恒指未來12個月有約14%的潛在升幅。

他表示，因市場增加供應仍需時，加上QE3推動，預計明年本港樓市升約5%，看好本港的地產股，另外亦看好具保險業務的金融股，但因應對中國經濟不明朗，對濠賭股持較保守看法。

高盛亞太區首席策略分析師慕天輝估計，隨着內地政府完成換屆，會推出更有力的刺激經濟措施，會重新吸引投資者。他建議未來一季投資者「按大市比重」投中資股，若以6至12個月的時期，則可轉為重倉，料屆時A股反彈力度會優於H股。

恒指回吐250點 滙豐外圍穩
經過近日急升，港股自開市後就回軟，資金由大價股轉投四、五綫股（見另文——「三四綫地產股 折讓愈大愈好炒」），滙豐跌0.4%，本地地產股平均調整1至3%，令恒指以近全日低位收市，收報20590點，國指亦跌141點到9707點。不過，成交反而較周三少逾100億元至526億元。

本港時間今晨4時，滙豐控股（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報73.8港元，較本港收市價73.5元高0.3元；中國移動（00941）ADR折算報84.5港元，較本港收市價84.6元低0.1元；中國人壽（02628）ADR折算報22.4港元，較本港收市價22.45元低0.05元。

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「大師」周顯：樓市周期近頂 勿瞓身入市

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E5%B8%AB-%E5%91%A8%E9%A1%AF-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%91%A8%E6%9C%9F%E8%BF%91%E9%A0%82-%E5%8B%BF%E7%9E%93%E8%BA%AB%E5%85%A5%E5%B8%82-211420176.html

聯儲局上周公布推出無上限的第三輪貨幣寬鬆政策（QE3），香港樓市又再次亢奮。剛推新作《炒樓密碼》的財經專欄作家、人稱「大師」的周顯認為，美國大量印鈔，肯定會利好資產價格——包括供應偏低的香港樓宇。他也指出，樓市周期較長，目前香港樓價縱使可以再升兩、三年，也已接近周期的頂部，現階段不宜「瞓身」入市。

周顯指出，「每逢貨幣供應大增，資產價格都是向上居多，尤以供應少的資產更明顯。好像2000年初，也是貨幣供應增加，但當時科技股票初期供應少，便造就了科網股泡沫，而其時香港樓宇供應多，便炒不起，但到了金融海嘯後美國推出QE，卻適值香港樓宇供應少，令樓價屢創新高。」

在新書中，他以「終極資產」來形容房地產，因房產可長期升值的特性源於土地資源的有限性，不像股票或債券可無限增發。另外，由於人口和經濟長期來看都會增長，再加上通貨膨脹的影響，極長期而言，樓宇價格都是升易過跌。「不過，任何周期都會有起有落，即使每一個升浪比上個浪更高，但如是在不適當時間入市，也可以沒頂。」

買樓重時機 入市黃金期已過

周顯指出，樓市完成一個升跌周期可以長達20年。當樓價跌了一半，或升了周期底部頭三分之一，此時往往為入市的適當時機。所以20年的周期內，其實只有5至6年適合買樓， 一旦錯過就要等下一個適合入市時間，「往往會長得超過一般投資者的忍耐力」。「被稱為股神的巴菲特，除了揀股外，最叻係唔怕蝕底咁等待，李嘉誠都係。好多有錢人寧願付出利息都要揸現金，佢哋唔係要等啲合理價，而係要等到價格跌到好唔合理才去平買，假設有樣嘢值1元，他們只會等跌到0.5元才買」。

周又指出，不少人都知道買樓最重要的是「location、location、location（位置）」，其實要戰勝市場，能夠掌握時機（timing、timing、timing）同樣重要，甚至可能更重要。

他說，單以周期而言，香港樓市可升至2015年才真正見頂，樓價可能再升，但已過了入市的黃金時期，你可以不急於賣樓，但現在卻一定不是瞓身買樓的時間，尤其在政府推出額外印花稅，以及計入物業折舊，現時收租實際負回報的情况，除非預期買樓後樓價兩至三年可有3成以上升幅，現時投資物業才划算。

投資買賣要有兩個傻瓜

不少人買樓投資，會以自住角度出發，以自已的喜好來入市。周顯教路，買入物業最重要宜衡量物業的升值潛力，如有閒錢又真的喜歡住某一物業，不如租住那個單位，去投資其他具升值潛力單位。

他引用英國經濟學家凱因斯的說法：「許多人買樓當消費品買入、投資品賣出，但專業的應是當投資品買入、以消費品包裝賣出」。他說，買賣時要找兩個傻瓜，一個願平價賣單位給你，一個貴價買你手上的單位，並指出這正是發展商的賺大錢策略，以平價買地，再包裝成消費者喜好的「豪宅」。

股票分析難 物業掌握易

不過，周顯也同意，在銀紙不斷貶值的情况下，物業仍是一般市民最易掌握的投資工具，因為物業是實物，一般人也能判斷其優劣。

他說股票則不一樣，例如如果一隻股票跌到非常廉宜，一般市民無法知曉究竟公司是否有fundamental（基本因素）問題：「大戶有insider（內幕）消息，知道乜嘢真係抵，但對細戶而言，大跌可能係你死嘅時候，而唔係入市嘅時候」。他續稱，買垃圾債券也可以是發達的途徑，但必須知道有多垃圾，否則會「中招」。正如希臘債都會反彈，問題是不知道跌到什麼地步才反彈，沒有內幕消息，很難計算到downside（下跌趨勢）。

另外，長期而言周顯不贊成買地產股，但看好樓市者，作為儲首期也可考慮，因為購買與樓市掛鈎的股票有discount（折讓），入場相對買樓容易得多，而且股票周期較短，等候時機不用花太長的時間。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

中日瀕爆經貿戰 圓滙挫

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E6%97%A5%E7%80%95%E7%88%86%E7%B6%93%E8%B2%BF%E6%88%B0-%E5%9C%93%E6%BB%99%E6%8C%AB-224929741--finance.html

中日關係持續緊張，經貿戰一觸即發，引發中日金融市場波動。國際金融市場憂慮日本經濟受打擊，倫敦和紐約市場出現拋售日圓現象，日本政府昨天召開緊急會議商討對策。

在經過周一假期休市後，東京股市昨天開盤中國關聯股全綫走跌，日經指數回落0.39%。中國內地股市日資概念股亦遭拋售，拖累滬指下跌0.9%，成交量進一步萎縮。

日本新聞網報道，反日示威浪潮席捲中國，日本企業紛遭襲擊，市場對日本經濟前景的擔憂升溫。前晚開始，國際外滙市場出現大量拋售日圓情況，導致日圓兌美元滙率，一度從1美元兌77日圓跌至約79日圓。

日汽車零售股暴跌 軍工股飈
東京外滙市場昨晨開盤後，日圓也繼續走跌，歐元兌日圓反彈至103關口，約4個月新高，美元兌日圓也走高。日本政府中午召集經濟產業省和金融廳，以及財務省的事務次官，舉行緊急會議研究對策。

中日關係繃緊亦打擊股市氣氛，昨日東京股市日經指數下跌0.39%，結束此前連續3個交易日的升勢。與中國市場關係密切的日本汽車商和零售股更暴跌。其中，被迫關閉旗下多間Uniqlo（內地稱優衣庫）分店的迅銷重挫6.97%，日產汽車和本田分別下跌5.01%和2.51%，遭示威者打劫的平和堂下挫4.18%，吉之島母公司永旺、資生堂等中國概念股全面下跌，軍工股則大幅上揚。

評級機構惠譽指，若中日對峙長時間持續，日本汽車和電機等廠商可能面臨評級下調的壓力，「至少短期內，日企的銷售與評價會受負面影響。」

日本內閣官房長官藤村修也表示，日企對中國的經濟、就業領域發揮着重要作用，促請中方從大局出發冷靜應對。

日資概念股遭拋售 滬指續跌
中日擦槍走火情勢升高，內地股市承接前日跌勢，滬指成交量繼續收縮，收市跌0.9%，日資概念股及一些與日本關聯度較大的企業遭拋售。有日資股東的合肥三洋（滬︰600983）跌3.5%，廣汽集團（滬︰601238）跌0.7%，對日出口的雙塔食品（深︰002481）跌1.6%。

分析師指，隨着反日遊行增多，投資者擔心中日兩國的貿易狀況將會惡化，給中國經濟前景增添黯淡色彩，打擊了本就低迷的投資熱情。

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海嘯4周年 樓價升近六成 遠勝恒指同期9.6%升幅

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B5%B7%E5%98%AF4%E5%91%A8%E5%B9%B4-%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%8D%87%E8%BF%91%E5%85%AD%E6%88%90-%E9%81%A0%E5%8B%9D%E6%81%92%E6%8C%87%E5%90%8C%E6%9C%9F9-6-%E5%8D%87%E5%B9%85-212430036.html

08年雷曼破產為全球金融海嘯掀起序幕，香港經濟陷入經濟低谷，樓價直線滑落，明日為雷曼爆煲4周年，回首過去4年，本港經濟逐漸復蘇，樓價亦拾級而上，現時樓價較08年9月大升近六成，但反觀恒生指數4年間只有不足一成升幅，反映樓價升幅大幅跑贏股市。當年敢於海嘯時入市購入信置（0083）荃灣御凱買家，更剛以1380萬沽出，4年大賺566萬元，升幅約7成。

曾是華爾街四大投資銀行之一的雷曼兄弟於2008年9月15日宣布破產，金融海嘯席捲全球，恒生指數在事件翌日收市報18,300點，其後恒指屢試新低，4年後的昨日收市報20,048點，較雷曼爆煲翌日僅上升9.6%。至於反映樓價的中原指數在08年9月中旬錄68.26點，隨經濟衰落於12月曾低見56.71點。4年後上周最新公布的中原指數已達107.99點，創歷史新高，較雷曼爆煲一周的指數大升58.2%，樓價4年期間升幅遠遠拋離股市。

荃灣御凱買家4年賺566萬

事實上，08年底部分發展商毋懼金融海嘯推出新盤，包括信置荃灣御凱、新地（0016）元朗原築及沙田壹號雲頂，其中4年前大膽於海嘯時入市購入御凱的買家，剛大賺沽貨離場。置業18營業經理梁杏鳳指出，御凱1座中低層B室，1333方呎，享海景，原業主於08年10月以814.3萬元一手買入，近日以1380萬元沽出，呎價10,353元，持貨4年物業升值69%，帳面大賺565.7萬元。

政府多番出招遏樓市

短短4年間本港的息口環境、樓市政策產生巨變，以按揭成數上限為例，08年時所有住宅物業樓按可高達95%，但近年政府多番出招收緊按揭，1000萬元及以上物業按揭上限收緊至5成。此外，政府亦推出額外印花稅打擊炒風。

學者﹕低息持續刺激樓價大升

嶺南大學經濟系教授何濼生表示，4年間樓價大升近六成是「升得勁」，樓價差異反映當年與現時的經濟環境不同，08年時香港經濟環境十分惡劣，09年經濟更出現負增長，現時經濟未算好，但預計全年經濟仍有1%至2%增長。何續稱，由於近年持續低息，加上市民「一路睇住（樓價）升」，增加入市意欲，導致近兩年樓價升勢持續。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，現時銀行借貸態度雖仍積極，但資金成本增加，銀行傾向加息；不過未來1至2年美國經濟難有起色，估計低息環境持續，對樓市依然具支持作用。

明報記者 鄒凱婷

德裁定ESM合憲 油金股齊起動 救市「入直路」 歐羅四月新高

(綜合報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%BE%B7%E8%A3%81%E5%AE%9Aesm%E5%90%88%E6%86%B2-%E6%B2%B9%E9%87%91%E8%82%A1%E9%BD%8A%E8%B5%B7%E5%8B%95-%E6%95%91%E5%B8%82-%E5%85%A5%E7%9B%B4%E8%B7%AF-%E6%AD%90%E7%BE%85%E5%9B%9B%E6%9C%88%E6%96%B0%E9%AB%98-221026054.html

(星島日報報道)德國憲法法院周三裁定永久性歐洲穩定機制（ESM）合憲，儘管法院同時設定附加條件，包括授權德國國會限制ESM規模進一步擴大的權力，但消息仍帶動歐洲股市及匯市早段齊升，歐羅兌美元曾升至4個月高位，金價攀上6個月高位，油價亦上揚。

一如預期，德國聯邦憲法法院裁定，歐洲穩定機制（ESM）和財政條約（Fiscal Pact）合乎該國《基本法》，並駁回此前的6宗禁制ESM和財政條約的申請，指為缺乏充足理據。

增附加條件 限制權力
法院為ESM的設立開綠燈，但亦設定附加條件，首先規定德國政府出資如超過此前已協定的1900億歐羅（約1.9萬億港元），須取得國會下議院批准；其次，德國當局任何有關ESM的決定，須預先知會上下議院；第三，在ESM條約中，不會放入保密條款。

分析師指出，德國最高級的聯邦憲法法院有關裁決，有助掃除ESM和財政條約最後通過的障礙，這兩項正是用於徹底解決歐洲債務危機的主要政策工具。

ESM將由歐羅區財務最穩健的成員國出資成立，預期援助歐羅區周邊國家的火力將達到5000億歐羅（約5萬億港元），但由於德國出資最多，ESM引起不少德國納稅人的憤怒，表示他們沒有義務為歐羅區周邊國家x9D懦禳C

至於財政條約，將限制歐羅區各成員實施赤字預算的權力，歐盟委員會以及其他成員國，都有權監管各國的財政字狀況。

ESM和財政條約的性質，都有超越歐羅區各成員國自主預算政策的主權範圍，例如容許ESM可動用儲備去打救另一些高負債國家。

財政條約更是對各國的財政預算作出干預，因此這兩項機制在歐羅區的討論中一直十分惹火，批評聲音不小。

叩1.3關 杜指早段造好
德國總理默克爾以及歐洲主要財金領袖，對德國憲法法院今次裁決均表示歡迎。默克爾說，對於德國以及歐羅區來說，昨天是好日子。金融市場也反應理想，歐羅自4個月來首度重上1.29美元，曾高見1.2937美元，升0.64%；區內主要股市中段普遍漲升。美股杜指早段高位曾見13373點，升50點。

現貨金價亦攀升至6個月新高，曾高見每盎司1746.9美元，升0.85%。紐約期油價美市早段曾見每桶98.06美元，升0.92%。

鳳德邨呎價3333元 膺九龍綠表公屋王

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%B3%B3%E5%BE%B7%E9%82%A8%E5%91%8E%E5%83%B93333%E5%85%83-%E8%86%BA%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E5%85%AC%E5%B1%8B%E7%8E%8B-211518374.html

公屋居屋樓價升勢未止，黃大仙鳳德邨綠表呎價首破3000元大關，進一步鞏固其「九龍公屋王」地位。富誠區域經理林栢榮表示，5座高層4室近日以綠表價175萬元成交，525方呎，望山景，呎價高見3333元，締造九龍區公屋綠表呎價新高，更較鳳德邨7月份創下的舊紀錄呎價2839元高出逾17%。原業主於98年7月僅以23.1萬元購入，今次轉手帳面勁賺151.9萬元或6.6倍。

德田邨自由市場呎價4234元
另外，藍田公屋德田邨亦現高價成交。中原分行經理廖忠堅指出，德義樓高層5室，496方呎，望山景，自由市場成交價210萬元，呎價4234元，屬同類新高。同位於東九龍的牛池灣居屋新麗花園，A座低層6室，447方呎，望園景，自由市場243.8萬元成交，呎價5454元，創同類新高。

私樓樓價高位企穩。美聯高級營業經理鍾燕河稱，沙田第一城6座高層A室，980方呎，望內園，以720萬元易主，呎價7347元，成交價創屋苑歷史新高，呎價則為同類新高。原業主於02年以268萬元買入，今番轉手帳面獲利452萬元，持貨10年升值1.7倍。

第一城720萬沽 屋苑新高
利嘉閣經理關騰達謂，東涌映灣園9座高層A室，1220方呎，享海景，以764萬元售出，呎價6262元，為屋苑呎價次高。原業主於09年以383萬元買入，是次易手帳面賺381萬元，期內物業漲價99%。

鰂魚涌康怡花園樓景戶呎售9434元。利嘉閣高級經理施遠洋稱，Q座高層3室，583方呎，在無減價下以550萬元易手，呎價9434元，創同類新高。原業主於97年1月斥380萬元入市，今次轉手帳面獲利170萬元，期內物業漲價45%。

中大亞太研究所鄭宏泰﹕樓市如船 全部人坐一邊易翻艇

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%A4%A7%E4%BA%9E%E5%A4%AA%E7%A0%94%E7%A9%B6%E6%89%80%E9%84%AD%E5%AE%8F%E6%B3%B0-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%A6%82%E8%88%B9-%E5%85%A8%E9%83%A8%E4%BA%BA%E5%9D%90-%E9%82%8A%E6%98%93%E7%BF%BB%E8%89%87-211625340.html

中文大學轄下香港亞太研究所上周三發表一項電話民調結果，成功訪問的744名18歲以上市民，當中高達90.7％的人認為現時香港樓價過高，48.3％受訪者估計，在梁振英管治下，未來一年樓價會維持平穩，但亦有近三成（約29.7％）相信樓價會繼續上升，認為未來一年樓價會下跌的只有10.6％。

香港亞太研究所社會與政治發展研究中心副主任鄭宏泰指出，有關調查結果對投資物業有一定啟示性，因但凡投資市場如坐船一般，出現「側埋一邊」的看好，往往是出現調整的警號。

鄭宏泰指出，有關調查結果反映了市民對梁振英政府會成功抑遏樓價缺乏信心，而調查結果公布的翌日，梁振英巧合地推出了增加樓宇供應的「十招」，可算是回應了市民訴求。

鄭又認為，雖然梁十招中的部分政策未必全面和成熟，但至少增加了透明度，也顯示了政府確有意做點事、讓市場進行討論，令買家入市前可作較詳細的考慮，例如根據傳媒報道，剛過去的周末，十大屋苑交投就下跌了四成。

男性私樓租客傾向信樓價續升
他又指出，可留意民調結果中一些較細緻部分（見表），如認為樓價會上升的受訪者中，男性比例較女性高，30歲或以下年輕人比例也較高，原因可能是，結婚時多由男方負責買樓，而年輕人則較少有負資產的經歷，較容易覺得樓價只會升，不會跌。

此外，租住私人樓的受訪者，或許由於需面對加租壓力，所以較傾向於相信樓價會續升。至於教育程度，學歷較高以及認為自己屬於中上層或上層的人士，也會較有可能預測樓價會續攀升，這可能因為他們掙錢能力較高，所以傾向於認為大家都可以負擔較高樓價，所以樓價有向上的動力。

鄭宏泰認為，以上結果，如男性和租私人樓住人士較傾向於認為樓價繼續上升，反映這些人入市時可能具有「緊迫」性，較易恐慌性入市。每當人們在恐慌下做投資決定，多會較不理性而「做錯事」，此時樓市出現「側埋一邊」而增加風險的機會也會較高。

香港樓市剛需強 難大跌
對股市有研究的鄭宏泰認為，樓市與股市、經濟一樣有周期，只是周期較長。市場就似一條船，全部人都走向一邊會容易「翻艇」。民調結果顯示逾九成受訪者認為樓市有問題，這是一個signal（信號），說明投資者sense（感到）有問題。

然而，他也認為香港樓市的剛性需求頗強，除了結婚上車和換樓需求，內地人的需求也不能小覷，「如雙非兒童家長有一定經濟能力，有能力來港買樓，他們的子女也陸續到了入學年齡，有來港置業或租樓的需要。

高地價屬無奈 建公屋居屋穩社會
另外，環球經濟不景，資金缺乏出路，加上低息，部分資金會考慮到香港樓市做parking（停泊）」，除非房策大變或出現戰爭災難，香港樓價縱調整，也難以大幅回落。

香港自殖民地時代起一直奉行高地價政策，對此，鄭宏泰表示，「以往如果香港唔係高地價，邊有人會嚟投資？所以香港政府視房屋為一種資本儲存的工具，所以要谷高樓價，令投資房產有回報，（投資者）才會將資金放在這裏」。不過，這亦對無產者不利，所以要建公屋令低下階層居有其所，而在公屋和私樓之間，則興建居屋作為中間的平衡，以緩解社會不穩定因素。

梁特首房屋政策 左右為難
他又指出，由於特區政府曾因八萬五而被責怪為造成負資產的罪魁禍首，曾蔭權時供應不足亦被指摘，梁振英被夾在中間，推動房屋政策變得為難。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

莫輕信中國會成世界第一

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%8E%AB%E8%BC%95%E4%BF%A1%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%9C%83%E6%88%90%E4%B8%96%E7%95%8C%E7%AC%AC-211615340.html

中國經濟持續了兩、三個十年的高增長之後，一些國際知名機構和學者預測：中國的經濟總量（用GDP來量度）將在未來一、兩個十年裏超越美國，成為世界第一。他們堅信：短期波動不影響長期趨勢。即使當前中國經濟面對的短期硬着陸風險持續增長，他們也不改之前的預測。不少公司和個人也把未來的策略建立在中國經濟的崛起之上。

上述樂觀預期是如何計算出來的呢？

有一種方法很簡單：只要把過去20年中美兩國的GDP增長趨勢計算出來，再用這個趨勢預測未來20年，中國經濟超越美國的結果就計算出來了。當然，與其說這種計算方法是經濟預測，不如說是數學預測——一點經濟學的技術含量都沒有。

中國經濟正在經歷的增長減速不是短期經濟波動，而是長期趨勢變化。「中國經濟總量在未來一、二十年裏超越美國」可以拍成荷李活大片Mission Impossible的另一部續集，但不可能變成現實。

中國經濟依賴出口投資 增長難持續

分析過去20年中國經濟增長的動力就可以知道：中國經濟的「病情」正在惡化，增長不可持續。「症狀」之一是中國經濟增長嚴重依賴淨出口和投資，消費對經濟增長的貢獻持續減小。居民沒有充分享受到經濟增長的好處，這很不正常。

「症狀」之二是投資的重點不是為國民提供商品和服務（包括公共物品），而是不斷增加出口產品的生產能力。過去，出口產品主要在沿海地區加工生產；現在，中西部地區也直接加入到「國際大循環」。這是過去幾年裏政府大量投資於公路、鐵路、機場等基礎設施造成的。

開發西北 擠壓沿海 無益經濟總量

國際金融危機以來，中國出口產品生產能力的增長速度超過了其他國家進口能力的增長速度，因此中西部地區加入「國際大循環」沒有帶來出口規模的相應增長，而是把出口產業的一些傳統聚集地區「擠出」了「國際大循環」。產業從沿海向中西部轉移減小了中國地區間發展的差異，但無益於中國經濟總量。

出口導向增長方式持續下去的條件之一，就是其他國家的進口能力以相同的速度持續增長：至少要有一些國家用持續增長的貿易赤字來消化中國持續增長的貿易順差。到目前為止，美國仍然是消化中國貿易順差的主要國家。中國要出口雙倍的產品，美國必須擁有雙倍的進口能力。如果美國擁有雙倍進口能力，那麽美國的經濟規模不可能遜於中國；如果美國沒有雙倍進口能力，中國也不可能出口雙倍的產品。

出口導向增長方式的另一個前提是貿易條件不降低。對於香港、新加坡那樣的小經濟體，貿易條件尚未明顯降低的時候，內地已經出現「劉易斯拐點」（編者按﹕指農村剩裕勞動力開始枯竭），工資上升推動經濟自然脫離出口導向。但是對於中國、日本、德國這樣的大經濟體，貿易條件的惡化非常明顯。

日本前車之鑑 中國下場或更慘

真有經濟學家相信中國經濟規模會超過美國嗎？

不妨先想想當年的日本。1979年，美國學者傅高義（Ezra Vogel）的著作《日本第一》（Japan as Number One）出版。一位上世紀80年代在東京工作的美國外交官說，他們當時確實找不出什麽理由證明日本不會超越美國成為世界第一經濟體。但是，現在我們知道：日本的經濟規模還不及美國經濟規模的40%，而且被中國超過了。

今天的中國如果繼續沿着出口導向道路走下去，會比日本還慘。

吳慶

國務院發展研究中心金融所 銀行研究室副主任