【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E5%B8%AB-%E5%91%A8%E9%A1%AF-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%91%A8%E6%9C%9F%E8%BF%91%E9%A0%82-%E5%8B%BF%E7%9E%93%E8%BA%AB%E5%85%A5%E5%B8%82-211420176.html
聯儲局上周公布推出無上限的第三輪貨幣寬鬆政策（QE3），香港樓市又再次亢奮。剛推新作《炒樓密碼》的財經專欄作家、人稱「大師」的周顯認為，美國大量印鈔，肯定會利好資產價格——包括供應偏低的香港樓宇。他也指出，樓市周期較長，目前香港樓價縱使可以再升兩、三年，也已接近周期的頂部，現階段不宜「瞓身」入市。
周顯指出，「每逢貨幣供應大增，資產價格都是向上居多，尤以供應少的資產更明顯。好像2000年初，也是貨幣供應增加，但當時科技股票初期供應少，便造就了科網股泡沫，而其時香港樓宇供應多，便炒不起，但到了金融海嘯後美國推出QE，卻適值香港樓宇供應少，令樓價屢創新高。」
在新書中，他以「終極資產」來形容房地產，因房產可長期升值的特性源於土地資源的有限性，不像股票或債券可無限增發。另外，由於人口和經濟長期來看都會增長，再加上通貨膨脹的影響，極長期而言，樓宇價格都是升易過跌。「不過，任何周期都會有起有落，即使每一個升浪比上個浪更高，但如是在不適當時間入市，也可以沒頂。」
買樓重時機 入市黃金期已過
周顯指出，樓市完成一個升跌周期可以長達20年。當樓價跌了一半，或升了周期底部頭三分之一，此時往往為入市的適當時機。所以20年的周期內，其實只有5至6年適合買樓， 一旦錯過就要等下一個適合入市時間，「往往會長得超過一般投資者的忍耐力」。「被稱為股神的巴菲特，除了揀股外，最叻係唔怕蝕底咁等待，李嘉誠都係。好多有錢人寧願付出利息都要揸現金，佢哋唔係要等啲合理價，而係要等到價格跌到好唔合理才去平買，假設有樣嘢值1元，他們只會等跌到0.5元才買」。
周又指出，不少人都知道買樓最重要的是「location、location、location（位置）」，其實要戰勝市場，能夠掌握時機（timing、timing、timing）同樣重要，甚至可能更重要。
他說，單以周期而言，香港樓市可升至2015年才真正見頂，樓價可能再升，但已過了入市的黃金時期，你可以不急於賣樓，但現在卻一定不是瞓身買樓的時間，尤其在政府推出額外印花稅，以及計入物業折舊，現時收租實際負回報的情况，除非預期買樓後樓價兩至三年可有3成以上升幅，現時投資物業才划算。
投資買賣要有兩個傻瓜
不少人買樓投資，會以自住角度出發，以自已的喜好來入市。周顯教路，買入物業最重要宜衡量物業的升值潛力，如有閒錢又真的喜歡住某一物業，不如租住那個單位，去投資其他具升值潛力單位。
他引用英國經濟學家凱因斯的說法：「許多人買樓當消費品買入、投資品賣出，但專業的應是當投資品買入、以消費品包裝賣出」。他說，買賣時要找兩個傻瓜，一個願平價賣單位給你，一個貴價買你手上的單位，並指出這正是發展商的賺大錢策略，以平價買地，再包裝成消費者喜好的「豪宅」。
股票分析難 物業掌握易
不過，周顯也同意，在銀紙不斷貶值的情况下，物業仍是一般市民最易掌握的投資工具，因為物業是實物，一般人也能判斷其優劣。
他說股票則不一樣，例如如果一隻股票跌到非常廉宜，一般市民無法知曉究竟公司是否有fundamental（基本因素）問題：「大戶有insider（內幕）消息，知道乜嘢真係抵，但對細戶而言，大跌可能係你死嘅時候，而唔係入市嘅時候」。他續稱，買垃圾債券也可以是發達的途徑，但必須知道有多垃圾，否則會「中招」。正如希臘債都會反彈，問題是不知道跌到什麼地步才反彈，沒有內幕消息，很難計算到downside（下跌趨勢）。
另外，長期而言周顯不贊成買地產股，但看好樓市者，作為儲首期也可考慮，因為購買與樓市掛鈎的股票有discount（折讓），入場相對買樓容易得多，而且股票周期較短，等候時機不用花太長的時間。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
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