豪宅天價未必是泡沫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E5%A4%A9%E5%83%B9%E6%9C%AA%E5%BF%85%E6%98%AF%E6%B3%A1%E6%B2%AB-212936395.html

近日慧雅談到本港樓市，不少人認為本港豪宅物業的價格令人咋舌，因此斷定這是泡沫。

毋疑，本港豪宅的價錢很嚇人，但這並不一定表示本港樓市已存在很大風險。歸根究柢，每個地方的樓價，最終都是反映該地方的人民的財富和財富分佈情况。現時香港某些豪宅的價錢確是高得驚人，但香港卻似乎有足夠數量的有錢人和外來富豪支撐這些物業的價值，而且這批物業的數量似乎仍不夠分，因此對於位於傳統豪宅區的物業而言，現時有說是「夠膽開價便是」，再貴都是有人接貨。在一、兩年前，天匯的做價令人覺得不可思議，但近日太古於司徒拔道的OPUS，卻創出總價4億多、呎價近7萬的天價。

高槓桿短炒 市場風險才算高

以慧雅之見，超級豪宅恍似稀有古董，很難為其真正的價值定下客觀的標準，只要有買家願意支付那個價錢便是了。慧雅認為其中一個指標，是物業的價值相對買家的財富。若該買家有過50億的身家，他又確是「負擔」得起買一個4億多元的「心頭好」，若他是有過百億的身家，那4億多元對他而言，不見得是怎樣的一回事，我們很難從價錢本身判斷這是否泡沫。我們可以說的是，若買家用上了很大的借貸槓桿，以及準備短暫持貨大炒一轉，這才代表市場的風險已高，一旦有什麼突發事件出現，不少人會突然失去預算，但這相信並不是今天本港豪宅的情况。另一方面，根據慧雅的了解，本港豪宅的買家不止是內地人，本地有錢人的財政實力，亦是不可忽略。

施慧雅

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