綠表居屋王 東濤苑賣600萬 實用面積呎價逾9000 原業主4年賺逾倍

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E5%B1%85%E5%B1%8B%E7%8E%8B-%E6%9D%B1%E6%BF%A4%E8%8B%91%E8%B3%A3600%E8%90%AC-%E5%AF%A6%E7%94%A8%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E5%91%8E%E5%83%B9%E9%80%BE9000-%E5%8E%9F%E6%A5%AD%E4%B8%BB4%E5%B9%B4%E8%B3%BA%E9%80%BE%E5%80%8D-210432340.html

政府原以為置安心可令樓價回軟，但正當置安心青衣綠悠雅苑上周五正式接受申請之際，居屋再有新樓王誕生。筲箕灣東濤苑一個952呎望海景單位，獲外區綠表客以600萬元承接，呎價6302元，成交金額創全港新高，成為全港綠表居屋新樓王。此外，有參觀過綠悠雅苑的買家，因覺綠悠價錢直逼私樓，加上設有禁售期，決定轉軚以自由市場價474萬元購入荔景夾屋浩景臺一個望山景單位。

榮登居屋新樓王的東濤苑D座映濤閣極高層5室，面積952呎，為全港罕有較大面積的居屋單位，造就是次以成交金額計的居屋新樓王誕生。

美聯物業助理區域經理黎泳傑表示，雖然該座並非臨海，惟單位因樓層極高，可越過鯉景灣而遠眺未來郵輪碼頭景。雖然綠表呎價僅6302元，不及愛蝶灣呎價逾6500元的全港綠表居屋樓王，但呎價依然屬高價水平。若以實用面積計，呎價更高逾9000元。

黎稱，新買家為外區客，因發覺市場已消化辣招，加上用同一金額難以於私樓市場購入心頭好，結果睇樓兩周後最終以新高價入市；原業主08年底289萬綠表價買入，勁賺311萬或1倍。

綠悠客轉軚 474萬購夾屋

另外，有睇過綠悠雅苑的買家轉軚購入荔景夾屋浩景臺。美聯助理區域經理余柏表示，浩景臺6座高層A室，望山景，759方呎，以自由市場價474萬元成交，呎價6245元，屬同類市價成交，新買家考慮過綠悠雅苑的價錢、位置及轉售限制等因素後，決定轉軚買入二手夾屋；原業主於09年以278萬元買入，經是次轉讓帳面獲利196萬元或71％。

康盛兩日兩破頂 呎價首破5000

此外，樓齡逾20年的將軍澳居屋康盛花園，更兩日兩度破頂。中原分行經理柯勇表示，康盛花園3座高層J室，653方呎，以333萬自由市場價成交，呎價5100元，除屋苑首破5000元外，更打破日前以4870元所創下的屋苑最高呎價紀錄。他又稱，原業主於99年10月以95萬自由市場價買入，持貨13年，經是次轉讓帳面獲利238萬元或2.5倍。

將軍澳本月成交200宗 升近三成

受到新地（0016）天晉2期快將開售刺激，美聯董事郭玉滿指出，過去兩天將軍澳二手交投達20宗，較上一周期的10宗大升1倍；本月區內成交量達200宗，較上月全月158宗升27％。另日出康城領峯6座極高層右翼A室，1302方呎，以865萬元成交，呎價6644元，創屋苑呎價新高。

明報記者

中層再上的6個關鍵

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%B1%A4%E5%86%8D%E4%B8%8A%E7%9A%846%E5%80%8B%E9%97%9C%E9%8D%B5-105136211.html

【iMoney智富雜誌—公司心戰室】 在職場上位，當然和在學校讀書不同，不是光靠努力勤奮，功課考試樣樣合格，便保證有得升班。不管是起步三五七年的職場新秀，還是多年老鬼，每逢公司有更高的位置出缺，總會私下盤算暗想，自己會有機會升職嗎？然後左顧右盼其他同級的同事，想來想去，數來數去，自以為客觀地覺得自己做事表現有功也有勞，加上年資年紀到位，應該是個合適人選，心裏也就燃起一絲渴望和希冀，期盼枱頭電話很快就會響起，蒙大老闆召見，跟你說是時候升級了。這樣想的人多，到最後失望人的更多。

這時心裏自然會問：「為甚麼是他不是我？」有時搔破頭皮，百思不得其解，想找老闆或同事了解箇中因由，又不好開口，結果表面裝着若無其事，實則抑鬱在心，甚至影響一向積極的工作情緒，久久不能平復。

雖然有道是「各有前因莫羨人」，不過要是能夠客觀地分析一下事情，對自己以後怎樣向前走，往上走，如何加強上位能力，總是會有幫助的。以老施在大企業多年實戰觀察，中級管理層要更上層樓，工作能力高下並不是最重要，反而是其他的條件因素，主宰着上位關鍵。籠統地歸納，以下數點不妨參考：

1. 下屬敬重
閣下做人處事的作風，是不是得到上下同事的敬重擁護，可以成為服眾的領導？有些人個人工作能力高，又立下不少汗馬功勞，但由於手段欠缺圓滑，得罪人多，老闆自然對其有所保留，寧願挑選一個EQ較高，能保持辦公室和睦的穩當分子。

2. 鋒芒「不」露
就算各方面都優勝過人，要是不懂得內斂而鋒芒太露，只會令小器的老闆有所顧忌，怕你終有一天會取代他的位置，甚至當上他的老闆，因此便會暗地裏打壓，破壞你在高層心目中的印象，影響上位的機會。

3. 配合上司
所謂好馬難騎，要是老闆覺得你有本事但是難以駕馭，不能和他配合的話，能力再強也很難扶搖再上。不要以為老闆庸碌，不懂賞識自己，索性換工轉職就是了。要是自己爭勝好強的基本性格不改，到哪裏都會碰壁。

4. 廣結善緣
有些人只認得自己部門，只顧把份內工作做大做強，不能和其他部門融洽配合，廣結善緣，就會讓人覺得缺乏大體，沒有宏觀視野。盡管是部門老闆的愛將好伙計，職途也會行人上步，難以晉身高層。

5. 主動創新
不管立過多少功勞，甚至被尊為部門的中流砥柱，無你不行，要是不能表現出與時並進的精神，配合新的競爭環境，主動創新改革的話，也只能守在一角，繼續做技術官僚，充其量當老闆的忠誠好馬，很難有上位的機會。

6. 性情平和
性情中人脾氣難以捉摸，工作表現易受情緒影響。過分坦率的，喜怒愛惡形於色，縱使有能力又聰明，就一個缺點不夠成熟，足以令老闆不敢委以重任。要做高管，心理質素尤為重要，要冷靜沉着，穩健可靠才能擔大旗。
以上都是信手拈來的幾樣，當然不同的公司，不同的職級，對誰人上位都抱不同的考慮。要是只選一條的話，就是整體做事做人的風格態度，能否和公司的文化融和配合，讓一眾老闆高層覺得你是他們相似的一夥，是可以薪火相傳的接班人。能做到這點，EQ比IQ更重要。

撰文：施伯樂

大企業部門主管，典型香港醒目仔，專為身邊人解決辦公室遇到的奇難雜症，歡迎讀者來電郵查詢難題。

將軍澳二手升溫 三日21宗 維景灣畔業主賠訂 提價54萬售出

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3%E4%BA%8C%E6%89%8B%E5%8D%87%E6%BA%AB-%E4%B8%89%E6%97%A521%E5%AE%97-%E7%B6%AD%E6%99%AF%E7%81%A3%E7%95%94%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E8%B3%A0%E8%A8%82-%E6%8F%90%E5%83%B954%E8%90%AC%E5%94%AE%E5%87%BA-210437082.html

雖然平安夜（24日）天氣驟冷，但至昨日氣溫稍回暖，過去3天二手樓市也見好轉，其中將軍澳區表現尤其突出。物業代理指出，將軍澳過去3日錄得約21宗成交，而本月至今更有約180宗，較上月同期增約三成，區內維景灣畔一個983方呎單位，業主賠訂予買家後提價54萬元，最終以862萬元成功再售出，而將軍澳廣場亦錄呎價8179元破頂價成交。

一手盤方面，將軍澳天晉2期、九龍城曉薈等焦點新盤按兵不動，聖誕假期一手市場僅由貨尾盤撐場，估計平安夜至昨日3天，合共錄逾26宗一手成交（見表），與去年聖誕假期銷情相若，當中元朗尚悅成為贏家，其間共售至少15伙，據悉不少買家都是在參觀房協「置安心」項目青衣綠悠雅苑後，轉軚購買私樓的人士。

尚悅昨沽逾10伙 本地客居多

新盤市場過去3日累積售逾的26伙中，逾半數來自恒地（0012）及新世界（0017）合作的元朗尚悅，單計昨天「拆禮物日」沽逾10伙，售出單位主要屬565至603方呎兩房細戶型，呎價6700餘至7200餘元（單位銀碼370萬餘至430萬餘元），買家基本全屬本港用家，未聞買家額外印花稅（BSD）成交個案。不過，代理消息指出，九龍城御•豪門一個高層1214方呎C單位，獲內地客洽購；以售價2102.4萬元計，該內地客如落實購入單位，需付15％BSD約315萬元。

代理表示，由於房協綠悠雅苑遲至明年4月才發售，加上樓花期長約3年，令不少睇樓客轉軚購買銀碼相若的細價私樓，從而令尚悅受惠。尚悅本月迄今已售約115伙，使樓盤10月26日（即BSD生效前一天）推出至今，累售單位總數增至近535伙，套現逾22.1億元。

同時，信置（0083）牽頭的大埔溋玥、長實（0001）荔枝角一號•西九龍，過去3日均售約4伙。

將軍澳廣場 呎價8179元破頂

二手方面，美聯首席高級營業經理林振聲指出，將軍澳過去3日錄約21宗成交，令本月迄今累積成交宗數近180宗，較上月同期約140宗升逾28％；而將軍澳廣場亦錄破頂成交，第5座高層747方呎、望海景F室，以611萬元易手，呎價8179元，創屋苑新高。

另維景灣畔假期內至少錄兩宗成交，其中一宗屬原業主賠訂予買家，再成功轉售的個案，新售價更於短短近兩周內，（比原先售價）調高54萬元；單位為第13座高層E室，建築面積983方呎，本月中本來以808萬元沽出，但原業主之後寧願向買家賠償訂金約28萬元，再於聖誕當晚以862萬元售出單位、呎價8769元。

太古城本月25宗成交 按月微升

港島藍籌屋苑太古城交投表現亦不錯，過去3日累積錄逾10宗成交，令本月成交總數增至約25宗，略高於上月全月24宗紀錄；最新成交包括銀星閣高層一個905方呎B室，作價1243萬元，呎價高見13,734元。另智星閣底層785方呎「縮則」、外望水管喉位的3房單位，剛以778萬元成交、呎價9911元。

元朗YOHO Town 2座一個高層525方呎兩房戶，亦以401萬元易手，呎價7638元，屬同型單位新高呎價紀錄。

明報記者 林可為 鄒凱婷

人行新春期間或「放水」

(綜合報道)(星島日報報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%BA%E8%A1%8C%E6%96%B0%E6%98%A5%E6%9C%9F%E9%96%93%E6%88%96-%E6%94%BE%E6%B0%B4-220637624.html

內地《證券時報》報道，明年第一季央票到期數額為零，將造成市場資金緊張，鑒於人行目前貨幣政策在於維持市場流動性穩定，人行或將在2013年新春期間，向市場大舉投放資金，保守估計將下調存款準備金率0.5個百分點，亦不排除將繼續沿用逆回購。

　《證券時報》指，鑒於市場流動性緊張，人行在明年第一季降準備金率的可能性較大，主要有三方面原因。第一，明年第一季度公開市場央票到期資金量為零，不能通過這途徑向市場釋放更多資金。第二，目前銀行機構資產擴張槓桿率降低，流動性不緊張為「假象」。第三，經濟復甦基礎不牢固，中小企業需要進一步降低融資成本。

據統計顯示，2013年年初至4月8日，央票資金量釋放為零，而此前所操作的逆回購將陸續到期，這一塊的銀行資金缺口可達2300億元（人民幣，下同）。央行若降準備金率則可以一次性、集中釋放數千億元資金。

明年春節於2月9日展開，此前一周與月末重疊，資金高度緊張。參照過往經驗，保守估計人行明年初降準備金率幅度至少為0.5個基點。數據顯示，今年春節為1月22日，當年1月份的流通中貨幣（M0）為5.98萬億元，按月增加9072億元，增幅達17.88%，1月份的M0數量為2012年全年最高。兔年除夕為2011年2月2日，當年1月M0為5.81萬億元，按月增加1.34萬億元，增幅更達30.11%，該月份M0也是全年最高水平。若按此推算，人行降準0.5個百分點仍算非常保守。

金管局調查 不排除擴範圍 瑞銀或涉操控港拆息

(綜合報道)(星島日報報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%E8%AA%BF%E6%9F%A5-%E4%B8%8D%E6%8E%92%E9%99%A4%E6%93%B4%E7%AF%84%E5%9C%8D-%E7%91%9E%E9%8A%80%E6%88%96%E6%B6%89%E6%93%8D%E6%8E%A7%E6%B8%AF%E6%8B%86%E6%81%AF-220635057.html

自歐美爆出銀行操控倫敦銀行同業拆息（Libor）醜聞後，部分亞洲國家早已主動在當地調查，一直表示香港銀行同業拆息（Hibor）並無異常的金管局，則在瑞銀日前被歐美當局罰款及獲悉其在Hibor報價或涉不當行為後，於昨日公布已就此展開調查。就金管局今次事件是否敏感度不足，副總裁阮國恒一口否認，認為已做足工夫，現純因應最新資料採取行動。

瑞銀日前被歐美監管當局重罰逾15億美元後，金管局昨早公布，獲悉多家境外監管機構於本周三就瑞銀提供利率報價，特別是Libor報價的調查，發出了聲明，並從境外監管機構收到有關瑞銀在提供Hibor及區內其他參考利率的報價方面，亦可能涉及不當行為的資料。該局已就此展開調查，旨在確定瑞銀有否在提供Hibor報價方面涉及任何不當行為；以及若證實有不當行為，評估有關不當行為有否對Hibor定價結果造成任何重大不利影響。金管局會與有關境外監管機構跟進，以收集相關資料，並會因應其監管調查結果及收集到的任何其他相關資料，考慮需要採取的進一步行動。

資料多難定調查時間
阮國恒昨出席銀行公會例會後解釋事件，表示數日前與一家海外監管機構溝通，要求對方提供一些資料，基於這些資料，金管局認為需要調查瑞銀，了解其員工是否涉及不當行為。現階段該局集中調查瑞銀，如在調查過程中，有擴大調查範圍的需要，金管局亦會採取相關行動。由於調查涉及大量資料，故難以估計所需時間。

就金管局在是次調查瑞銀事件中，是否表現得後知後覺或敏感度不足，阮國恒否認金管局敏感度不足，指此次是因應最新的資料而採取行動。該局早前已看過Hibor相關數據，市場層面並無發現異常情況，瑞銀事件主要是涉及員工個人行為。

或延長定價機制諮詢期
銀公早前提出了5項優化Hibor定價機制的建議，他指暫時未因瑞銀事件而需要修訂有關優化建議，但鑒於公眾對Hibor機制關注度增加，為吸納更多意見，正考慮是否需要延長原定年底結束的諮詢期。

對於是次調查瑞銀，銀公主席馮婉眉只稱，公會正在檢討Hibor定價機制，確保Hibor運作持續有效及具有透明度。

盛匯商機CEO李根興﹕買樓小學雞 買舖大學問

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%9B%9B%E5%8C%AF%E5%95%86%E6%A9%9Fceo%E6%9D%8E%E6%A0%B9%E8%88%88-%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%B0%8F%E5%AD%B8%E9%9B%9E-%E8%B2%B7%E8%88%96%E5%A4%A7%E5%AD%B8%E5%95%8F-210608518.html

過去10多年來從事生意買賣的盛匯商機創辦人李根興，身兼經紀、創業家及店舖投資者三種角色，經手的地舖買賣約750宗，絕對稱得上投資舖位的老手。李根興笑言，買賣商舖要注意的地方很多，非常複雜，「買住宅是小學程度，商廈中學程度，買舖則是大學程度。」他建議新買家從投資地舖起步，同時樓市升跌市况難捉摸，應以長揸為主。

盛匯商機在2001年成立，至今合共處理1074宗生意轉讓，當中七成約750宗涉及地舖生意，樓上舖的生意亦有若200多宗。自2007年起公司亦開始投資舖位並自行經營，靠生意成熟帶動物業升值，再轉讓予有興趣的買家，手頭上平均持有逾10間，價值介乎2000萬至6000萬元舖位。

李根興清晰指出，買舖投資者不外乎三大原因，一是期望物業升值，二是能有穩定租金收入，三是未來加租機會。

訂揀舖六大元素 日後轉手易

「揀舖有六大元素，分別是物業的地區、位置、圖則，以及租客、租約、屋契。前三者屬先天性、不可以改變，要求是不可以太差。」何謂「不太差」？李根興解釋，舖位若是坐落尖沙嘴、旺角等旺區固然好，在佐敦、北角亦可考慮；實際位置即使不是主街轉角位、面對着行人過路燈等人流較集中的地方，亦不能是對住焚化爐、垃圾站、公廁；門面不能太窄，樓底不可低過2米，否則不能掛招牌。若符合以上要求，這類型舖位即使要出售，市場上亦容易找買家接貨。

大型連鎖店領牌行業 屬優質租客

真正的「靚舖位」則更講求後三個條件。租客層面，最好獲大型連鎖店承租，或是租予要領取牌照的行業，諸如補習社、老人院、茶餐廳等，會較租於不用領牌行業的店舖值錢，因為此類租客交租穩定，亦較容易承受加租，「若是普通雜貨舖，可能加少少租就搬走。」

快將期滿租約 租金有上升空間

租約方面，最好是快將期滿，租金有上升空間，要避免「綁死」業主10年、15年的長約，同時留意租約條款是否對業主有利，容許彈性調整租金等。最後，買家宜先進行物業查冊，確保物業沒有遭釘契，沒有僭建、清拆維修令，否則物業價值大縮水。

李根興笑言買舖要注意地方很多，複雜程度很高，「買住宅是小學程度，商廈中學程度，買舖大學程度，如是經營生意買賣，則屬於博士程度。」李根興拆解，投資陷阱分為先天、後天人為兩者，前者指本身物業結構，如附帶的閣樓是否僭建，樓底是否夠高，足以掛招牌，以至承重是否夠大等。

注意投資陷阱 當心誇大租金

人為陷阱則更要小心留意，始終舖位成交未如住宅般活躍，市場上亦難免有假成交存在，甚致會有假租金。他舉例，若是便利店租約，可能發現業主每年付逾20萬元的「鐵閘維修費」，或者茶餐廳每年獲得30萬元「通渠費」，目的「提高」租金，提高表面回報厘數，甚至短暫提高租金，轉手後租客便會結業。

李根興建議，投資初哥宜先投資地舖，地舖主要在舊樓地下，隨着市區重建會減少，新屋苑一般不設地舖，所以地舖的供應只會愈來愈少，升值空間大。「兩類人投資舖位會賺錢，一是低位買入，二是有能力守。」

地舖供應愈來愈少 升值潛力大

李氏表明自己不會去估市况升跌，因為普通人很大機會錯估低位，即使樓價大跌時如SARS當年又不敢入市，故只作長線投資，最重要是租金回報足以支付銀行按揭供款，「長揸，輸的機會率很低。」

交通配套改善 商舖未必受惠

買賣舖位，很多投資者會着重未來的升值潛力，如是未來交通配套改善等。李根興提醒，其實諸如地鐵通車，有利於周邊住宅物業，但商舖未必受惠。他指出，交通愈方便，區內居民反容易到外區購物。「例如堅尼地城開通地鐵後，只會有更多街坊搭車去銅鑼灣購物，相反未必會有很多人會搭車入堅尼地城消費。」

明報記者 葉浩霖

思捷供完股後突發盈警 小股東周顯指有上當之感

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%80%9D%E6%8D%B7%E4%BE%9B%E5%AE%8C%E8%82%A1%E5%BE%8C%E7%AA%81%E7%99%BC%E7%9B%88%E8%AD%A6-%E5%B0%8F%E8%82%A1%E6%9D%B1%E5%91%A8%E9%A1%AF%E6%8C%87%E6%9C%89%E4%B8%8A%E7%95%B6%E4%B9%8B%E6%84%9F-211041702.html

剛供完股集資進行轉型大計救亡的思捷（0330），業績仍無改善，繼截至6月底止財年下半年度虧蝕3億後，昨日又再發出盈警，稱截至12月底止的半年業績將再見紅，主要受歐洲業務表現差勁拖累。之前表明力撐思捷供股的股評人兼小股東周顯形容，思捷供完股後才宣布負面消息，小股東有「上當」之感。昨日該股跌1.4%，收報11.68元。

思捷今年6月底止的年度業績已響起警號，當時由於業務表現未如理想，加上全面退出北美市場，令下半年錄得虧損3億元。不過由於關閉北美業務產生一筆7億元回撥收益，方令帳面反而錄得9億元盈利。

思捷：次季度經營比預期差

可是已經動用15.7億港元重塑品牌的思捷，昨日又發出盈利警告，稱由於9月底止第一季度之後的經營業績比預期為差，導致中期業績將可能錄得虧損。財務總裁鄧永鏞昨晚在分析員會議中指出，歐洲業務的表現尤其為差，今次的虧損主要來自於業務的實際表現，與減值損失及撇帳等特珠項目並無關係。

周顯：公司有意玩財技

思捷不足兩個月前（10月22日）才宣布供股，待供股權獲股民一輪瘋炒及完成供股後才發出盈警，有市場人士認為，反映了公司有意玩弄財技。早前大手買入思捷的資深股評人周顯表示，思捷一向「財技高」，今次事件令小股東有「上當之感」。他透露手頭上持有思捷股份為數達幾十萬，會如先前所言持有一段時間，不欲短時間內沽貨。

胡孟青﹕想人沽晒啲貨

另一名股評人胡孟青亦認為，思捷供股後再發盈警的一連串動作，「即是想人沽晒啲貨」。她表示，過往也有公司通過供股逼小股東沽貨、待股價低殘再趁機承接，不排除思捷也有意出此招數。「看樣子似是要等日後有『大茶飯』，趁機炒上去。」

陳永陸：供股者應有心理準備

不過，亦有市場人士對思捷發盈警感到合理，股評人陳永陸認為，該公司業績欠佳是市場預期之內，「參與供股的人，其實一早有心理準備」。他又指出，思捷主席柯清輝也曾表明需時對業務進行重組，所以即使在供股後才發盈警，也不像是刻意安排。

自從思捷公布上財年業績後，多間大行皆對其前景抱觀望態度，當中里昂更認為，思捷未來幾年都未必可恢復盈利，今年來自轉型計劃的費用，更會全然抵消掉公司的淨利潤。

明報記者 陳悅、杜婧

AIG沽友邦套500億 考驗港股

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/aig%E6%B2%BD%E5%8F%8B%E9%82%A6%E5%A5%97500%E5%84%84-%E8%80%83%E9%A9%97%E6%B8%AF%E8%82%A1-224810323--finance.html

港股屢創年內新高，AIG趁勢配售總值高達500億元的友邦（01299）股份亦如期出籠。投資界指，巨額配股如獲理想認購反應，「抽水」陰霾可一掃而空外，亦進一步反映資金市的強大動力，料恒指於22000點大關上整固後再向上挑戰新高。

AIG禁售期上周一（10日）屆滿，昨配售餘下股份，套現最多505億元，過去一周已早被市場預期。而AIG年內三度減持友邦，合共套現逾1,100億元（見另文——「AIG九個月套千億 超港股IPO」）。

友邦在美國掛牌的預託證券（ADR）今晨2時15分跌3%，折算報30.71港元，惟成交疏落。

瑞房股東配售舊股 套逾4.3億
另外瑞房（00272）股東亦配售舊股，套現至少4.3億元。事實上，自上周三（12日）起，市面至少有6間公司股份配售，集資約620億元（詳見表）。

據悉，友邦配股暫定於昨晚10時截止認購，但在長綫基金、私人銀行客戶捧場下，昨日傍晚前已獲足額認購，外電指認購定單集中於30元的配股範圍水平，可見市場資金仍足以消化此巨額配股。

有中資基金經理稱，近日集資活動較多，但連新股都獲不錯認購反應，反映市場資金充裕，尤其很多外資基金過往於中資股比重過低，現正逐漸增加比重，支持中港股市。他相信中港股市已見底，短綫整固，恒指可於22000點水平支持。

港股早段一度跌152點，在資金充裕及A股上升的支持下，恒生指數最後僅跌約92點，收報22513點，成交644億元。

摩通看好中國 薦金融能源股
摩根大通新興市場策略報告指，中國宏觀經濟有改善，A股上升勢頭正增加，故結束其中國「持重低於大市」的投資評級，更稱應早於9月中就該如此決定。該行看好金融、能源等，推薦股份包括海通（06837）、港交所（00388）、中國南車（01766）、吉利（00175）等。

不過，也有外資基金分析員指港股出現調整為意料之內，擔心目前資金市下，過早反映中國明年經濟好轉的好消息，料因假期在即，港股會漸回平靜。

國指續跑贏恒指 滙豐外圍升
除集資消息外，港股昨日曾受累中央經濟會議內容欠驚喜等，恒指最低見22454點，跌幅達152點，惟午市跌幅收窄。但上證指數繼續造好，A股相關股續炒作（見表），連同中資股造好，國企指數僅跌13點到11294點。

本港時間今晨2時15分，滙豐控股（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報80.8港元，較本港收市價80.15元高0.65元；中國移動（00941）ADR折算報88.7港元，與本港收市價89元低0.3元；中國人壽（02628）ADR折算報24.3港元，與本港收市價相若。

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未見新政谷經濟 港股或借勢回吐

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9C%AA%E8%A6%8B%E6%96%B0%E6%94%BF%E8%B0%B7%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E6%B8%AF%E8%82%A1%E6%88%96%E5%80%9F%E5%8B%A2%E5%9B%9E%E5%90%90-211855270.html

【明報專訊】港股上周升414點，港股ADR（美國預託證券）上周五卻跟隨美股表現回軟。投資者對美國能否解決財政懸崖，保持觀望態度的同時，亦因應內地的中央經濟工作會議結束後，未見明確信息會大力催谷經濟及股市，證券界認為，投資者在臨近聖誕假期前或會先獲利回吐，預期22,800點及23,000點阻力漸顯。

新措施未提供量化指標

中央經濟工作會議結束，由於會內未有對未來增長提供量化指標，中國銀河證券國際業務發展董事羅尚沛不諱言，股市或借機會質低。匯盈證券董事謝明光更指出，A股上周五大升，憧憬工作會議有新措施，但是會後措施欠奉，投資者相信內地不致力谷經濟，以至減息無望。因應過去一個星期港股升勢相對較急，上周五港股ADR在美國已見回吐。

美國政府在「財政懸崖」問題遲遲未見解決方案，輝立資本基金經理兼策略師陳煜強指出，市場普遍預期可能要延至明年1月才現轉機。上周五晚更見投資者索性先沽貨減磅，致美國道瓊斯工業平均指數，在上周五晚下跌35點，收報13,135點；標準普爾500指數更被蘋果電腦拖累，跌逾5點，低見1413點。

專家：A股回穩 內險續看好

况且投資大行呼籲增持內地A股前，香港上市的H股先偷步炒高，未來H股走勢未必跟貼A股。陳煜強相信，綜合前述因素，大市在貼近23,000點時會有獲利回吐盤出現，在臨近聖誕假期港股表現會轉靜。在芸芸行業股份中，他相信在A股有投資的內地保險股，會因為近期A股做好而受惠。

此外，新股近期表現轉好，人保集團（1339）更悉數行使超額配股權，據此額外集資35億元。這是為2010年友邦保險（1299）上市後全數行使超額配股權以來，第一家大型新股行使超額配股權。

將軍澳地價 半月急跌7%

【經濟日報專訊】 http://hk.news.yahoo.com/%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3%E5%9C%B0%E5%83%B9-%E5%8D%8A%E6%9C%88%E6%80%A5%E8%B7%8C7-230000769--sector.html

辣招效應漸浮現，將軍澳68A1區地皮由會德豐以約19.7億元投得，每呎4,580元，屬市場預期下限，並較半個月前批出的比鄰68A2區地皮低約7%。這反映土地供應較多的地區，地價有回落趨勢。

地政總署昨天公布將軍澳第68A1區及佐敦官涌地皮，分別以19.68億及1.94億元批出，合共為庫房帶來21.6億元收入，當中將軍澳限量地樓面每呎地價僅貼近市場預期下限的4,580元，較半個月前麗新發展（00488）與郭炳湘以每平方呎4,929元投得比鄰地皮跌7%。

擬打造戶戶向海 料呎售萬元
會德豐地產常務董事黃光耀認為，地皮造價合理，預計連建築成本、利息等，總投資額達43億元，會盡量打造成臨海低密度住宅，以分層單位為主，並設10多間臨海的洋房，合共提供400伙，希望盡量造到戶戶向海。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，今次將軍澳地皮造價不算理想，但相較同區批出多幅地皮的平均呎價不過4,200元，亦不算太差，預計項目落成後開售呎價約萬元。而第一太平戴維斯董事總經理陳超國則認為，計地皮景觀等因素，兩次地皮賣地成造價其實相若。

將軍澳第68A1區臨海限量地佔地約17.2萬平方呎，總可建樓面面積約42.9萬平方呎，住宅及商業樓面面積分別佔34.4萬及8.6萬平方呎，最少落成量為400伙，平均單位面積約859平方呎。

是次地皮批出價較早前稍遜，惟區內二手造價仍強硬，優質戶以高價沽。其中將軍澳中心呎價創新高，屋苑13座高層H室，面積1,187呎，以1,098萬元沽出，平均呎價9,250元，屋苑呎價首破9,000元水平，並創屋苑新高。原業主2007年以575.2萬元，轉手獲利522.8萬元，5年間物業升值9成。區內代理認為，天晉2期將推出，對區內二手價會有支持作用。

宏基「開齋」 奪佐敦蚊型地
至於另一幅佐敦官涌街「蚊型」地皮，由宏基資本（02288）以約1.94億元擊敗眾多對手投得，樓面地價約7,374元。該集團近年由承建商轉型為發展商，較早前重建觀塘工廈成宏基資本大廈並拆售獲得19.5億元；佐敦地皮為宏基首度投得官地。

宏基資本執行董事及財務總監葉振國認為，地皮造價合理，屬於市區罕有小型項目，看好區內未來發展。在總投資額仍需要再研究，現階段以獨資發展，但不排除引入合作夥伴等任何可能。

有業界估計，連同10%發水、建築及利息成本，該項目總投資額估計約2.95億元，每平方呎成本近一萬元，將來開售平均呎價要達1.2萬元才有合理利潤，而鄰近的港景峯近期成交呎價約1.5萬元。

福臨門爭產 五哥擬借殼上市 伙創業板公司華人飲食籌錢 下周定分家

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%A6%8F%E8%87%A8%E9%96%80%E7%88%AD%E7%94%A2-%E4%BA%94%E5%93%A5%E6%93%AC%E5%80%9F%E6%AE%BC%E4%B8%8A%E5%B8%82-%E4%BC%99%E5%89%B5%E6%A5%AD%E6%9D%BF%E5%85%AC%E5%8F%B8%E8%8F%AF%E4%BA%BA%E9%A3%B2%E9%A3%9F%E7%B1%8C%E9%8C%A2-%E4%B8%8B%E5%91%A8%E5%AE%9A%E5%88%86%E5%AE%B6-210435961.html

名人飯堂「福臨門」第二代爭產案達成庭外和解，正待五哥徐沛鈞及七哥徐維鈞競價收購灣仔總店及商標等資產前，有消息傳出，五哥為首一方正與一家創業板公司合作，透過資本市場的力量，為競購作出部署。自12月5日因為等待公布非常重大收購而停牌的華人飲食（8272）便是市場盛傳的主角，並且有說若五哥成功收購福臨門，將會注入華人飲食。

早於市場傳出五哥借助創業板公司的融資能力參與競購福臨門前，已經有說法指出，七哥方面背後獲得大馬糖王郭鶴年支持，但是本報曾經聯絡七哥，最終因為他沒有回到公司及手機不通，未能夠取得進一步回應。

曾經在金融界打滾的五哥之子徐德強，在回應本報查詢時指出，現時不是時候對外公布和解協議內容，最後結果仍未確定，但是他估計在未來8至10日內，即到下星期尾段，便會有公布交代。

他形容，他們競購前還有很多工夫需要準備，亦不能夠確定具體競購的時間，但是相信競購會很快完成。至於他們一方是否聯同華人飲食參與競購，他只笑稱：「唔好猜測，如係佢地（華人飲食）要公布」。華人飲食方面則未有作出回應。

福臨門連物業估值約10億
市場內傳出競購福臨門的版本，包括五哥及七哥各自將灣仔福臨門的45%股權拿出來，最後價高者得，即其中一方需要在競購後退出。另有版本指出，福臨門香港的業務將由五哥承購，七哥承購中國及海外的福臨門業務。

福臨門自1948年由前何東主廚徐福全在香港以「福記」名義成立，經營粵菜，到1953年易名為福臨門至今，在香港、中國及日本，分別經營2間、3間及4間酒家。據稱連同經營的物業在內，整間企業估值高達8億至10億元。

華人飲食持172萬現金
華人飲食市值只有7350萬元。截至6月底止中期業績手持現金171.7萬元，尚未扭轉虧損。目前其獲授權使用米芝蓮一星級酒家「國福樓」品牌，在灣仔經營國福樓高級中式酒家，另在同區經營東海龍王酒家。主要股東為陳婉芬，持股23.57%，金利豐則在陳氏所持的23.36%股權，擁有抵押權益。

鄧聲興：借殼或需發可換股債
AMTD證券業務部總經理鄧聲興認為，若福臨門能夠選擇與其業務性質相近的公司上市會較易操作「借殼」上市程序，否則會變成重新上市。他相信，在「借殼」過程中，或有機會發行可換股債券融資。他們會看重福臨門借殼時，會否注入物業。相比其他餐飲同業，福臨門較注重品牌及毛利率，因此預期不會熱炒。

明報記者

亞幣全綫漲 韓圜領風騷

(綜合報道) (星島日報報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%9E%E5%B9%A3%E5%85%A8%E7%B6%AB%E6%BC%B2-%E9%9F%93%E5%9C%9C%E9%A0%98%E9%A2%A8%E9%A8%B7-222116750.html

市場聚焦本周聯儲局議息結果，預計儲局會有新的買債措施，形同推出新一輪量化寬鬆（QE）。資金昨日繼續湧入亞洲，亞洲貨幣幾乎全綫走強，韓圜更升至15個月以來新高，升穿1077兌一美元，升幅冠絕亞洲貨幣。

升穿1077創15月新高

昨日港元走強，金管局更兩度入市，為10月入市以來規模最大的一次，港元並非一枝獨秀，其他亞洲貨幣均在外匯市場中揚升，人民幣、新台幣及韓圓均對美元走高。美元兌人民幣中間價昨日報6.2906，較上日再升值16點子。

雖然多個亞洲貨幣走強，但韓圜獨領風騷，匯率升至15個月以來新高，至1077兌一美元， 是亞洲貨幣中表現最為強勁。市場人士指，今年下半年以來，由於熱錢持續流向亞洲市場，加上美國政府施壓下，韓圜升值幅度已是亞洲貨幣中最多。昨日市場均預期聯儲局將再度推出寬鬆貨幣政策，以及韓國大選將至，在資金流入的推動下，韓圜昨日升達1077，升幅約0.04%左右，至15個月的新高。

市場人士又指出，韓國大選前，資金開始投向韓國市場，不斷推動韓圜的升勢。不過，韓國政府近期有意阻止韓圜的強勁升勢，故此韓圜雖創新高，但升值幅度相比數月前已有所緩和。

中資股撑大市 整固後再闖高

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E8%B3%87%E8%82%A1%E6%92%91%E5%A4%A7%E5%B8%82-%E6%95%B4%E5%9B%BA%E5%BE%8C%E5%86%8D%E9%97%96%E9%AB%98-224658873--finance.html

中共總書記習近平南巡令A股市場氣氛持續好轉，但港股昨高開低收，恒生指數收報22276點，收市時升幅收窄至85點或0.39%，似呈整固格局，錄得成交626億元。分析相信，A股回升續利好港股，恒指22000大關有重大支持，後市將續挑戰年內新高。

截至本港今晨2時15分，滙豐（00005）在美國掛牌預託證券（ADR）折算報80.05港元，較港收市價79.45元高0.6港元；中移動（00941）ADR折算報89港元，較港收市價88.55元高0.45港元。

聚焦儲局議息 料有新量寬
自儲局9月中宣布推出QE3，資金持續流入觸發金管局在市場承接美元沽盤，至今承接約75億美元，注入港元次數達18次（詳見另文——「陳德霖：資金續來 小心逆轉」）。儲局本周舉行一連兩日議息會議，加拿大皇家銀行旗下RBC Capital Markets估計，扭曲操作（OT，即沽短債買長債）本月底結束後，儲局將改為每月購買約400億美元國債。

交銀國際首席中國策略師洪灝則認為，儲局聲明不會帶來驚喜，市場對儲局遏低長息的意圖早已有所預期。相比之下，市場更關注財政懸崖談判的進展，惟有這一問題得以解決，才是真正的正面刺激因素。

內地11月進出口數據略較預期為低，但無礙A股繼續回升，上證綜指全日走勢向上與港股的高開低收剛好相映成趣，上證綜指收報2083點，升21點或1.07%。洪灝指出，中共總書記習近平南巡，中央經濟工作會議預備會議均發出強烈的經濟改革訊號，令人相信可驅動A股估值向H股靠攏，亦支持港股。

花旗︰明年恒指 續跑贏A股
花旗環球金融維持恒指明年22700點的預測，並預期本地地產及濠賭股明年會跑贏大市。該行亞洲董事總經理樂志勤（Markus Rosgen）昨指，恒指將繼續跑贏A股。隨着出口數據及銀行資本帳改善，樂志勤料明年第一季季末熱錢重返A股，周期性股份跑贏防守性股份，並籲吸資源股、金融和內房股。

花旗列出五大利好因素，指MSCI亞太區（日本除外）指數明年可升15%至625點︰一，亞太區股票估值便宜；二，銀行存款持續上升，中央銀行擴張資產負債表，區內資金漸見充裕；三，企業盈利見底回升，料明年增長約13%；四，經濟數據見驚喜；五，投資者風險胃納開始增加。該行估計，明年亞洲股市整體跑贏債市約15%，股息回報率2.5厘，與今年相若。

港新股集資額有望殺入三甲

(綜合報道)(星島日報報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E6%96%B0%E8%82%A1%E9%9B%86%E8%B3%87%E9%A1%8D%E6%9C%89%E6%9C%9B%E6%AE%BA%E5%85%A5%E4%B8%89%E7%94%B2-220636815.html

今年環球新股市場淡靜，過去三年集資最多的香港亦首當其衝，更一度被「踢出」五強之列。根據最新數據，「集資王」人保（1339）於上周五上市後，已「保送」港交所重回五強，若計及數隻正蠢蠢欲動、合共集資達百億元的新股，成功於年底上市，本港則有望擊敗深圳及東京，「追落後」衝向三甲寶座。

今年股市反覆，香港市場亦缺乏重磅新股登場，人保上市前，新股集資額僅以557億元屈居第六；根據會計師行德勤最新數據，目前本港已躍升至第五位，集資額急增至797億元，與第三位的深交所差距僅68億元。此前，多家會計師行亦明言，過去集資額三連冠的港交所，難以蟬聯已是定局，今年目標則約700億至900億元，仍屬2008年金融海嘯以來最差，去年本港集資額為2714億元。

不過，繼意國名牌Prada（1913）後，市場消息透露Gucci母公司PPR或會把亞洲業務分拆來港上市。PPR市值逾170億美元，旗下零售業務除了Gucci、還有電子產品、音樂及出版等，去年曾傳出部署到亞洲上市的消息。Gucci為PPR貢獻約30%收入，近年業務主力向中國發展。不過，就算PPR真的來港上市，都不會是今年的事，對今年新股集資排名無幫助。

以往年底均為新股「標尾會」的旺季，現時已確定「去馬」的，僅為下周二招股的中國機械工程，市傳集資僅38億元，其他集資額不多、有機會於本年內上市的包括惠生、世紀能源、金輪及萬都等，上述新股合共籌約100億元；有投行人士認為，雖然近期上市新股表現尚算不俗，投資者對新股的戒心仍未除，相信年底出台的新股市場未會太活躍，或至明年首季才可好轉。

至於暫居第三、四位的「對手」，情況亦不比香港好得多，本港並非難以超越。日前有內地傳媒報道，為穩定股市，中證監已決定於本年內不再發行新股，而排第三的深交所年初至今的集資額，僅較首10個月的864億元輕微增加；排第四的東京交易所，除日本航空於9月掛牌、集資663億元外，本年內亦未見有重磅新股上市。

美國兩大交易所則以過千億元集資額囊括冠亞軍，其中，納斯達克交易所因羅致了籌約1250億元、歷來第三大的新股facebook，冠軍寶座已是穩如泰山。

本年的新股市場幾乎塵埃落定，集資王由人保奪得，超購王則為必瘦站（1830），而首日飆升王及累升王均為創業板的「股仔」。

官涌街變天 春江鴨掃樓舖 與高鐵站豪宅一街之隔

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%AE%98%E6%B6%8C%E8%A1%97%E8%AE%8A%E5%A4%A9-%E6%98%A5%E6%B1%9F%E9%B4%A8%E6%8E%83%E6%A8%93%E8%88%96-%E8%88%87%E9%AB%98%E9%90%B5%E7%AB%99%E8%B1%AA%E5%AE%85-%E8%A1%97%E4%B9%8B%E9%9A%94-211012781.html

鄰近尖沙嘴的佐敦官涌街，是九龍核心區的三線街道，這條只有不足58個號碼的短小街道，近月來卻因政府售賣官地、鄰近又將有多個豪宅項目落成，加上未來高鐵概念，勢將面臨變天，不少投資者覬覦其發展潛力，火速「炒起」官涌街全幢舊樓及地舖，短短半年間錄6宗大額成交，總值涉近3億元。惟在舖位急速升值下，租客亦面臨加租壓力，其中有經營五金紙業回收的小店，過去一年更遭業主大幅加租五成。

官涌街原本舊樓林立，但由於鄰近柯士甸站及九龍站，一街之隔亦有大型樓盤港景峯，位處於新舊交替之間，街道上多為經營五金、玻璃、回收、汽車美容、士多等民生小店，但近年在投資者進駐之下，近半店舖已因租約期滿或加租而遷出，街道上只餘下約一半店舖繼續營業。

半年內6宗大額成交 涉近3億
自官涌街7號「蚊型」住宅地於今年初公布招標後，過去半年已有多名投資者爭相掃起街內的地舖，其中最大額的成交是原由香港小輪（0050）持有的52、54及56號舊樓全幢，今年7月獲投資者李栢景以1.55億元購入。據了解，項目已獲城規會批准重建1座25層高住宅，以可建樓面2.45萬方呎計算，每呎樓面地價6327元。

另資深投資者林清林，於5月以2650萬元購入44號地舖，旋即於8月獲俊文珠寶陳俊文或相關人士，斥資2800萬元「摩貨」形式購入（成交前已轉讓）。榮瀚實業詹氏家族，近月亦涉足官涌街地舖，一口氣斥資約3600萬元連購3個地舖，包括3至5號E舖及10至12號，目前分別叫租5萬至6萬元；過去街內地舖維持月租僅約1萬至2萬元。

紙品五金店加租五成
官涌街即將面臨變天，除了隔一個街口便是未來高鐵站外，對面即為新世界（0017）與會德豐地產合資的港鐵柯士甸站大型豪宅項目；今日截標的7號官地，及將於2014年落成的38號興勝創建（0896）服務式住宅The Austine，日後亦可帶來大量人流。

不過，街道轉型的同時，也為民生店舖帶來加租壓力。世紀21中華物業區域經理司徒永權指出，由於不少業主都看好區內前景，購入舖位等長線升值，即使放租也高達五六萬元，並不介意暫時空置物業。其中現由紙品五金回收承租的46號舖，實用面積只有250方呎，約在3年前頂手舖位的店東楊先生指出，舖位月租自去年底起，已由原來的1萬元加到1.5萬元，加幅達五成，目前租約只剩下一年，他現在只能「做到夠期為止，唔到你擔心咁多」。

明報記者 麥穎

香港投資者學會主席譚紹興﹕雙辣招下 初哥亂炒工商物業

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%80%85%E5%AD%B8%E6%9C%83%E4%B8%BB%E5%B8%AD%E8%AD%9A%E7%B4%B9%E8%88%88-%E9%9B%99%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E4%B8%8B-%E5%88%9D%E5%93%A5%E4%BA%82%E7%82%92%E5%B7%A5%E5%95%86%E7%89%A9%E6%A5%AD-211015467.html

樓市「雙辣招」打擊住宅交投，令投資者窒步，部分更轉攻工商物業市場。香港投資者學會創辦人兼主席譚紹興卻睇淡商舖，對住宅市場則未感悲觀，因為工商舖在「雙辣招」後多了不少投資初哥，甚至師奶兵團追捧，價格已超貴，現時入市隨時摸頂；相反延長額外印花稅（SSD）對港人買家影響不大，反而可趁機撈筍盤，並坦言自己會減持商舖，重投住宅市場。

一向予人專注於股市投資及教育印象的譚紹興，原來一直有涉足工商物業及住宅，甚至海外樓宇亦有買賣。他透露，個人投資組合以房地產為主，佔60%，股票佔20%，郵票及名畫則佔10% 。

減持工商舖 轉投住宅

他表示，將會減持工商舖投資比例，全因有關市場已經「癲咗」，灣仔寫字樓年前呎價僅6000元，當時一些住宅呎價已經過萬元，前者變得低水，但現時兩者同價，買寫字樓變得不划算。

譚紹興續說，他去年擬購工貿樓，呎價約1000元，現時該物業呎價已升至3000至4000元，價錢足以媲美寫字樓。東九龍工貿呎價更升至7000至8000元水平。譚紹興發覺過去數年累計交了幾百萬元租金，所以去年買了旺角寫字樓收租，當時呎價6000多元，現時升至萬元水平，計劃減持商廈。

譚紹興指出，一名印籍富商早前放售尖沙嘴星光行50多間寫字樓，旋即獲得接貨，富商發現渴市情况便即封盤加價，可見炒賣瘋狂。譚紹興認為，自政府出招後，「以往無買寫字樓的都去買，不問回報，只問個舖幾多錢，只睇金額，見到400萬至500萬元，就認為買得過」，現在連「師奶兵團」也由住宅轉戰工商舖，但投資此類物業必須考慮租金回報，因為不是所有物業都可輕易「摩」出，有的甚至難以租出。

人幣升值 BSD難阻內地客

住宅方面，SSD年期雖由2年延至3年，譚紹興認為影響不大，由於買入物業後裝修動輒要半年，再將物業租出一次，很快便「放監」。值得留意的是，雖然現時息口低企，但銀行按揭條款有變，月供相對貴了，因此早前以拆息做了按揭的業主，如非必要，只會待高價時才出售物業。不過，也有個別心急業主願擴大議價空間，譚紹興早前屬意九龍站君臨天下一個1400方呎單位，未出招前叫價2600萬元，當時業主「好招積」，「話冇呢個價你唔好嚟傾喇」，現時業主卻主動表示「有得傾」。

他表示，過往每次人民幣升值，內地客便會來香港投資買賣，由於中國人買樓意欲強，人民幣升值可抵消買家印花稅（BSD）的支出，長遠而言相信BSD不能阻礙內地人入市。然而，BSD阻礙歐美基金來港購買物業，他們並非炒家，造成「基金焗買地產股、REIT（房地產信託基金）」，導致許多基金要重新估計香港地產市道。

住宅會「再上」 外國樓莫買

譚紹興預料，未來半年至一年樓價升勢將放緩，其後會如新加坡般「靜咗一排再上」，「我對住宅唔係咁悲觀，自己會由商舖轉番去住宅」，主要考慮大型屋苑，如紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城、九龍站屋苑，黃埔受惠沙中線，有望成為第二個太古城。

譚紹興又指出，現時在港買樓投資限制多多，部分投資者有意轉攻歐美市場，曾在美加置業的譚紹興提醒，在美加置業，每年需付樓價的1.5%至2%地稅，他曾以100萬加元（現約合782萬港元）買入物業，每年要繳交10多萬港元的地稅，另外每年還要負擔除草等雜費，可謂隔山買牛，所以除非自用，「極之唔建議喺外國買樓」。

近期車位炒風熾熱，譚紹興笑言他的一名朋友早前放售車位久未有人承接，近日卻多人有意接貨，但譚提醒炒車位存風險，他有朋友曾經以月租1500元將車位租出，但旁邊車位因月租只是1400元，只是100元的差額，便撬走了他的租客。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

6大行撑港股 明年最牛看25000

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/6%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E6%92%91%E6%B8%AF%E8%82%A1-%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%9C%80%E7%89%9B%E7%9C%8B25000-224727811--finance.html

證券商紛發表明年展望，綜合六大外資行預測，恒指明年底目標介乎22700至25000點，潛在升幅達4%至14.7%，以高盛及瑞銀看二萬五的預測最牛，板塊以房地產、濠賭及基建相關最獲看好。

高盛︰明年人大會議後 展升浪

中國經濟轉好，樂觀情緒升溫，高盛、瑞銀及東方匯理銀行昨分別發表明年策略，除了高盛及瑞銀的二萬五目標，東方匯理亦估計恒指明年底可挑戰24800點。

高盛亞洲及香港策略分析師劉勁津表示，中國經濟及企業盈利明年見底反彈，待內地政策方針於明年第二季人大會議後會更清晰，屆時數據印證經濟持續好轉後，中港股市就會有較明顯升勢。

瑞銀︰熱錢流入勁 兩年未見

瑞銀認為大量流動性及鞏固的企業盈利支持股市向上，雖然該行仍預期港股跑輸中資股，但指出資金流入之勁，自2010年以來所未見，在對股市有正面影響下，亦隱含政府繼續出招阻止資產泡沫的可能性，尤其是在樓市方面，地產股自10月緊縮措施出台已見調整，明年上半年或有更大調整。

明年企業盈利 料見底回升

東方匯理亦指出，現時是時機增持風險資產，料2013年將較為穩定，股市表現向好，首季的投資氣氛會改善，因中港企業盈利開始見底；在大量流動性及相對便宜估值下，中港股票可重拾升軌。

行業方面，濠賭股獲高盛、瑞銀及里昂力薦，基建相關如機械用品股、原材料、鐵路股則有東方匯理、高盛、摩根士丹利及花旗看好，消費股亦獲券商推介。

除了里昂推介9隻中港股份外，瑞銀亦列出渣打（02888）、滙豐（00005）、友邦（01299）、太古地產（01972）、嘉里地產（00683）、金沙中國（01928）、銀娛（00027）、香港電訊（06823）及和黃（00013）。

恒指反彈32點 藍籌美續揚

內地股市昨低見1949點後反彈，港股跟隨走勢，恒指收報21799點，升32點，高低波幅165點；國指收報10523點，升64點；主板成交縮2%至529億元，沽空比率增至9.78%。

外圍股市仍憂慮財政懸崖，美元疲弱，資金入債市避險，截至本港時間今晨2時15分，滙豐在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報79.5港元，較本港收市價78.7元高0.8元；中國移動（00941）ADR折算報88.45港元，與本港收市價相若；中國人壽（02628）ADR折算報22.55港元，較本港收市價22.5元高0.05元。

「內地迷債」爆煲 內銀急瀉 華夏客戶買逾億理財產品 血本無歸

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%85%A7%E5%9C%B0%E8%BF%B7%E5%82%B5-%E7%88%86%E7%85%B2-%E5%85%A7%E9%8A%80%E6%80%A5%E7%80%89-%E8%8F%AF%E5%A4%8F%E5%AE%A2%E6%88%B6%E8%B2%B7%E9%80%BE%E5%84%84%E7%90%86%E8%B2%A1%E7%94%A2%E5%93%81-%E8%A1%80%E6%9C%AC%E7%84%A1%E6%AD%B8-210843700.html

內地銀行近年瘋狂銷售理財產品，上周末，華夏銀行被指代理銷售的一隻理財產品爆煲，散戶虧損最多1.6億元（人民幣．下同）。儘管華夏銀行聲稱，事件是分行員工違規的個人推銷所致，但市場擔憂華夏案僅為冰山一角，內銀恐掀理財產品爆煲潮。昨天，內銀股全線下挫（見表）。銀行業分析師預期，內銀股將短期受壓，但由於絕大部分理財產品為銀行自行發行，風險可控，料事件發酵的影響有限。

內銀一般會向存戶銷售理財產品，請他們把存款轉投這類高息產品，集合起來的資金會打包借給或投資於不同的企業，通常這些企業都屬於監管機構定為高風險的行業，例如房地產。現在開始有理財產品爆煲，情况有如早年針對香港散戶的雷曼迷債事件翻版。

華夏稱員工違規私下推介 已報警

內地多家媒體昨天報道，上周華夏銀行上海嘉定支行遭逾30名客戶圍堵，起因是該行出售的一隻預期年度化收益率11至13％的理財產品無力還款，客戶首期投資損失達4000萬元。周日晚，華夏銀行發聲明稱，相關產品名為「中鼎財富投資中心入伙計劃」，但並非該行所發，亦非代理銷售，是員工違規私下推介，警方已立案。

「中鼎財富」分為4期（見表），募集資金共計1.6億元，用於投資典當行、汽車服務公司的股權等（見表）。有事主稱，臨近2012年11月25日，第一期理財產品到期，而理財經理已被開除，到期的儲蓄連本帶息血本無歸。昨天，事主仍聚集在華夏嘉定支行尋求解決方案。事件已引起內地監管部門注意，上海銀監局昨天介入調查。

理財產品發展速 半年增2萬億

今年以來，內地理財產品銷售熱爆，羅兵咸永道一份報告指出，今年上半年，各內銀新發行的理財產品按年錄得大幅增長（見圖），建行（0939）和農行（1288）該類產品餘額較去年6月30日增長3倍和2.6倍。市場擔心，類似華夏銀行的個案還會在其他內銀陸續爆發。

大量產品銀行自行開設 風險較小

有美資行銀行業分析師對本報表示，在內地利率市場化加快而監管卻從嚴的大環境下，銀行通過理財產品高息攬存款已是常態，「年初一份人行金融穩定報告顯示，內地整體理財產品達4萬億元，至年中，該數字已漲至6萬億元。整體市場較亂，缺乏嚴格的監管」。

不過他認為，高風險理財產品在內地並不普遍，「市場上90%的理財產品是銀行為保存款，自行開發的年息4厘至5厘產品，其餘10%為一些信託產品、私募產品等，當中的部分可能涉嫌違規、無牌照」。

標普：監管過時 才有理財產品

評級機構標準普爾董事廖強也表示，內地理財產品分為銀行自行發起和第三方發起，前者佔絕大部分，風險很小，主要是銀行為躲避陳舊的監管要求，「是監管政策阻礙了銀行正常運營，才產生了這些產品」。他認為，銀行作為代理渠道推出的第三方理財產品，風險很大，但銀行可以承擔產品出現問題而須做出的賠償，華夏個案不會影響標普對內銀的評級。

明報記者 張聞文、陳子凌、李萌

港股5大關鍵 利粉飾櫥窗

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E8%82%A15%E5%A4%A7%E9%97%9C%E9%8D%B5-%E5%88%A9%E7%B2%89%E9%A3%BE%E6%AB%A5%E7%AA%97-225116080--finance.html

踏入12月，中國製造業採購經理指數（PMI）率先報捷，年結前本月港股表現料可獲好消息配合，包括5大關鍵因素。

此5大因素︰1. 內地宏觀數據持續向好；2. 中央經濟工作會議召開；3. 資金持續流入；4. 本周並有人保（新上市編號︰01339）逾200億元資金解凍回流二手市場；5. 美國財政懸崖談判仍困擾大市，倘解決則有望挾升。市場意見傾向預期，大市中綫向好。

港股年底多見粉飾櫥窗效應，基金追逐全年表現，近十年12月7升3跌，跌市分布在02、05及07年，分別跌7.4%、0.4%及2.9%，02年因伊拉克戰雲密布，05及07年則因高位回吐，分析指本月除非財政懸崖未解決，否則港股走勢向好。

交銀國際資產管理董事馮時煖認為，PMI表現佳，預期第三季經濟見底後，第四季以至明年上半年經濟復甦速度加快，加上外圍消費信心回升，外需和內需同時改善，企業盈利增速提高，料消費、工業、製造業及出口相關股份造好。

他預期港股上半月走勢明顯，下半月因聖誕及新年假期而相對較靜，聚焦月中舉行的中央經濟工作會議，對明年經濟的規劃，美國財政懸崖應可解決，在消化憂慮後，中綫看23000點。

摩通︰中小企表現仍欠佳

摩根大通指出，11月PMI改善顯示出製造業繼續復甦，需求持續改善，企業存貨見回升，自5月以來，寬鬆政策的效果浮現，以及正在加速增長，如基建投資、財政支出、填補流動性及貨幣政策立場等；但中小企表現仍欠佳，料對相關板塊利潤造成壓力。

然而，數據佳減低中央政府大力救市的機會，料造成經濟增速造成風險，預期財政政策維持溫和寬鬆及貨幣政策中性。

中國故事深得外資擁戴，資金源源流入，巴克萊亞洲董事總經理James Chen表示，最近獲得QFII額度，是因為看準ETF發展，他看到國際投資者對A股的信心回歸，市場需求強勁，預期更多人對這市場有興趣。

熱錢流股市 滙豐美破79關

港滙徘徊7.75港元的強方兌換保證，事實上，中國公布第三季GDP見底後，港滙貼近上限，金管局屢次需要接錢，本月內地將公布多項重大數據，倘進一步顯示經濟改善，將繼續支持港滙強勢。馮時煖估計，現時仍是資金市，11月泊港的資金開始流入股市，熱錢有利推升港股。

在上周五，滙豐（00005）及中移動（00941）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算收報79.25及88.25元，較港收市價高0.5及低0.35元。倘恒指今開市反映外圍走勢，料低開47點。

呆滯轉升股 接力好對象

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%91%86%E6%BB%AF%E8%BD%89%E5%8D%87%E8%82%A1-%E6%8E%A5%E5%8A%9B%E5%A5%BD%E5%B0%8D%E8%B1%A1-210857600.html

市場炒作焦點依然是一批強勢板塊或股份，但部分資金已轉移陣地，吼一些表現已呆滯了一段時間，又不失上升動力的股份，此或可成為短期除勇字當頭外的另一選擇。

恒指昨日高開113點後好淡爭持，午市前突然發力，及後最多升288點，逼近兩萬二點關回順，直至尾市再揚，收市報21,922點，升213點或0.99%，大市成交545億元，略高於20天平均。據《明報》港股數據庫，升跌比率70比30，上升比例本周首次高於50%；升逾3%佔上升股份一成半，為11月14日以來最高；不過，陽燭對陰燭為55比45，買盤未有明顯優勢。

內房濠賭超買嚴重
本報數據庫追蹤的34個行業，有近六成（59%）的表現跑輸大市（升幅小於0.8%或下跌），其中創維（0751）業績失色，股價挫近一成，拖累家電板塊表現，行業表現參差。表現較佳的行業依然是近期多次到的，業務現金流的防守性行業或磚頭板塊，但普遍已達到相當超買水平。

內房、房託及濠賭行業的14天RSI平均升至約70或以上的超買水平，板塊內股份RSI高於70的比例超過七成；燃氣及本地地產收租RSI約66%，但股份RSI高於70的比例接近一半。當然，超買可視作是上升動力充足，超買過後還可以超買，不代表即時會有回吐，但回調壓力卻正在增大，入市確要審慎。

部分呆滯股 昨突受追捧
不欲高追超買行業，可以留意股價及上升動力持續的股份。昨日有部分近期股價表現呆滯、市值數十億元至百億元及RSI趨升的股份，如味千中國（0538）、六福（0590）、方興（0817）及真明麗（1868）突然受到追捧，顯示有部分資金也不甘跟風追貨，寧願買回一些具上升勢頭的落後股，此或會成為未來一段時間趨勢。

敏實料挑戰下降軌
敏實（0425）上月跌至7.5元附近找到支持回升，低位持續上移，14天RSI也趨升，上升動力配合，預計短期有能力向上挑戰下降軌約8.8元阻力。此外，本欄投資組合購入華潤創業（0291）2000股，均價27.75元。

明報記者 劉思明

楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%A5%8A%E8%A1%9B%E9%9A%86-%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%83%B9%E9%9A%A8%E6%99%82%E8%B7%8C-%E5%8D%8A-%E5%A4%96%E5%9C%8D%E7%B6%93%E6%BF%9F%E5%B7%AE-%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E5%8A%A9%E9%99%8D%E6%BA%AB-211713546.html

政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！

楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於現時環球經濟充斥着不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣咗佢。」

楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟着陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情况下，樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。

楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」

宜觀望3個月後再考慮應否入市
他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，揸住啲錢睇清楚先！」

明報記者 麥穎、陸振球

風險胃納增 熱錢再湧港

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E8%83%83%E7%B4%8D%E5%A2%9E-%E7%86%B1%E9%8C%A2%E5%86%8D%E6%B9%A7%E6%B8%AF-230000090--finance.html

新股集資活動復甦，加上希臘債務問題喘定，帶動風險胃納上升，港滙強勢重現，熱錢再湧入。

自昨早九時半起，港滙在長達12個小時內，維持在7.75強方兌換保證水平，最後金管局傍晚在市場承接31億港元買盤，是繼本月2日以來再度入市，銀行體系結餘將於明日（29日）增至1,839.55億元。

憧憬歐美危機紓 新股惹資金
港滙相隔25日後再度觸及7.75強方兌換保證水平，金管局再度向銀行體系注入港元，財資市場人士歸納港滙昨突然強勢三大原因，包括重磅新股人保（新上市編號︰01339）正處於招股期、希臘債務危機暫得以紓緩，以及預期美國下月可能再有增加資金供應的措施，資金率先泊港，靜侯投資良機。

港元需求持續強勁，東亞銀行（00023）貨幣及利率市場主管陳德祥表示，大型新股人保本周公開招股，吸引外國資金來港認購新股，他預期，港滙本周仍將緊貼7.75水平，大有機會再度觸及強方兌換保證，金管局可能繼續入市。

事實上，港滙自上周五起逐步挨近7.75強方兌證水平，昨日強勢由早上9時半已展開，資金持續流入本港，港滙於7.75至7.7501窄幅上落，歐洲開市後，港滙強勢更加顯著，長時間貼着7.75水平，強勢持續至美午市。

第11度注資 累計入市353億
港滙強勢昨持續接近8小時後，加上香港收市後市場缺乏承接，金管局於五時左右向市場買入美元，沽出等值31億港元，是自10月20日以來第11度注資，累計入市規模已達353.26億元。

星展香港財資市場部高級副總裁王良享表示，港滙昨午的買盤較上午頻密，預計是來自歐洲機構的買盤較多，雖然交易次數較多，惟每宗交易金額相對較少，以電子交易顯示的交易額每宗約1,000萬至2,000萬美元。希臘債務危機暫鬆一口氣帶動市場風險胃納上升，吸引資金流港。

人幣續走強 間接支持港滙
外圍不明朗因素仍將左右港滙走勢，交行（03328）香港分行經濟及策略師何文俊表示，美國於下月中舉行今年內最後一次議息，而扭曲操作（OT）將於本年底到期，可能再有新措施登場，市場謀定而後動，由於看好中港和亞洲前景，資金先行停泊本港，再靜侯出動機會。

美元昨日略為轉弱，惟兌日圓、坡元和韓圜等主要亞洲貨幣並未見大幅波動，亞洲貨幣尤以人民幣走勢最強，昨日收市價較中間價高出1%，達到交易區間上限，港元向來為人民幣代替品（proxy），間接支持港滙強勢。

辣招滿月 海怡交投挫87％最傷 十大屋苑成交挫五成半 呎價跌不足3％

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E6%BB%BF%E6%9C%88-%E6%B5%B7%E6%80%A1%E4%BA%A4%E6%8A%95%E6%8C%AB87-%E6%9C%80%E5%82%B7-%E5%8D%81%E5%A4%A7%E5%B1%8B%E8%8B%91%E6%88%90%E4%BA%A4%E6%8C%AB%E4%BA%94%E6%88%90%E5%8D%8A-%E5%91%8E%E5%83%B9%E8%B7%8C%E4%B8%8D%E8%B6%B33-211620122.html

「雙辣招」一出，二手樓市頓變冰河世界，重招剛剛滿月，交投相對活躍的十大屋苑也難逃辣招魔咒，本月至今僅175宗成交，較上月同期未出招的386宗，勁跌55%。鴨脷洲海怡半島本月迄今更只有6宗成交，為十大屋苑中表現最差勁，較上月同期急插87%，慘成「插水王」；東涌映灣園在辣招後交投亦大挫八成。不過，整體平均呎價微調不足3％，而天水圍嘉湖山莊更在不足一周兩度創97後新高呎價，另老牌居屋火炭穗禾苑更刷新歷史新高紀錄，個別單位繼續乾升。

自辣招出台，十大屋苑交投慘不忍睹，本月成交量全線報跌，跌幅由31%至87%，當中以海怡半島最慘烈。中原首席分區營業經理盧鏡豪稱，海怡上月截至出招前的26日錄46宗成交，但辣招後，本月至今僅6宗成交，按月同期跌87%，堪稱「插水王」。而映灣園同樣慘情，本月暫錄7宗成交，比上月同期的35宗跌八成。不過，辣招對遏抑樓價未見太大果效，除鰂魚涌康怡花園呎價微升2%，其餘屋苑呎價變動不大，僅跌3%內。

嘉湖呎做4778元 再創97後新高

嘉湖山莊在一般市况每月成交過百宗，但在重招下，本月迄今只錄45宗成交，按月同期跌逾三成，惟平均呎價仍穩守4000元關口。中原分行經理譚展鴻表示，繼上周兩房單位呎價達4778元，創97後分層新高價後，另一位於景湖居1座高層C單位以340萬元易手，709方呎三房戶，享米埔景，呎價4795元，進一步逼近97價。原業主在04年斥135萬元入市，是次易手帳面勁賺205萬元或1.5倍。

黃埔買家追價50萬成交

另外，紅磡黃埔花園出現追價成交。利嘉閣市務經理余美寶指屋苑9期6座高層E室，969方呎三房戶，享海景，連月租2.55萬元租約，業主在出招前開價1100萬元，及後封盤不賣，買家追價50萬至1150萬元成功奪盤，呎價11,868元，屬近期高價。原業主於06年以543萬元買入，經今番轉手帳面賺607萬元或逾1倍。

穗禾苑呎做5377元破頂

此外，世紀21陽光區域經理陳世民表示，火炭居屋穗禾苑D座中層5室，703方呎三房戶，望河景，業主開價380萬元，最終減2萬至378萬元售出，呎價5377元，成交價及呎價均打破97年高位，成穗禾苑新樓王。原業主於88年以61.5萬元購入，是次帳面賺316.5萬元。

明報記者 鄒凱婷

樓市沉寂 十大屋苑五吞蛋 嘉湖呎價見3428元 3個月新低

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%B2%89%E5%AF%82-%E5%8D%81%E5%A4%A7%E5%B1%8B%E8%8B%91%E4%BA%94%E5%90%9E%E8%9B%8B-%E5%98%89%E6%B9%96%E5%91%8E%E5%83%B9%E8%A6%8B3428%E5%85%83-3%E5%80%8B%E6%9C%88%E6%96%B0%E4%BD%8E-211109309.html

「雙辣招」推出個多月，樓市交投萎縮，一、二手成交繼續保持低水平。中原地產統計，全港十大屋苑過去兩天只有11宗成交，與對上周末日相同，而當中有五個屋苑「吞蛋」，包括港島區三大龍頭屋苑，「吞蛋」屋苑數目較對上一周更多（見表）。另市場迷失方向，天水圍嘉湖山莊日前有單位以呎價近4800元售出，創97後新高，近日該屋苑卻有單位以呎價3400元易手，較市價低一成。明報記者 林尚民

中原地產統計顯示，剛過去周六日十大屋苑錄得11宗成交，與前周末宗數相同，當中半數屋苑更捧蛋，包括太古城、康怡花園、海怡半島、麗港城及映灣園，而海怡半島已是連續5個周末錄得零成交，映灣園更連續7個周末「捧蛋」收場。

成交11宗 與對上一周持平
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，市場擔心政府再度出招調控樓市，未來樓價有機會下滑，因此現階段不敢入市，令二手交投持續低迷。

美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興則表示，隨着辣招生效一個月，市民逐漸消化有關措施，加上再有全新樓盤剛取得預售樓花同意書，並有機會於短期內推售，相信可望令市民入市意欲提升，釋放部分因措施積壓的市場購買力。

另方面，自政府出招後，市場頓失方向，嘉湖山莊樂湖居一個586方呎「97蟹貨」，日前以呎價4778元成交，創屋苑分層97後新高，不過，中原地產新北江第一分行經理馬斯力表示，屋苑樂湖居12座低層B層，面積814方呎，剛以279萬元沽出，呎價3428元，低市價10%，並為屋苑3個月新低價。

事實上，近期市場錄得不少減價成交，美聯物業助理區域經理余柏稱，美孚新邨上周末錄得4宗成交，當中3宗為「無𨋢到」、質素較差，令其做價較低的頂層單位，2期百老匯街35號頂樓一單位，面積927方呎，剛由640萬元減價至600萬元沽出，減幅6%，呎價6472元，低市價一成。

爵士花園97貨 蝕184萬離場
此外，雖然本港樓價已升至歷史新高，但仍有97貨蝕讓離場。香港置業營業經現容靖宇稱，何文田爵士花園3座低層B室，面積995方呎，剛連一個約值80萬元之車位以1050萬元成交，呎價10,552元。原業主於97年以1234.25萬元一手購入，現帳面蝕約184萬元。

私宅租金連升8月 高九七近9％

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%A7%81%E5%AE%85%E7%A7%9F%E9%87%91%E9%80%A3%E5%8D%878%E6%9C%88-%E9%AB%98%E4%B9%9D%E4%B8%83%E8%BF%919-211130190.html

租金升勢未止，根據中原研究部數據，私人住宅租金連升8個月，累積上升17.5%，10月份全港85個大型私人屋苑的平均呎租為22.2元，按月上升2.3%，達到歷史新高水平，較97年9月歷史高位的20.4元，高出8.8％。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年首10個月私人住宅平均呎租較去年底的19.5元上升13.8%，今年底租金可望升至22.8元，全年租金升幅約17%。

嘉湖10月租金升3.3%
黃續稱，在通脹及低息環境持續下，住宅租金回報相對可觀，吸引投資者買樓收租。另外，由於政府上月底出招打壓樓市，不少業主將住宅物業轉售為租，令市場的租盤供應量增加，預料租金升勢將放緩，相信來年首季租金回落約3%。

十大屋苑中，以天水圍嘉湖山莊租金按月漲幅最大，10月份平均呎租為12.4元，按月上升3.3%，美聯營業經理梁婉儀謂，美湖居7座高層G室剛以每月9600元租出，單位710方呎，3房間隔，呎租13.5元，較同類單位高出逾6%；其次為紅磡黃埔花園，按月上漲3.1%。

資金乏出路 樓價跌不下

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B3%87%E9%87%91%E4%B9%8F%E5%87%BA%E8%B7%AF-%E6%A8%93%E5%83%B9%E8%B7%8C%E4%B8%8D%E4%B8%8B-211212085.html

昨天慧雅談到近日政府推出的買家印花稅（BSD），對內地人買樓這一新興勢力會帶來什麼影響。基本上，慧雅認為內地人來港買樓這股力量不會消失，只會被抑制，部分買家可能會轉為買細價一點物業，始終這牽涉的印花稅應會較少。不過，這可能會帶來一個影響，就是內地人可能變得更直接地與港人競逐物業。除此之外，這措施亦可能會令內地人壓抑購買意欲。蓋在這措施下，若內地人已居港7年，他們可以香港永久居民身分買物業，並避過那15%的BSD。須知在近年，有大量內地人來港讀書、工作，有4、5年居港時間的大有人在。對這些人士而言，相信除非有什麼特別原因，否則多等一兩年才買樓，甚為合情合理。但如此一來，市場會不斷累積購買力，一旦這些需求隨着時間過去得到釋放，這可能會對市場產生一定衝擊。

這其實亦引伸到政府干預這個複雜的問題。很多時侯，政府政策所能做到的，只是遏抑表象，或只是在一段時間內把表象壓下。須知表象者，乃背後因素的反映，若只是遏抑表象，但背後因素沒有改變，這表象不會完全消失，只會以另一種形式表現出來。歷史的經驗反映，這往往只會令到問題更加複雜，有關因素往後多會以更強烈的姿態和形式表現出來。

政府干預往往只遏抑表象
以目前的情况為例，住宅價格上升的根本原因，是資金缺乏出路，政府遏抑需求，只會令資金轉投車位、工業樓等等。因此，若要徹底解決問題，必須疏導引致該現象出現的背後原因。

施慧雅

人保「集資王」 最多籌312億

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%BA%E4%BF%9D-%E9%9B%86%E8%B3%87%E7%8E%8B-%E6%9C%80%E5%A4%9A%E7%B1%8C312%E5%84%84-230000849--finance.html

挑戰今年新股最高集資額的人保集團H股（新上市編號︰01339），最快明天（周四）路演。市傳人保已接近落實多家具國家背景的央企，如國壽（02628）及國家電網等注資成基礎投資者。但近兩年市況欠佳，即使「國家隊」支持，相關新股卻表現未如理想。

人保H股集資額市傳達30億至40億美元，即234億至312億港元。若成功集資，將成繼去年5月嘉能可（00805）上市後，本港最大宗集資額新股。人保及其承銷團亦積極物色基礎投資者。市傳包括國壽、國家電網、美國國際集團（AIG）及法國再保公司Scor。雖有指尚未完落實投資協議，但投資額或達集資額的40%至50%。

傳曾洽巴郡 視為最後方案
據悉，鍾愛保險股的股神巴菲特，亦在承銷團接洽基礎投資者時的考慮之列。消息人士稱人保亦曾接洽巴郡（Berkshire Hathaway），但形容巴郡對價格極其敏感，兼議價能力高，故只會視其為最後方案。最快周五公開招股的人保，市傳暫定一手約1,000股，入場費約5,000港元。

近年不少具國家背景的機構，都有投資本港新股。以國家電網為例，去年至共投過三家能源業的新股，惟股價上市後仍欠佳（見表）。中投及中石化有份投資的陽光油砂（02012），3月上市至昨日已累跌逾4成。即使是新加坡的淡馬錫，去年投資的上海醫藥（02607），帳面至今仍蝕約34.7%。不過，不少投資主權基金投資年期都數以年計，最終賺蝕仍未定。

基礎投資者可獲分派既定的新股分配，不會因市場反應好壞而變，對長綫投資者而言，可減低不明朗因素。又因為基礎投資者須至少承諾最少6個月的禁售期，有助招股時加大市場信心。但同時基礎投資者若佔集資額較高，對尤其是市值較細的新股，卻隨時減少掛牌後流通股數。

匯控證實洽售平保 10年賺600億 作價達775億 傳泰首富接貨

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8C%AF%E6%8E%A7%E8%AD%89%E5%AF%A6%E6%B4%BD%E5%94%AE%E5%B9%B3%E4%BF%9D-10%E5%B9%B4%E8%B3%BA600%E5%84%84-%E4%BD%9C%E5%83%B9%E9%81%94775%E5%84%84-%E5%82%B3%E6%B3%B0%E9%A6%96%E5%AF%8C%E6%8E%A5%E8%B2%A8-211118968.html

匯控（0005）自行政總裁歐智華上場後，過去兩年頻頻出售資產，昨天證實正洽售所持平安保險（2318）15.57%股權。市場消息指出，泰國首富謝國民可能是唯一買家，旗下正大集團將動用近百億美元全數接貨，有機會於近日宣布。若此項交易順利完成，匯控投資平保10年獲利逾600億元，勢成為匯控賣產賺得最勁的一宗。

匯控昨午公布，不時收到第三方就收購所持平保資產的邀請，目前正與第三方商討之中，但能否達成收購協定目前尚不確定。受消息影響，平保股價應聲下跌1.93%，收報58.45元。平保昨晚發出聲明指出，關注事態進展，目前資金和償付能力充足，各主營業務運行良好。

「談了很久」 或近日公布
消息人士向本報透露，匯控洽售平保一事「談了很久」，近期終於有結果，泰國正大集團可能是唯一買家，不排除以100億美元（折合約775億港元）接貨。謝國民位於泰國的卜蜂集團發言人在回應本報查詢時則稱，未獲悉正大收購匯控所持平保一事。

謝國民今年曾獲李克強接見
謝國民是泰國首富，和中國領導人關係密切，今年5月份獲國務副總理李克強親自會見，8月份，他又到訪上海，獲時任上海省委書記的俞正聲接見。在這次十八大後，李克強及俞正聲均入政治局常委。

匯控目前持有平保12.33億股，其中匯豐保險持有6.19億股，匯豐銀行持有6.14億股，以昨天平保收市價計算，匯控所持平保市值約721億元，若以100億美元出售，則有輕微溢價。

匯控分三次增持 共持12.3億股
匯控在2002年時以6億美元（46.8億港元）首次入股平保，購入4.93億股或10%的公司股權，其後平保在2004年6月的上市招股，匯控為免遭攤薄，斥資14.3億元，增持1.39億股，而在2005年，匯控又以每股13.2元向平保的其他外資股東購入6.14億股平保股份，共計出資81.04億港元。粗略計算，匯控在平保的投資成本約為142億元，若匯控此次以近100億美元，則此單十年的買賣將賺得大約633億元。

若按巴塞爾協定III的核心一級資本比率水平計算，高盛認為，匯控出售平保，將有望提高資本率17個基點（即0.17個百分點) 。美銀美林及摩根大通分別預期，匯控的核心一級資本比率，會在完成平保交易後，提升20至30個基點及20個基點。瑞銀的估計最樂觀，預期此舉可提升核心一級資本比率的幅度達60個基點。截至9月底止，匯控的核心一級資本比率為11.7%。

明報記者 張聞文、陳偉燊

炒股不炒市 吼中線呈強板塊

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%82%92%E8%82%A1%E4%B8%8D%E7%82%92%E5%B8%82-%E5%90%BC%E4%B8%AD%E7%B7%9A%E5%91%88%E5%BC%B7%E6%9D%BF%E5%A1%8A-211204928.html

港股彈升一天打回原形，正是不宜太過貼市原因，因此對昨日跌市又不用太過憂慮，情况並非太壞，市場仍是找尋主題炒作為主。然而，外圍及內地股市持續疲弱，港股能否獨善其身，才是令人困惑。

恒指低開253點後一度反彈，惟午後重拾跌軌，以近全日低位收市，報21,108點，跌333點或1.55%，大市成交529億元，略低於20天平均。據《明報》港股數據庫，升跌比率23比77，過去9日有7日下跌比例高達五成，反映市底積弱狀况不易扭轉。

不過，跌逾3%佔下跌股份僅一成多，陽燭對陰燭為49比51，沽盤不算積極；恒指破底而下，市底則是另一番光景，昨日跌穿近兩周多（10月29至11月14日）低位的不足兩成，部分比較重災的行業，如中資金融、內需零售及資源等，板塊股份跌穿低位佔比約三成，反映穿底的股份分散在不同行業，暫可視作個別例子。

內房燃氣房託電力股中線強勢
事實上，本報數據庫追蹤的34個行業，有過半數表現跑贏大市（跌幅小於1%或上升），部分板塊如燃氣、房託、家電、醫藥、內房、電力及電子等板塊，不乏逆市做好甚至創新高股份，莎莎（0178）業績後如入無人之境，可見炒股不炒市情况持續，但顯然主題並不在經濟復蘇上。

至於逆市向好行業中，內房、燃氣、房託及電力等中線明顯保持強勢，其股份高於20天線比例高於五成以上，分別為94%、89%、83%及67%。相比下，恒指國指成分股高於20天線之上的不足兩成。另濠賭、百貨股也有逾五成股份高20天線，中期同樣強勢，前者澳博（0880）有強勁季績支持，短線料可向19元以上進發，後者有春天百貨（0331）或受惠母公司增持，股價0.79元呈承接，後市料可再上試1元水平。

春天百貨母增持 或上試1元
十八大閉幕後，A股跌勢未止，雖然十八大期間，上證指數累跌3.09%，表現是近五屆黨代表大會中最佳（請看本欄11月14日一文），但似乎未能打破「宿命」，後市走勢並不樂觀，港股能否脫鈎，確是一大疑問。

此外，本欄投資組合沽出X安碩A50（2823）止蝕，均價9.65元；同時買入上周提及的亨得利（3389）及神州數碼（0861），整體持倉有所提高。另要留意中壽（2628）及港交所（0388）下試原定的22元及122元底線，若低收該水平之下，也可考慮先行止賺。

明報記者 劉思明

跟市勿太貼 政策股借題亂舞

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B7%9F%E5%B8%82%E5%8B%BF%E5%A4%AA%E8%B2%BC-%E6%94%BF%E7%AD%96%E8%82%A1%E5%80%9F%E9%A1%8C%E4%BA%82%E8%88%9E-211329148.html

大市連跌後出現反彈，現時論調整是否已經完成，實言之過早，過於近觀，只會令自己進退失據，未來可待恒指重上保歷加通道中軸，即20天線約21600點才另作盤算，否則仍視作回氣階段。市况未明，周期股大上大落，不易轉身，轉炒政策股，可能更划算。

恒指昨日低開62點後反覆上揚，最終以近全日高位收市，收市升253點或1.20%，報21,441點，收復21,300點據點，惟大市成交僅483億元，低20天平均一成半，交投不濟。據《明報》港股數據庫，升跌比率78比22，近5交易日來首度回穩；升逾3%佔上升股份兩成，陽燭對陰燭為75比25，買盤動力不俗。

周一已提到，恒指沒有連續低收兩萬一，投資氣氛未轉差，有利炒股不炒市。本欄投資組合周二減持套利行動，一則只是按手持個股走勢而作出部署，二則是避開周期股，並沒有減持倉位之意，找到合適投資，依然會以提高倉位為主力，捕捉中期升浪。

恒指守趨勢線 仍見強勢
事實上，6月以來，恒指呈現明顯升浪（見圖），尤其是9月中，美國推出QE3，加速轉強，其以裂口突破上升趨勢線，開展強勁升勢，及後更以10連升姿態，升至正2個標準差極強方水平；縱使近期從高位回落，仍守於趨勢線之上，意味着未有轉弱迹象。再者，趨勢線與50天線匯聚，形成強大支持，守於該水平則毋須過分恐慌。

入市對象方面，如昨日所言，看淡Ａ股未來兩周以至1個月表現，炒行業復蘇的如水泥、航運及煤炭股暫未宜沾手；雖然相關板塊昨日不乏佳作，永暉（1733）、金隅（2009）及中海集運（2866）等彈逾4%，但其波幅之大，不易駕馭，倘若市况調整未完，隨着掉頭再急回，欠缺防守性。

中化肥料上試前高位1.75元
反觀，表現強韌力較強的內房股，在樓市調控政策不變下，仍有能力反彈，強勢有理。從家電、新能源及中資金融呈強來看，防守以外，資金樂於圍繞政策扶持板塊中尋寶，相信後市風電光伏補貼、家電下鄉，甚至汽車下鄉及農業補貼續會借題發揮。中化化肥（0297）試50天線初見支持，短線料可回升前高位約1.75元，突破後則有望挑戰2元水平。

明報記者 劉思明

港股未止跌 內銀成箭靶

(綜合報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E8%82%A1%E6%9C%AA%E6%AD%A2%E8%B7%8C-%E5%85%A7%E9%8A%80%E6%88%90%E7%AE%AD%E9%9D%B6-222048787.html

(星島日報報道)「十八大」今日落幕，但仍未見具體刺激措施出台，A股缺乏支持，歐債亦存暗湧，拖累港股昨低開後跌勢加劇，跌穿21200點水平，收市挫241點，並以接近全日低位收市，報21188點，創近1個月低位。市場分析認為，大市現處於短期整固階段，料港股在21000點水平有支持，近期公布的內地經濟數據回穩，加上資金流入，相信港股後市走勢不會太淡。

跌241點 一個月新低
港股昨日開市初段微跌57點，在A股跌幅擴大下，恒指愈跌愈多，尾段最多挫248點，低見21181點，全日主板成交約522.8億元。即月期指收報21176，低水13點。國企指數昨日亦跌213點，收報10230點。內銀股成為跌市重災區，建行（939）及工行（1398）分別挫逾1.7%；中行（3988）更跌1.9%至3.09元，3隻股份合共拖低指數63點。摩根大通預期，內地會維持現時利率水平至明年，年底則有望下調存款準備金0.5個百分點。

大華繼顯董事梁偉源表示，炒作內地經濟復甦概念已到尾聲，港股料會出現短綫獲利回吐，與經濟周期相關股份表現亦較受影響，惟估計恒指短期在21000點會有支持。他續稱，市場仍在觀望「十八大」會議後經濟政策如何發展，若有利好措施推出，料可刺激港股反彈。

花旗唱淡 水泥股當災
近期大升的水泥股，在花旗發表「派對正結束」看淡報告後下挫，天瑞水泥（1252）全日跌6.55%；潤泥（1313）及中材（1893）亦分別挫近4%。花旗指出，市場對內地宏觀經濟數據改善反應過度，雖然中央目標在未來10年將生產總值翻倍，但增長動力料主要由消費帶動。該行稱，水泥生產商希望透過限產提升價格，但廣東區部分水泥公司將每噸水泥價格調升，中國建材（3323）亦嘗試加價但失敗，因而建議「沽售」潤泥及中建材等水泥股。

車位突熱炒 2周速售逾千個

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E7%AA%81%E7%86%B1%E7%82%92-2%E5%91%A8%E9%80%9F%E5%94%AE%E9%80%BE%E5%8D%83%E5%80%8B-225556856--sector.html

政府推出兩項辣招遏抑樓價後，一向冷門的車位突然熱炒起來，過去兩星期市場急速消化逾千車位，涉及近4億至5億元資金。

業界人士指出，政府辣招影響推盤步伐，發展商惟有加速拆售車位補數，有指新地（00016）手持近千車位也部署短期拆售。

事實上，近期車位市場的投資者開始有點盲目入市的迹象，不少投資者連停車場的位置在那裏也不知道，便5個、10個地掃貨。唯一賣點是每個車位數十萬元，入場費較低，又可以承造5成按揭，分20年供，每月供款不足1,000元，所以有投資者合上眼睛便掃貨。

豪宅投資者 掃豪景30車位

近日，連豪宅投資者也轉炒車位，市場消息，一名於九龍站持有多個單位的豪宅投資者，昨日上午一口氣購入深井豪景花園30個車位，每個售價介乎35萬至36萬元，合共涉及約1,050萬元。

資料顯示，近期推售的多個停車場均集中在新界區，其租值回報一直被受質疑。有地產代理則坦言，近期於車位市場掃貨的投資者以為車位不受SSD及BSD限制，認為有得炒，所以絕大部分上午購入車位，下午便即時加價8萬至15萬元放售，希望以摸貨形式短炒。

據了解，過去兩星期市場促成的約1,000個車位成交中，暫時不足5個可以成功摸售，其中一個是荃灣朗逸峯車位，兩周前以23萬元購入，昨日以30萬摸出，帳面獲利7萬元。

新地逾千車位 部署短期售

有見市場需求急升，多個發展商加速拆售車位，希望填補新盤銷情放緩的空缺。市場消息新地手持逾千車位也部署短期內發售，其中奧運站瓏璽的200多個車位，本周六推售，每個定價逾180萬元。

其次，長實（00001）旗下大圍名城共有700個車位，發展商部署下周六拆售部分車位，每個定價98萬至130萬元，貴絕新界東，比華懋近日拆售的車位價格高出數倍。據悉，名城車位現時月租約3,500元，若以每個100萬元計，租金回報約4.2厘。

另外，由九建（00034）持有的深水埗美居中心，會在月內拆售約97個車位，估計售價約介乎60萬至80餘萬元。據了解，現時上述屋苑車場車位月租約2,600元，而固定車位租金則約3,600元。

不過，九建市務及銷售部總經理楊聰永回覆本報查詢時表示，集團旗下車場不多，而收租情況不錯，公司至今未有售賣車位意向。

有資深地產代理則提醒投資者，市況發生逆轉時，車位比住宅單位更難脫手，所以投資者入市前宜量力而為。

股市氣氛逆轉 財政懸崖迫在眉睫 熱錢仍未流出 審視投資先機

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%82%A1%E5%B8%82%E6%B0%A3%E6%B0%9B%E9%80%86%E8%BD%89-%E8%B2%A1%E6%94%BF%E6%87%B8%E5%B4%96%E8%BF%AB%E5%9C%A8%E7%9C%89%E7%9D%AB-%E7%86%B1%E9%8C%A2%E4%BB%8D%E6%9C%AA%E6%B5%81%E5%87%BA-%E5%AF%A9%E8%A6%96%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%85%88%E6%A9%9F-211122258.html

投資氣氛突然逆轉，美國大選結束，市場焦點迅速轉移至財政懸崖問題，加上中國中共十八大會議召開，上月經濟數據勝預期，無助內地股市扭轉尋底格局，港股率先現跳崖式下跌。不過，促使早前恒指十連升的重要因素──熱錢，沒有大舉流出迹象，港匯甚至亞洲貨幣偏強，港股中長期趨勢依然樂觀。本期《股市攻略》將全方位進行分析，一、剖析奧巴馬連任及財政懸崖對經濟及股市造成的影響；二、透視十八大會議對經濟發展影響，捕捉中期投資機會，以及三、面對逆市應如何部署。

美墮崖機會微 惟須留意市况波動

奧巴馬成功連任，市場即時將焦點轉移至「財政懸崖」上，拖累環球股市急挫，港股連跌兩日，累跌超過700點。雖然市場現時普遍認為，民主、共和兩黨經過一番拉鋸之後，最終也會於今年12月31日的死線前達成共識，「財政懸崖」應該會是有驚無險。不過，即使如此，這並不意味投資市場會無風無浪，所以須詳細分析潛藏於財政懸崖中的四大風險，以便見機行事。

美復蘇引擎 或受兩黨糾紛影響

第一大風險，當然是民主、共和兩黨談不攏，導致美國「墮崖」。屆時——即明年1月1日——前任總統布殊推出的稅務優惠政策將會自動屆滿，與此同時，一系列削減開支的措施亦會自動實施，總削赤幅度預料達到6400億美元(約5萬億港元)，相當美國GDP的4%，換言之，假設美國明年的經濟增長與今年一樣，處於2%至3%的區域，「墮崖」之後，經濟增長會跌至-1%至-2%的區域，重陷衰退。不過，由於兩黨也不想當讓美國「墮崖」的歷史罪人，因此，這項風險爆發的機會較低。

AAA最高評級或不保

第二大風險，是即使美國成功避過「墮崖」，民主、共和兩黨的拉鋸戰，也會對美國經濟構成間接衝擊。原因在於，經濟前景不明朗將會嚴重打擊消費、企業信心，消費者將會推遲消費決定，企業亦將會推遲資本開支甚至增聘人手計劃，換言之，美國的復蘇引擎有可能因此短暫「死火」。參考美國國會去年中就上調債務上限的糾紛，這個風險重演的機會不低。

第三大風險，是民主、共和兩黨除了要合作讓美國成功避過「墮崖」，也要提出一個具可信性的削赤方案，列出未來幾年的削赤目標以及措施，讓評級機構「收貨」。事實上，美國的國債佔GDP比率已經超過100%的危險水平。三大評級機構之一的穆迪以及惠譽就表明，不接受美國採取「拖字訣」——即是單純採取讓大部分與「財政懸崖」有關的削赤措施拖延至明年中甚至後年才推行，同時又未有具體削赤方案的策略，兩大評級機構會拒絕收貨。

一旦兩黨的處理手法未能令穆迪以及惠譽滿意，它們就有機會摘去美國AAA的最高評級，鑑於標普去年已經率先採取行動，換言之，屆時美國將完全失去「三條A」的地位。雖然穆迪以及惠譽出手的機會不大，不過即使只是出言警告，也足以為投資市場掀起波瀾。

美股累積升幅多 調整力度不能小覷

第四大風險主要針對投資市場，奧巴馬計劃針對年收入超過20萬美元以上的高收入人士徵收39.6%的股息稅(原先為15%)，根據瑞信的估計，鑑於三分一的美股為年收入超過20萬美元的高收入人士所持有，換言之，一旦上述措施落實，將對美股構成一定衝擊。不過，瑞信亦指出，為求盡快與共和黨達成共識，奧巴馬這方面的立場已經有所軟化，即使上調股息稅，也會於20%至30%之間的水平落墨，衝擊會較原先預期為小。

由此觀之，以目前的情况，美國出現墮崖情况機會不大，預計兩黨最終懸崖勒馬，達成共識解決問題。談判期間所造成的不明朗因素，會繼續令股市波動，但隨着事件的推進會得到釋懷。反之，經濟前景的憂慮雖無可避免，但奧巴馬上任，聯儲局的寬鬆政策延續性強，放水的預期最終會支撐股市，後市出現災難性下跌機會較微。當然，美股早前累積升幅不小，是次借勢調整的威力不能小覷，要做好防風準備。

明報記者 謝偉龍、崔競文、劉思明

政府辣招只能「買時間」

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E5%8F%AA%E8%83%BD-%E8%B2%B7%E6%99%82%E9%96%93-211144652.html

近日慧雅談到港府有關樓市的政策，由此帶出一個問題，政府政策的着眼點應是放在過程，還是目標？

基本上，這是政治哲學的一個重要和艱深的課題。以成效而言，當然是以目標主導較為優勝。即使着眼點是長至二、三十年，相信還會以目標主導佔上風。新加坡和中國在過去二、三十年的發展是有目共睹的，它們的經驗力證「有計劃、有目標」有着不少優勢。不過，若我們衡量的角度，是以兩代人或以上作單元的話，看法又可能有所不同。而且計劃經濟的成效很視乎計劃和執行的人的質素，但這是很難控制和預計的。多好的計劃和目標，若由不適當的人執行，效果都會差很遠，到下一任的人接手時，很多東西可能要由頭來過，這樣來來回回好幾次，可能最後都是原地踏步。

辣招長遠影響市場正常運作

以慧雅之見，社會發展的持續性和累積性是很重要的。從制度建立和政府政策制訂的角度看，慧雅毫不猶豫地將着眼點放在過程，計劃目標只是視為輔助有關過程的工具。當然這不會是主流意見，有很多事情，是只能用時間去證明和體會，這是人類社會發展歷程中不能逃避的局限。很喜歡一句法國諺語：「但願幼者能知，唯盼老者能為。」（if the young only knew；if the old only could）大抵這亦是人生過程中令人難以避免的遺憾和折衷吧？無論如何，慧雅認為政府早前提出的「辣招」，只宜視為一種在非常時期的手段，作為一個「買時間」的方法，但若有關措施變得長期化，會無可避免地對市場的運作帶來影響，這可以帶來不少問題的。但願慧雅是過慮吧。

施慧雅

mscya88@yahoo.com.hk

財政懸崖嚇窒美股 匯控紐約跌1元 奧巴馬概念威半日 恒指拗腰升

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B2%A1%E6%94%BF%E6%87%B8%E5%B4%96%E5%9A%87%E7%AA%92%E7%BE%8E%E8%82%A1-%E5%8C%AF%E6%8E%A7%E7%B4%90%E7%B4%84%E8%B7%8C1%E5%85%83-%E5%A5%A7%E5%B7%B4%E9%A6%AC%E6%A6%82%E5%BF%B5%E5%A8%81%E5%8D%8A%E6%97%A5-%E6%81%92%E6%8C%87%E6%8B%97%E8%85%B0%E5%8D%87-211131524.html

美國大選直接左右港股走勢，恒指昨早一度跌過百點，主因明確反對推行QE（量化寬鬆貨幣政策）的羅姆尼在大選點票中曾領先。但奧巴馬其後在中午勝出，港股午後即彈，帶領恒指收市倒升155點。但美股昨晚以急挫來「贈慶」奧巴馬當選，市場焦點轉向「財政懸崖」可能帶來的經濟風險，至晚上11時15分，道指跌234點，報13010點，匯控（0005）ADR報76元，較港收市跌1元。

美國政府負債達16萬億美元，削減龐大財政赤字已刻不容緩，奧巴馬與對手共和黨國會議員須在年底前達成削赤方案，如何降低增稅減開支對經濟帶來的衝擊，成為共和與民主兩黨未來兩個月的重大，否則財政懸崖將出現，券商估計將拖累經濟增長1％至3％不等。

奧巴馬連任確保未來持續低息，消息利好地產股。而美元受壓令金價上升，金礦股及金舖股亦做好（表）。恒指昨日早段偏軟，中午收市跌76點。奧巴馬篤定連任後，恒指下午開市轉勢，重上二萬二水平，收市報22,099點，升155點，成交增至640億元。國指亦反彈78點，中移動（0941）升2.46％，為恒指貢獻41點升幅。市場翻炒QE概念股，本地地產股幾乎回到政府出招前的水平，新世界（0017）升3.24％，信置（0083）及新地（0016）均升逾2％。

港地產股 升近政府出招前水平

市場普遍看好地產股走勢，瑞信證券研究董事總經理梁啟棠認為，一方面奧巴馬連任確保低息政策持續，另一方面港府出招對地產股影響不大，因此仍值得高追。他指出，政府出招或令二手供應減少，短期內成交會受影響，但由於需求大，相信市場在一個月後便會回復正常，因此他繼續看好貨如輪轉的大型地產股，如長實（0001）、新地及恒地（0012）。

城市大學商學院副教授曾淵滄亦指出，大部分本地地產商都已完成今年的售樓目標，即使政府出招，它們亦不需要減價促銷，盈利不會受影響。他又稱，奧巴馬連任，熱錢繼續湧入，除地產股外，金價相關股份亦將有炒作。

彭偉新：繼續看好港股

另外，昨日金價一度回升至每盎司1730美元水平，六福（0590）升逾5％，金礦股亦做好，招金（1818）及紫金（2899）均升逾6％。

建銀國際分析員李鍵聰指出，一般來說金價每升1％，金礦股的淨利就增加1.5％。另一方面，金礦股對恒指的敏感度亦相當高，多數隨大市上落。他認為紫金的估值相對便宜，值得追入。

恒指於本周初期出現調整後，昨日借美國大選的消息再度上升。京華山一研究部主管彭偉新認為，無論誰當選美國總統，QE3終有一天會停止，現時市場憧憬的不再是QE，而是經濟真正復蘇，失業率不再創新高，因此他繼續看好港股。

明報記者 廖毅然

中投出口術：內銀股價被低估

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E6%8A%95%E5%87%BA%E5%8F%A3%E8%A1%93-%E5%85%A7%E9%8A%80%E8%82%A1%E5%83%B9%E8%A2%AB%E4%BD%8E%E4%BC%B0-225052632--finance.html

內銀股價反彈乏力，中投董事長兼中央匯金董事長樓繼偉出言力挺內銀，指四大行股價沒有真實反映其實際經營業績，消息刺激建行（00939）、農行（01288）、中行（03988）股價略為造好。

09年高調開腔 即扭弱勢
樓繼偉高調開腔撑內銀並非首次，他曾於09年1月在北京出席農行新聞發布會時表示，中投將會一直不計價地買進三大行股票（當時農行尚未掛牌），當時立即扭轉內銀弱勢，增持言論足以提振三大行股價。

三大行造好 農行升1.5%
農行昨收報3.46元，升1.5%，跑贏其他三大行，建行和中行分別升0.3%和0.3%，收報5.92元和3.23元，唯獨工行（01398）跌0.6%，收報5.15元。

作為「金融國家隊」的匯金，《新華社》引述其董事長樓繼偉指出，四大銀行股價沒有真實反映其實際經營業績，匯金在二手市場進行自主增持，正是基於對四大銀行長期成長價值的信心。

中投除了以言論支持四大行股價，旗下匯金曾四度入市以行動力撑四大行。匯金自08年9月起四輪增持內銀股，最近的一次為上月10日，分別買入工行（01398）A股、農行A股、中行A股、建行A股，又表示，未來6個月將會繼續增持，消息刺激四大行翌日急彈2.7%至12.8%不等。

截至今年6月底止，匯金控股、參股機構資產總額達65萬億元（人民幣，下同），淨資產總額達4.2萬億元，其5年平均增幅為25.2%。

匯金近年 先後四輪增持
另一方面，匯金代表國家向國有金融機構累計注資9,644.6億元，持有權益總額2.1萬億元，佔中央級國有金融資本權益60%以上。

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賽西湖租撲6萬 每呎46元破頂 辣招嚇怕買家 大額租務頻現

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B3%BD%E8%A5%BF%E6%B9%96%E7%A7%9F%E6%92%B26%E8%90%AC-%E6%AF%8F%E5%91%8E46%E5%85%83%E7%A0%B4%E9%A0%82-%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E5%9A%87%E6%80%95%E8%B2%B7%E5%AE%B6-%E5%A4%A7%E9%A1%8D%E7%A7%9F%E5%8B%99%E9%A0%BB%E7%8F%BE-211249407.html

在「加強版」額外印花稅（簡稱額印）及買家印花稅（BSD）雙重夾擊下，買家態度轉趨觀望，未敢貿然入市，部分轉而投向租務市場，近日市場湧現多宗大額租賃成交，其中樓齡達34年的北角賽西湖大廈，一個海景大單位獲本地客以5.8萬元承租，呎租達46元破頂。另外，BSD再度嚇窒境外人士，其中西灣河嘉亨灣5日錄10宗租賃成交，有韓籍客以6萬元承租3房海景單位。另有外籍人士轉買為租，斥3.8萬元租用東涌映灣園相連戶，為出招後區內最大宗租務成交。

雖然傳統租務旺季已過，但在辣招下，部分屋苑租賃交投仍見活躍，如北角賽西湖大廈出招至今錄2宗租務成交，買賣成交則只有1宗，美聯首席高級營業經理胡宗樂表示，屋苑13座中層A室以5.8萬元獲本地客承租，面積1260方呎，享海景，呎租46元，創屋苑呎租新高。業主雖然今年5月才斥2150萬元購入，但租金回報仍達3.2厘。

韓籍客6萬租嘉亨灣
針對境外買家的BSD再次發揮效用，西灣河嘉亨灣買賣交投停滯。中原首席分區營業經理鍾逸文稱，買家「睇定啲，唔買住」，出招至今僅1宗成交，導致大批用家流向租賃市場，本月至今嘉亨灣租務成交多達10宗，較上月同期的4宗急增1.5倍。近日3座高層B室獲韓籍客斥6萬元承租，面積1531方呎，享海景，呎租39.2元，屬市價。業主為內地人，於07年以1670萬元買入，對上租約月租5.3萬元，今次加租13%租出物業，租金回報4.3厘。

外籍家庭3.8萬 改租映灣園相連戶
中原分行經理黃征長指出，一個外籍家庭客在出招前打算斥約1500萬元買入大單位自住，奈何政府推出辣招，故租用東涌映灣園9座高層A及B室相連戶，2233方呎，望海景，月租3.8萬元，呎租17元。業主同是外國人，2010年4月分別斥資500及368萬元購入兩單位再打通自製相連戶，租金回報5.3厘。

事實上，自政府出招後，部分屋苑租金應聲破頂，如九龍塘逸瓏2140方呎單位以月租11萬元，呎租51元租出，月租及呎租齊創區內分層豪宅新高；另山頂加列山道73號獨立屋以月租80萬元租出，成為出招後最大宗豪宅租務成交。

此外，將軍澳天晉千呎海景戶月租達3.9萬元，屬屋苑迄今最大額的租務成交，足見辣招刺激租金上揚。

明報記者 鄒凱婷

曾俊華﹕不排除出招 防非住宅泡沫

【明報專訊】http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9B%BE%E4%BF%8A%E8%8F%AF-%E4%B8%8D%E6%8E%92%E9%99%A4%E5%87%BA%E6%8B%9B-%E9%98%B2%E9%9D%9E%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%B3%A1%E6%B2%AB-211334015.html

車位和工商物業由於不受買家印花稅和額外印花稅影響，近日受到投資者熱捧。不過財政司長曾俊華昨日於網誌上表示，近日已留意到寫字樓、商舖、工廈的價格有不少升幅，不排除將會推出新措施，防止非住宅樓宇市場的泡沫出現。

非住宅市場對民生影響較間接
曾俊華於網誌內提到，非住宅物業市場的規劃比住宅市場小，而且涉資較多，過去參與的主要是較資深的投資者。從金額市場的穩定性看，非住宅市場的升跌，對經濟金融系統的影響比住宅少，從民生的角度出發，非住宅市場的影響亦較為間接。政府需要「在保持經濟金融穩定和保障民生，與維護香港自由市場和優良營商環境之間取得適當平衡。」，如有需要，曾俊華表示將不排除會推出措施，以防範資金氾濫造成的泡沫，危害香港整體社會經濟穩定性。

辣招前於網誌籲警惕樓市風險
曾俊華於上月21日亦於網誌指出，現時樓價與香港經濟表現「嚴重脫節」，呼籲小投資者對樓市風險提高警惕，投資時要量力而為，至上月26日即推出新措施。而是次再表示會留意非住宅市場走勢，或有機會是再次預警新招將推出。

至於海外買家和公司購入物業，需繳付15%印花稅，曾俊華亦於網誌中指出，如「豁免那些所有股東或董事均為香港永久性居民的本地註冊公司，將會造成嚴重漏洞」，令非港人可以利用香港永久性居民組成的公司購入物業，從而避開稅項，故決家無論公司是否本地註冊，都需要繳交買家印花稅。

出招未滿一周 撻訂遍全港 嘉湖買家撻訂損手16萬

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%87%BA%E6%8B%9B%E6%9C%AA%E6%BB%BF-%E5%91%A8-%E6%92%BB%E8%A8%82%E9%81%8D%E5%85%A8%E6%B8%AF-%E5%98%89%E6%B9%96%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E6%92%BB%E8%A8%82%E6%90%8D%E6%89%8B16%E8%90%AC-211054074.html

政府辣招令買家「腳軟」，震散多宗成交，近日市場陸續浮現撻訂個案。近月交投暢旺兼十大屋苑之一的天水圍嘉湖山莊，剛有「驚青」買家被重招嚇怕，該買家辣招前以300萬元買入樂湖居3房單位，近日因「唔想博」而選擇撻訂，連賠佣共損手16萬元。居屋市場亦在出招後首錄撻訂個案，藍田康華苑有買家辣招前以高價接貨，最近聲稱「上唔到會」，終撻訂離場，業主即時原價放售單位。此外，東涌映灣園出招後近一周終於破蛋，業主減價100萬元沽貨。

辣招效應下，嘉湖山莊有買家「縮沙」撻訂。祥益高級營業經理蕭嘉偉透露，一名本地買家原在上月中旬斥資300萬元購入樂湖居9座低層D室，708方呎3房單位，做價屬市價水平。然而，買家被辣招嚇怕，終決定撻訂離場，賠訂10萬元兼6萬元的買賣雙方代理佣金，合共損手16萬元。至於業主暫未重新放售單位，打算靜觀市場變化後再決定。

康華苑買家稱按揭問題撻訂
居屋市場亦有買家「斬纜」。美聯高級營業經理吳紹輝指出，藍田居屋康華苑A座中層15室，上月中旬獲一名本地客斥資290萬元買入，575方呎兩房單位，當時成交呎價為屋苑次高紀錄。該名買家早前僅付2萬元細訂，近日聲稱「上唔到會」決意撻訂，連佣金損手約7.8萬元。業主即時以原價290萬元放售該撻訂貨。

映灣園劈價100萬沽相連戶
事實上，鰂魚涌華蘭花園一個520方呎單位日前亦遭買家撻訂，消息指出，單位為玉蘭閣低層E室，上月以540萬元售出，買家撻訂連佣金蝕約20萬元。計及上述個案，出招未滿一周，撻訂個案已涉及港九、新界。

另外，續有業主劈價求售。利嘉閣經理關騰達表示，東涌映灣園10座高層A､B相連戶，2233方呎，享海景，辣招前開價1600萬元，近日劈價100萬以1500萬元沽出，減幅逾6%，呎價6717元，與同類相若。

瓊麗苑呎做3278綠表新高
另一個位於屋苑11座749方呎高層C室，新近亦以465萬元成交，呎價6208元，低同類約4%。

業主議價空間擴大，令公屋客趁機上車，富誠分行經理李文傑謂，牛池灣居屋瓊麗苑A座高層3室，515方呎，望山景，業主一直開價178萬元（居二市場），經買家還價後終減價9.2萬，至168.8萬元售出，呎價3278元，雖然業主降價逾5%，但呎價亦創該類單位綠表價新高。

原業主於89年以34萬元買入，經今次轉讓帳面賺134.8萬元或近4倍。

強勢板塊爆發 零售股續跑贏

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%BC%B7%E5%8B%A2%E6%9D%BF%E5%A1%8A%E7%88%86%E7%99%BC-%E9%9B%B6%E5%94%AE%E8%82%A1%E7%BA%8C%E8%B7%91%E8%B4%8F-211256395.html

熱錢流入造成的預期威力強勁，港股交投未見轉旺，但買盤恢復強勁，強勁板塊續向高位進發，周期性股份愈升愈有，零售及百貨表現不弱，有望繼續跑贏大市。

恒指高開漲151點後回順，升幅一度收窄至68點，午市前重拾升軌，最終以近全日高位收市，昨收報21,641點，升213點或1.00%，大市成交479億元，低20天平均約一成。據《明報》港股數據庫，升跌比率78比22，上升比例本周首度明顯高於50%；升逾3%佔上升股份逾兩成，陽燭對陰燭為68比32，買盤動力佔優。

內地經濟回暖 資金熱炒周期復蘇股
恒指受制於10月兼52周高位阻力，國指則較52周高位仍低出超過一成，但不少股份卻破位而上，昨日單是創52周新高超過30隻，並集中於房產信託、內房、基建及能源等板塊；據本報數據庫，昨日有近8%股份創月內新高，同屬破位一族，涵蓋行業更廣泛至到零售、百貨、航空及航運等。

若拉長至整個月的表現來看，可以發現資金情有獨鍾。內地經濟及工業有回暖迹象，資金熱炒周期性復蘇的板塊，紙業、工業、交通基建及原材料受捧，相關板塊10月份累積升幅超過一成（見強弱信號表），此正是昨日出現突破的行業，零售及百貨雖然不是焦點，但表現也處於中游位置，10月份累升近9%。

達芙妮破阻力 上望10元
百貨股中，新世界百貨（0825）及銀泰（1833）雙雙創出10月高位，前者高收於阻力之上，突破的走勢較為明顯，惟成交不足及短線超賣，可待其出現後抽吸納，預料4.5元以上有良好支持。銀泰7月至今沿上升通道上升，可於通道8.3至9.4元範圍炒波幅。

零售股方面，達芙妮（0210）及海爾（1169）以大成交破位，兩者分別確認升穿8.8元及9.5元阻力，有望展開新一軌升勢。達芙妮短線有機會上試下一阻力10元，海爾10.5元阻力非輕，因此現水平暫以達芙妮較具值博。

明報記者 劉思明

維景新寶城 呎租齊創新高 辣招後境外客紛轉買為租

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B6%AD%E6%99%AF%E6%96%B0%E5%AF%B6%E5%9F%8E-%E5%91%8E%E7%A7%9F%E9%BD%8A%E5%89%B5%E6%96%B0%E9%AB%98-%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E5%BE%8C%E5%A2%83%E5%A4%96%E5%AE%A2%E7%B4%9B%E8%BD%89%E8%B2%B7%E7%82%BA%E7%A7%9F-211949024.html

政府辣招壓市嚇窒一眾買家，部分買家索性轉買為租，令租賃需求急增，扯高租金水平。將軍澳新寶城一個527方呎兩房單位獲外籍人士以1.4萬元承租，呎租高見26.6元，創屋苑歷史新高；同區維景灣畔一個2房戶，呎租則高見24.3元，創屋苑2房戶呎租新高。另外，上環更有內地買家臨門縮沙，棄買轉租，以1.85萬元租用帝后華庭兩房戶，呎租32.5元。

新招令二手買賣交投轉淡，但卻帶旺了租務市場，將軍澳新寶城租金破頂。利嘉閣經理黃冠華表示，1座中層C室，527方呎，望內園，業主本月中旬以1.4萬元放租，近日在無減價下獲一名外籍人士承租，呎租達26.6元，創屋苑呎租新高。業主於2010年8月以256.8萬元購入，租金回報約6.5厘。此外，同區維景灣畔亦現高價租務成交，9座中層G室剛以每月1.65萬元租出，678方呎兩房單位，享山景及海景，呎租24.3元，屬兩房呎租新高紀錄；2004年268.3萬元買入，租金回報高達7.4厘。

外籍客1.4萬租用新寶城
針對非港人的買家印花稅（簡稱「BSD」），雖然迅速打擊非本地客入市買樓，但無阻外地或內地客轉買為租，其中上環帝后華庭有內地客轉買為租。中原高級分行經理顧偉瀚表示，一對內地夫婦原打算買入兩房單位，但買家被辣招嚇怕，不願付上重稅，決定轉租帝后華庭1座高層A室，570方呎，月租1.85萬元，呎租32.5元，與同類相若。買賣交易被新招臨門一腳打垮，代理大嘆「揼心口」。

內地夫婦嚇怕 轉租帝后華庭
顧續指出，上環區在出招後3日錄得約5宗租賃成交，買賣卻處「食蛋」，而睇樓量也大減。此外，上環區本月暫錄60宗租賃成交，較上月增多近倍。

藍田匯景花園買賣仍保持零成交紀錄，市場只有1宗租務成交，可謂零的突破。利嘉閣經理陳維進透露，11座低層G室以1.7萬元租出，913方呎三房單位，望山景，呎租18.6元，略低於同類單位。業主於2008年斥150萬元入市，租金回報高達13.6厘。

荔枝角買賣成交零星，不過區內的曼克頓山剛錄租務成交。中原高級分區營業經理黃惠霞透露，5座中層H室，746方呎兩房單位，望部分海景，以2.08萬元租出，呎租27.9元，與同類相若。業主今年7月以738萬元買入，租金回報亦達3.4厘。

明報記者 鄒凱婷

合和人幣股上市 港交所料陸續有來

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%90%88%E5%92%8C%E4%BA%BA%E5%B9%A3%E8%82%A1%E4%B8%8A%E5%B8%82-%E6%B8%AF%E4%BA%A4%E6%89%80%E6%96%99%E9%99%B8%E7%BA%8C%E6%9C%89%E4%BE%86-211909234.html

首隻雙幣雙股合和公路基建-R（80737）人民幣股昨日正式上巿，早段曾升至3.3元，較配股價3.22元高出2.48%，後跌至3.25元收巿，仍力保配股價，成交有2094萬元人民幣，比起港元計價的合和公路（0737）只有0.4％折讓，合和公路港元股昨天有3522萬元成交。

港交所（0388）行政總裁李小加昨日出席上巿儀式後表示，目前本港僅6000多億元人民幣存款，發展人民幣產品需要耐性，目前亦有不少公司正考慮是否發行雙幣雙股。證監會行政總裁歐達禮昨日亦指出，正與業界研究人民幣對冲資產類別基金，以及由本地基金經理發行的人民幣基金，不過仍處於初步階段。

有港交所人士指出，合和人民幣部分成功上巿，對投行等中介人層面亦構成壓力，由於已有成功例子，公司及投行人士不會再以避做「先行者」作藉口，日後將有更多公司以雙幣雙股上巿。人民幣產品增加亦能擴大本港的人民幣資金池。

政府擬修例 發展伊斯蘭債券業務
另外，財經事務及庫務局亦放寬對伊斯蘭債券規定，如釐清稅項條款、以免發債體需承受額外徵稅，及延長伊斯蘭債券最長發行年期自10年至15年。文件指由於有關產品結構複雜，為吸引更多伊斯蘭發債體於本港發債，故作出相關修訂。當局正為相關法例條文定稿，目標於明年初向立法會提交。

財經事務及庫務局首席助理秘書長（財經事務）廖俊傑指隨着股巿波動，投資者傾向購入債券減少風險，伊斯蘭債券可增加投資選擇。他又指馬來西亞曾推出以人民幣計價的伊斯蘭債券，相信若於本港發行，可引起投資者興趣。本港過去曾發行的伊斯蘭債券亦錄得良好反應。上半年全球伊斯蘭債券發行量按年增40%，當局料年底未贖回債券總額可達2200億美元。

熱錢推低港息 銀行勢搶按揭 永隆率先減非自住樓按息率

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%86%B1%E9%8C%A2%E6%8E%A8%E4%BD%8E%E6%B8%AF%E6%81%AF-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%8B%A2%E6%90%B6%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%B0%B8%E9%9A%86%E7%8E%87%E5%85%88%E6%B8%9B%E9%9D%9E%E8%87%AA%E4%BD%8F%E6%A8%93%E6%8C%89%E6%81%AF%E7%8E%87-211850489.html

資金流入本港，港匯多次觸及7.75強方兌換保證。金管局昨日清晨再次入巿，購入3.95億美元，即向巿場注入30.6億港元。短短5日之內已4度入巿，注資143.5億港元。熱錢流入，加上低息環境，資產價格被推高的情况或會重演。按揭巿場開始有動作，招商銀行（3968）旗下的永隆銀行昨天公布調低非自住住宅及商業物業按息，一律減至金管局指引的底線2.15厘。市場正密切留意銀行會否在H（拆息）按市場再掀減息戰。

對上一次金管局密密接錢，已是08年11月美國宣布推出QE1之後，當時資金大量流入港元，據港府後來的公布，由08年底至09年底，資金流入本港銀行體系結餘總額高達6400億元。反映銀行總資金成本（包括拆息及存款息率）的綜合利率，亦自08年底的1.2厘，跌至09年底的0.11厘（見圖）。直至09年底之後，熱錢停止流入，綜合利率才逐步回升，根據金管局數據，今年9月銀行綜合利率為0.38厘。

創興：資金成本料下降

若綜合利率再次因為熱錢流入而下降，銀行資金成本將會再次回落。創興銀行（1111）財務及資金管理處總經理陳凱傑表示，預期銀行拆借成本將會因為銀行體系結餘增加而下降，「巿場資金流通量增加，資金成本將會下降。」不過他指金管局於上周六（20日）首次接錢後，資金昨日才進入銀行體系結餘，故成本下降暫未顯現。

銀行間流動性增加，銀行毋須再以高息搶存款，港元存息或會下調，不過永隆銀行存款部主管龔志明指出，存息調整空間有限。「雖然本港游資增加，不過未必流入銀行存款。」他指資金或流入股巿等較高回報的地方，相信個別銀行會視乎年結準備決定存款息率，不過上下調的空間皆不大。目前該行私人財富管理客戶港元存息最高可達1.35厘。但過去一年，港元定期存款的息率已由超過2厘，降至目前的1.5厘以下。

永隆：銀行或酌量回復做H按

若銀行資金成本下降，自然會考慮減按揭息率，搶佔巿場份額。昨日永隆已率先推出優惠，下調出租用住宅物業及非住宅物業的按息，減價幅度達0.2至0.5厘，並提供0.5%現金回贈（見表）。該行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，巿場上按揭息率已達低位，「短期內銀行或會酌量回復做H按（港銀同業拆息按揭），不過亦須考慮成本壓力。」目前巿場上多間銀行P按（最優惠利率按揭）息率已低至P減3.1厘，即實際息率達2.15厘，觸及金管局指引的底線。

反而銀行目前不熱中做H按，8月份新批出按揭之中，僅3.9％屬H按。仍有做H按的銀行，息率為H加1.7厘，跟金管局的下限H加0.7厘，尚有不少下調空間。

（銀行估價「估凸」新聞見另文）

明報記者 關穎欣、葉浩霖

現金不是皇帝 現金流才是

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%8F%BE%E9%87%91%E4%B8%8D%E6%98%AF%E7%9A%87%E5%B8%9D-%E7%8F%BE%E9%87%91%E6%B5%81%E6%89%8D%E6%98%AF-210902944.html

從9月13日聯儲局宣布QE3以來，美國整體的巿場只可用「區間波動」來形容，不僅談不上上升，科技板塊甚至下跌了3％至4%。但香港市場方面，恒指期內卻上升了大約7％至8%。我們負責印度基金的同事也宣布，基金資產剛衝破20億美元大關，看來部分資金是來了亞洲。

財政懸崖 大選後才獲正視

另外，在期貨期權合約方面，美國商品期貨交易委員會說旗下於CME Group（即以前的芝加哥商品交易所）內投機性的標普期貨期權合約從9月的負10,896張大輻飈升至正18,346張合約，雖不至可說是資產分配有所調動，但明顯地資金部署是有所改變。

但改變還改變，美國巿場偏偏就是沒有顯著上升的迹象。除了美國整體的經濟動力還在掙扎當中，我想其中一個原因是美國巿場還是擔心最近美國總統大選常掛在口邊的財政懸崖（Fiscal Cliff）的問題。財政懸崖是說美國將於年底面臨一連串從布殊總統上任以來實施的一些稅務寬鬆即將到期的問題，另外，一些削減開支的措施也正式於2013年度開始。巿場一般認為在這兩個問題得雙重影響下，美國經濟有可能再陷入衰退，情况非常危急。但由於新政府即將上場，相信起碼要到11月6日美國總統大選結束後才正視這個嚴重的問題。

美國政府長期入不敷支，一直以來解決財赤的主要方法就是舉債。長期舉債再加上自從2008年以來的低經濟增長，把債台高築的問題愈演愈烈。最近與一位外籍朋友交談，他打趣地說美國近年的兩位總統——小布殊和奧巴馬，都有着一樣厲害的舉債能力。小布殊在兩屆任期內一共舉債4萬多億美元。奧巴馬更是青出於藍，在一屆任期內已經舉債達6萬多億美元。

風險管理比回報重要

全球利息持續低迷不無道理，也正正反映巿場潛在的風險。許多人都不了解我們從事私人銀行資產管理的工作，誤以為我們唯一的任務就是賺取回報。這其實是以偏概全。

資產管理要做得好，最終最重要還是風險管理。管理風險的意思就是首先要辨認風險，如果連辨認也做不來，那就不要幫人管錢了。辨認之後就是去評估風險，直接一句就是問：你現在承擔的風險，你輸得起嗎？懂得領略風險並非代表投資方面就會超保守，相反，它會帶領我們作出更謹慎的決定。就正如在現今的低息環境下，現金不是皇帝，現金流才是。因此所有能根據適量風險來產生現金流的的高質素的投資工具，投資者都應該考慮。資產多了之後，風險管理往往比回報重要。

（本文為筆者個人觀點，可能與摩根大通及其附屬機構其他僱員的觀點有所不同）

摩根大通私人財富管理香港市場主 管彭順德

【獨家】梁：劏房蔓延 統計處反指減36%

【經濟日報專訊】 http://hk.news.yahoo.com/%E7%8D%A8%E5%AE%B6-%E6%A2%81-%E5%8A%8F%E6%88%BF%E8%94%93%E5%BB%B6-%E7%B5%B1%E8%A8%88%E8%99%95%E5%8F%8D%E6%8C%87%E6%B8%9B36-224902217.html

特首梁振英前日以劏房蔓延，佐證貧窮問題惡化，但統計處最新數字竟顯示，居於私樓板間房、劏房及床位等的住戶數目，過去5年大減36%，與社會趨勢及特首描述景象大相逕庭。

令人質疑的是，政府只把今年的最新數據提交長遠房屋策略督導委員會，未能反映近年劏房住戶及人口變化情況。有長策委會委員擔心，倘用「問題數據」評估需求，恐錯計算未來單位供應。

房門直達公共地 不納計算

運輸及房屋局以文件內容保密為由，不予評論；而統計處以書面回應查詢指，部分所謂「劏房」，如套房大門可直達公共地方者，並不會計算入有關「居住在私人臨時房屋及居住在房間、床位及閣仔的私人永久性房屋的家庭住戶」的細分項目中。換言之，統計處的數字亦未盡反映出全港劏房住戶及人口數目。

特首梁振英前日在立法會發言指，籠屋再次出現、劏房和板間房的蔓延，體現貧窮問題嚴重性，但本報從統計處取得的資料卻發現，一般反映包括劏房等不適切居所的「居於私人臨時房屋或居住在房間、床位及閣仔的私人永久性房屋」項目的家庭住戶及人口數目，由07年的5.01萬戶及9.42萬人，降至今年第二季的3.18萬戶及6.49萬人，跌幅分別達36%及31%。

除了統計數據與社會現象不符外，政府亦只是把今年第二季數據，提交予制定未來房策方向的長遠房屋督導委員會，各委員根本不知道近年數據的變化及走勢。

僅供最新數據 委員憂誤導

委員王坤批評，當局提供單一年份的數據，恐存在誤導性，擔心委員會作出錯誤判斷：「劏房戶多是小家庭，若低估需求，會令制定小型單位供應指標出問題。」

另一委員蔡涯棉認為，劏房急增是社會趨勢，政府數據倘有問題，應盡力作出修正；他建議委員會接納其他有研究劏房數目團體的數據，供委員會評估需求時作參考。

一直研究劏房問題的社區組織協會主任何喜華指出，政府統計劏房方式，一向存在問題，例如不會主動向所有劏房戶派發問卷，以及未有納入工、商廈非法住戶等。他促請扶貧委員會和長遠房屋策略督導委員會，與政府研究如何收集數據，正確交代劏房情況。

理大應用社會科學系助理教授鍾劍華認為，政府對劏房定義，未能追上環境轉變，建議重新研究，例如以人均居住面積作界定標準。

李寧施財技 啟曲綫套現大門

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9D%8E%E5%AF%A7%E6%96%BD%E8%B2%A1%E6%8A%80-%E5%95%9F%E6%9B%B2%E7%B6%AB%E5%A5%97%E7%8F%BE%E5%A4%A7%E9%96%80-224852454--finance.html

體操王子李寧再耍財技，重推兩年前失敗的「以小控大」垂直控股架構，擬將25.23%李寧（02331）公司股份以13.58億元代價轉入自己持股55.9%的非凡中國（08032），大開李寧日後減持的方便之門。

這宗交易看似「左手交右手」，李寧繼續透過非凡間接維持李寧公司大股東地位，但由於他持有非凡只有56%股份，故他與胞兄李進共同持有李寧公司的股份卻被攤薄。

非凡曾飈1倍 收市漲84%
非凡昨復牌後一度急升1倍，收市報0.12元，升84%。若以股份五合一後計，收市價約0.6元，遠高於非凡向李寧發股及可換股債券（CB）的作價，以非凡發行新股及CB計，李寧帳面升值11.5億元。

李寧昨在電話會議中否認間接減持李寧公司股份的舉動，「要減持我大可以在股價高的時候做，我只是想做這平台……這次讓出利益給小股東，換取了非凡更大的發展。」

李寧是次轉讓股份予非凡，不收分毫現金，只收非凡新股及可換股債券（CB），分別相等於5.785億元及7.8億元。非凡擬將股份五合一，新股發行價及CB換股價為經合併後每股0.325元。收購作價相等李寧公司每股5.1元，較停牌前溢價5.6%。

非凡又向李寧作盈利掛鈎安排，若2013 至2017年李寧公司盈利高於今次收購作價（以25.23%應佔盈利乘雙方同意的市盈率得出數字，減去收購價差額），非凡將額外向李寧兄弟發行「盈利能力CB」，換股價同為0.325元，上限7.8億元。

花旗︰市場或憂李寧股份被賣
花旗分析員指，今次交易難免引起市場憂慮日後李寧公司股份被出售及抵押的風險。值得注意的是，非凡向李寧發行的新股不設禁售期，CB亦可於生效後自由轉讓，為李寧減持給予極大空間及彈性。而且「以小控大」的垂直架構，令非凡大股東在上層套現，亦不失對子公司的控制（詳見另文）。

非凡自2010年宣布進軍房地產後，即以逾0.6元的配股價連環抽水，籌資逾12億元，截至6月底止，非凡手頭現金約10.78億元。過去兩年僅支付過瀋陽市長白島土地按金2.3億元，業務發展幾近停滯。

今年1月，李寧先後賣走香島道大屋及向私募基金TPG減持李寧股份套現逾6億元，市場亦盛傳他有意出售非凡。是次交易需獨立股東表決批准。

專家：明年將回升 減息機會微內地通脹1.9%符預期

(綜合報道)
(星島日報報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B0%88%E5%AE%B6-%E6%98%8E%E5%B9%B4%E5%B0%87%E5%9B%9E%E5%8D%87-%E6%B8%9B%E6%81%AF%E6%A9%9F%E6%9C%83%E5%BE%AE%E5%85%A7%E5%9C%B0%E9%80%9A%E8%84%B91-9-%E7%AC%A6%E9%A0%90%E6%9C%9F-221103893.html

內地居民消費價格指數（CPI）繼8月份短暫反彈後，9月份再度步入下行通道，回落至1.9%，符預期。國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松指出，CPI重返「1時代」，顯示在經濟回落的趨勢下，通脹壓力有限。不過，有專家預期，明年初通脹將回升，加上擔憂樓價反彈，預料內地減息的機會不大。

國家統計局昨日公布，上月CPI按年升1.9%，較8月份的2%略為收窄0.1個百分點。首9個月累計，CPI按年上漲2.8%，符合年初官方訂下的4%以內的調控目標。

PPI按年跌3.6%
至於反映上游通脹水平的工業品出廠價格（PPI），9月份按年跌幅3.6%，錄得35個月以來最大跌幅，但按月降幅已大幅收窄至0.1%。首9個月累計，PPI跌幅為1.5%。

從通脹分類數據來看，食品價格上漲2.5%，非食品價格上漲1.7%。受季節性因素及上年基數的影響，9月份鮮菜價格按年上漲11.1%，升幅最大，但肉禽及其製品價格按年下降6.0%。其中，豬肉價格下降17.6%，抵銷了部分通脹因素。

巴曙松指出，鮮菜價格漲幅明顯，豬肉價格回落拉低了9月份的通脹升幅，基於豬肉價格波動周期對通脹數據的顯著影響，未來各方應關注豬肉價格持續回落後觸底回升的時間。

ú擢袑g濟研究亞太區聯席主管屈宏斌預期，未來的通脹壓力仍保持溫和，因內地連續9年糧食豐收，同時生豬庫存水平依然很高，說明豬肉價格的上漲空間有限。他預期，全球需求持續低迷，將限制大宗商品價格的上漲空間，故此內地的輸入通脹壓力可控。

中金公司認為，目前銀行間流動性已明顯改善，9月份貨幣供應M2達14.8%，創15個月新高，高於人民銀行年初目標，因此，短期內人行減存款準備金率或減息的可能性下降，房地產走勢仍將影響貸幣政策。

樓市影響貨幣政策
花旗集團中國高級經濟學家丁爽預期，年底之前通脹按年升幅不會超過3%，但同時進一步刺激或放鬆政策的空間也非常小，因為房地產價格已連續四個月上漲。

人民銀行副行長易綱日前稱，今年中國通脹將在2.7%左右，中國房地產市場已趨穩，並處在維持樓市穩定的微妙時期，中國政府必須尊重房地產市場的自動調節力量。

工商廈炒價勁過住宅 月飈6％ 沒額印掣肘 炒家湧新戰場

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B7%A5%E5%95%86%E5%BB%88%E7%82%92%E5%83%B9%E5%8B%81%E9%81%8E%E4%BD%8F%E5%AE%85-%E6%9C%88%E9%A3%886-%E6%B2%92%E9%A1%8D%E5%8D%B0%E6%8E%A3%E8%82%98-%E7%82%92%E5%AE%B6%E6%B9%A7%E6%96%B0%E6%88%B0%E5%A0%B4-211208271.html

工商物業不受額印所限，加上政府提倡工廈活化，令工商物業近年錄驚人升幅。據美聯工商舖綜合25幢指標工商物業價格計算的「美聯工商物業售價指數」（MII），上月底報210.2點，為首次升穿200點，創歷年新高，按月飈升6.2%，較住宅樓價在梁振英當特首百日後再升約5％更厲害，較08年初的100點高逾一倍。有學者認為，工商物業樓價升幅「變態」，已令香港營商環境惡化，估計工商樓價已接近見頂。

美聯工商舖公布截至9月底的MII，最新報210.2點，而上月工商物業買賣總登記則錄得738宗，涉資穩守於32億元以上，走勢呈「量升價穩」局面。若以季度計，去季則共錄得2003宗工商物業買賣登記，涉資達101.87億元，兩數字較去年同期分別高出36.2%及37.4%。

料本季工商買賣登記2200宗
該行指出，隨着美聯儲局推新一輪量化寬鬆措施（QE3），以及低息期延長至2015年中，加上港府亦對工廈未來發展路向愈趨關注，在內、外政策市同時刺激下，投資者傾向把資金轉投較保值及正處於上升勢頭的工商物業，相信入場費較低的工商市場將於本季繼續受追捧，並料本季工商物業買賣登記有望挑戰2200宗新高水平。

此外，近月投資者繼續追捧商廈，香港置業商業助理營業董事鍾家強稱，一度減少投資的「摩王」黎汝遠，日前以4252萬元沽售灣仔東亞銀行港灣中心10樓05室後，隨即又以4371萬元購入中環永安集團大廈28樓08至10室，面積約3015方呎，呎價約14,500元。

另外，「物流張」張順宜則繼續摩出旗下物業，其中深水埗元洲街27號地下，面積約1200方呎，便以2600萬元摩出，較購入價2350萬元高出250萬元或10%；而荃灣英皇娛樂廣場則連錄兩成交，分別為7樓及19樓全層，成交價同為7300萬元，共涉資1.46億元。

關焯照：升幅「變態」 料短期回落
經濟學者關焯照稱，過去兩年工商舖物業升幅「非常變態」，更謂「一個舖租成千萬根本唔可以接受」，並認為現時營商成本增加，令本港營商環境惡化，「中小企生存唔到，大公司都要蝕住做」，影響香港的競爭力，預期工商舖物業造價或租金，會在短期內有見頂回落之勢。

明報記者 林尚民

滬深急彈2% 金融股成火車頭內地出招托市 A股大翻身

(綜合報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%BB%AC%E6%B7%B1%E6%80%A5%E5%BD%882-%E9%87%91%E8%9E%8D%E8%82%A1%E6%88%90%E7%81%AB%E8%BB%8A%E9%A0%AD%E5%85%A7%E5%9C%B0%E5%87%BA%E6%8B%9B%E6%89%98%E5%B8%82-a%E8%82%A1%E5%A4%A7%E7%BF%BB%E8%BA%AB-221636052.html

(星島日報報道)「十． 一」黃金周長假後，A股首個交易日未能紅盤高開，至昨日則受到匯金增持工行（1398）A股、監管機構鼓勵金融創新「先試先行」等多個利好因素帶動下大翻身，上證綜指更大幅反彈1.97%，為逾兩周新高，成功收復2100點關口。

滬綜指昨日以2081點高開，午市前輕鬆突破2100點。午後滬綜指最高曾見2119點，再以接近高位2115點收市，漲幅達1.97%；深成指亦彈升2.39%，收報7643點。兩市成交顯著擴大至1325億元（人民幣，下同）。證券商、銀行、保險股成為升市火車頭，市場憧憬「十八大」會議前再有維穩措施出台；另有報道指，中資保險商近日在A股市場增持百億元股份，刺激多隻保險股升逾2%。

證券股偷步炒利好措施
內地媒體引述業內消息指，在假期前，監管機構召集了12家大型證券商舉行閉門會議，並明確表態將推出備案措施，包括開放新設網點，鼓勵證券商在創新業務方面先行先試等。消息指，10項相關措施短期將密集出台。受消息帶動，中信證券（6030）、海通證券（6837）A股搶閘升逾3%。

昨日集資額「大瘦身」後，首日掛牌的洛陽鉬業（3993）A股，獲得市場熱捧，開盤報8.7元，較其3元發行價，大升1.9倍。開市不足2小時，報9.33元，較招股價大升2.11倍，創近兩年來新股最大升幅，成交增至1.6億股，終因換手率達80%觸發停牌紅綫，被臨時停牌至收市前5分鐘。

東興證券分析師張方稱，洛鉬A股發行定價較低，且縮減發行規模，在這種情況下，股價容易被游資操控。洛鉬此次A股最終發行2億股，籌6億元，成為歷來瘦身之最的A股。此前，該公司擬發行不超過5.42億股，集資不超過36.46億元。

內地散戶一方面恐懼新股；另一方面卻是新股上市即暴炒圖利，儘顯投資者的矛盾心態。洛鉬亦因「恐新症」被逼縮水招股。

人行逆回購放水2650億
另外，人行昨日作出2650億元逆回購操作，包括7天期及28天期品種，中標息率各為3.35%及3.6%。前一周（9月24日至28日）央行逆回購達4700億元，顯示央行仍維持巨額逆回購「放水」，維持資金供應。據統計，由本月11日至25日陸續將有7000億元逆回購到期，大部分將本月中下旬到期。

大市宜吸不宜追

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E5%B8%82%E5%AE%9C%E5%90%B8%E4%B8%8D%E5%AE%9C%E8%BF%BD-212934566.html

【明報專訊】內地A股長假後復市回軟，令一眾好友失望，港股借勢回調。不過A股成交大減，上證指數仍力守於30天線之上，情况並不太差，後市仍有轉機；不過，還要提防美企業績期及歐債發展對外圍股市形成的利淡壓力，故此入市宜吸不宜追。工業板塊靠穩，部分後市看俏。

恒指低開33點反覆尋底，尾市最多跌205點，收市報20,824點，跌187點或0.89%，大市成交434億元，低20天平均兩成。據《明報》港股數據庫，升跌比率23比77，上升比例自9月27日以來首次低於5成；不過，跌逾3%佔下跌股份不足兩成，沽壓不算沉重；陽燭對陰燭為23比77。

華為被美調查 中興大跌半成
大市受壓，上周表現最強勢的10大行業中，新材料、新能源、金屬、中資金融及內需百貨，皆出現較大回吐。晨訊（2000）擬供股集資，股價急瀉逾兩成，拖累其他電訊設備股以至內地電訊板塊大跌。華為遭美國國會質疑技術安全，中興通訊（0763）大跌逾半成，不明朗因素多。中國無線（2369）、TCL通訊（2618）、中通服（0552）及京信（2342）等強勢股同樣出現調整，但其3條均線保持向上，視其為低吸對象為佳。

航空股料波動 工業股靠穩看俏
不過，資金並非有理無理拋售急升板塊。航空股承接上周低位回升走勢，逆市再下一城，主要是受到油價回落及人民幣回升帶動，相信後市表現依然要受這兩大因素左右，表現繼續波動，只宜炒波動上落。紡織製衣股造好，主要由天虹紡織（2678）大漲逾半成撐着，此板塊是否轉勢尚有待觀察，反之部分工業股更值得留意。

工業板塊微跌靠穩，實際卻表現分歧，上升股份只有3成多，當中以化工及電子相關股份表現最好，上月中提到的建滔化工（0148）升7%，至今累近升兩成，ASM太平洋（0522）則升3%；配合上周表現最強的紙業股來看，其回吐幅度不大，玖紙（2689）守於8月高位之上，反映資金對製造業前景有所改觀，短線確可看高一線。信義玻璃（0868）5月以來明顯沿下跌通道尋底，月初升破通道頂部，14天RSI升越55高位阻力，中期跌勢經已扭轉，後市有望向周線圖保歷加通道頂部約4.6元推進。

明報記者 劉思明

市場人幣緊絀 短期存息再飈

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B8%82%E5%A0%B4%E4%BA%BA%E5%B9%A3%E7%B7%8A%E7%B5%80-%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E5%AD%98%E6%81%AF%E5%86%8D%E9%A3%88-211037302.html

節日過後，本港銀行間人民幣同業拆息回落。不過由於業界又須於年底前籌措資金，人民幣短期存款息率進一步抽升。永隆銀行1個月至3個月存款息率調高0.5厘，分別至2.8、2.9及3厘，12個月定存更自2.95厘跳升至3.2厘。永隆銀行司庫鄺國榮表示，主要為追上同業加息的步伐，「巿場上已出現惡性競爭。」他指目前巿場上人民幣資金緊絀程度已有所放緩，未來將繼續視乎巿場環境調整息率。

交行：年底前還有上升趨勢
為了「做靚」年底的資金狀况，銀行紛紛出招留住客戶存款。東亞（0023）未有上調人民幣存息，不過若客戶存入人民幣資金並保留至年底，每10萬元人民幣可獲100港元回贈。

一直不以高息吸存的恒生（0011），亦推出分階段存款優惠，客戶存入20萬元以上資金，第三至四個月可享2.8厘年利率的高息，50萬更可高達3厘。

交通銀行（3328）香港分行副行政總裁陳霞芳表示，未來人民幣存息仍會有上升趨勢，不過臨近年底，銀行有足夠資金時，「存息有機會回落。」該行亦調升人幣存息至2.8厘，目前未見資金成本有壓力。

黃金周首4天 內地客減一成 田北辰指生意跌三成 自由行股急挫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%BB%83%E9%87%91%E5%91%A8%E9%A6%964%E5%A4%A9-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E5%AE%A2%E6%B8%9B-%E6%88%90-%E7%94%B0%E5%8C%97%E8%BE%B0%E6%8C%87%E7%94%9F%E6%84%8F%E8%B7%8C%E4%B8%89%E6%88%90-%E8%87%AA%E7%94%B1%E8%A1%8C%E8%82%A1%E6%80%A5%E6%8C%AB-214431321.html

十一黃金周的效力大減，難救本地零售業。入境處統計數字顯示，十一黃金周頭4天，訪港內地旅客人數僅45.6萬人，比去年同期大跌一成，旅遊業議會本預計今年黃金周內地客有望達到100萬人次，但目前情况看來或難達標。身兼候任立法會議員的G2000主席田北辰表示，黃金周頭兩日生意勁跌三成，對行業前景感到憂慮。此外，市場對自由行概念股也不看好，昨日股市恢復交易後，即全線下挫。

今年十一黃金周長達8天，早前旅遊業議會估計，內地旅客人數或可闖100萬人次大關，但根據入境處統計數字，黃金周首4日的訪港內地旅客僅45.6萬人次，比去年首4日的50.2萬人次跌一成。首兩日旅客人數並不理想，連10萬人次也不到。有見及此，日前旅遊業議會已將內地旅客預測升幅由按年升20%下調至15%。

金舖股成重災區
市場對零售商前景也不看好。昨日股市在國慶假期後恢復交易，一眾自由行概念股全部逆市下跌（見表），當中金舖股跌幅最大，成為重災區，莎莎（0178）、卓悅（0653）這些抗跌力較強的股票也難逃一劫。

本報記者昨日走訪銅鑼灣時代廣場，發現願意豪花數萬元在香港購物的內地遊客不多。來自廣東的陳先生直言，近年因工作、旅遊多次來港，「LV、GUCCI都過時了，對上一次已經買過，現主要是逛一逛」。另一名來自廈門的楊先生更稱，主要是受朋友所託購物，自己不會花錢。

田北辰：內地客消費轉弱
身兼候任立法會議員的G2000主席田北辰對零售行業的前景表示憂慮，他表示，本地租金高昂，但許多商戶的生意額卻未有提升，經營已變得日益困難。雖然自由行遊客來港人數持續上升，但他們的購買力已經轉弱，對香港的零售、就業市場幫助不大，反而帶來許多社會問題。

田北辰名下的服裝品牌G2000也未能在黃金周中受惠。他透露，黃金周首兩日，G2000來自內地遊客的生意額比去年大幅下滑了三成，外國分店的生意也僅得單位數升幅，但去年同期卻有雙位數增長，反映業務已經開始放緩。

他並指出，今年不打算再追租，如果須續租的店舖加租，寧可捨棄不要。就算租金不加，假如生意持續不理想，也會考慮中止租約。

買百萬元名表豪客愈來愈少
另外，太子珠寶鐘表行政總裁朱繼陶亦指出，黃金周首兩日生意十分淡靜。「可能因為那兩天很多人都要過中秋，和家人團聚，所以還未出來遊玩，之後兩日人流明顯增多。」但他同時表示，由於去年基數高，即使黃金周生意出現增長，也未必可以追回上半年跌近兩成的生意額。此外，他表示以往動輒花數十萬甚至逾百萬買名表的客人已愈來愈少，近月十多萬以下的表種較受歡迎。

明報記者 陳悅、李萌、葉浩霖

天利投資：高息股受追捧 央行放水 全球維持低息

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A9%E5%88%A9%E6%8A%95%E8%B3%87-%E9%AB%98%E6%81%AF%E8%82%A1%E5%8F%97%E8%BF%BD%E6%8D%A7-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E6%94%BE%E6%B0%B4-%E5%85%A8%E7%90%83%E7%B6%AD%E6%8C%81%E4%BD%8E%E6%81%AF-211150286.html

繼歐洲、美國、日本後，內地央行終於在中秋、國慶長假期之前向銀行系統打開閘門釋放流動性，人民銀行上周單周通過公開市場逆回購，向市場淨投放3650億元人民幣。日本央行審議委員日前也表示，日央行也準備好加碼貨幣刺激規模。由此可見，全球性低息環境還將持續相當長一段時間，通脹雖未必在短期內升溫，投資者繼續採取「追息」策略，的確有必要。

據香港投資基金公會的統計，今年首7個月，債券基金的總銷售額佔整體基金銷售的68%，這反映出投資者買債收息的需求。事實上，高股息策略也是另一「追息」渠道，且除了股息回報外，股價還有機會隨市况好轉而上漲。

高息股過往20年跑贏大市
天利投資管理首席投資總監Mark Burgess表示，全球股票市場中不乏優質高息股份，利息回報不僅高於歐美等政府債券，還較它們發行的公司債息率高，而且能夠持續派息的企業資產狀况通常相對穩健。他續指出，以3年為投資期投資於高息股，其回報在過往20年間均跑贏大市。與此同時，20年間，其未曾錄得負回報（見圖）。

儘管近期歐洲局勢已見紓緩，但Mark Burgess認為，投資者不宜過於樂觀，因為全球經濟仍有機會再度放緩。他稱，歐債問題、美國財政懸崖、中國經濟放緩等不確定性因素，已衝擊了企業增加投資、增聘人手的信心，令經濟上行受阻。Business Roundtable上周三公布的一份調查報告顯示，美國企業的總裁們中，預計銷售額及資本開支在短期內增加的人數已較3個月前減少，其中29%的受訪者預計將在未來半年內增聘人手，而34%的總裁料未來6個月將裁減員工。

傳統高息股估值偏高 科技股吸引
在高息股投資策略上，Columbia Management股票投資主管Robert McConnaughey表示，對比公用股、房地產投資信託基金（REIT）等傳統高息股，更看好一些近年開始派息或快速增加派息的科技板塊高息股。在他看來，傳統高息股的估值無論較其過往紀錄還是較其他類別股份，均已偏高；反而在產業上有後來者優勢的科技股（如軟件公司），能從日常業務中獲得可觀現金流，且它們也開始願意將盈利以股息方式與投資者分享，是非常吸引的投資機會。

Robert McConnaughey續指出，全球各資產類別表現之間的相關性較10年前高了很多（如2002年標普500指數與REITs的相關性僅逾20%，今年卻高達80%），這限制了多元化投資策略的用武之地，因此投資者不妨運用一些「非常規」投資思路。例如，在科技板塊中挖掘高息股份，增持折讓更高、主營業務卻在其他地區的歐洲股份，尋找周期性行業中對經濟而言是「必需品」的板塊。

明報記者 王小青

豪宅天價未必是泡沫

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E5%A4%A9%E5%83%B9%E6%9C%AA%E5%BF%85%E6%98%AF%E6%B3%A1%E6%B2%AB-212936395.html

近日慧雅談到本港樓市，不少人認為本港豪宅物業的價格令人咋舌，因此斷定這是泡沫。

毋疑，本港豪宅的價錢很嚇人，但這並不一定表示本港樓市已存在很大風險。歸根究柢，每個地方的樓價，最終都是反映該地方的人民的財富和財富分佈情况。現時香港某些豪宅的價錢確是高得驚人，但香港卻似乎有足夠數量的有錢人和外來富豪支撐這些物業的價值，而且這批物業的數量似乎仍不夠分，因此對於位於傳統豪宅區的物業而言，現時有說是「夠膽開價便是」，再貴都是有人接貨。在一、兩年前，天匯的做價令人覺得不可思議，但近日太古於司徒拔道的OPUS，卻創出總價4億多、呎價近7萬的天價。

高槓桿短炒 市場風險才算高

以慧雅之見，超級豪宅恍似稀有古董，很難為其真正的價值定下客觀的標準，只要有買家願意支付那個價錢便是了。慧雅認為其中一個指標，是物業的價值相對買家的財富。若該買家有過50億的身家，他又確是「負擔」得起買一個4億多元的「心頭好」，若他是有過百億的身家，那4億多元對他而言，不見得是怎樣的一回事，我們很難從價錢本身判斷這是否泡沫。我們可以說的是，若買家用上了很大的借貸槓桿，以及準備短暫持貨大炒一轉，這才代表市場的風險已高，一旦有什麼突發事件出現，不少人會突然失去預算，但這相信並不是今天本港豪宅的情况。另一方面，根據慧雅的了解，本港豪宅的買家不止是內地人，本地有錢人的財政實力，亦是不可忽略。

施慧雅

mscya88@yahoo.com.hk

《財經觀點－雷賢達》政府應採激進措施防止樓市泡沫

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_others_detail.php?newsid=ETN220925808&page=1

《財經觀點》美國宣布啟動ＱＥ３，超低利率延至２０１５年中，在聯匯制度之下，不難預計香港物業價格將繼續獲得支撐。只是有心買業者愈加擔心，如果現在不買，未來供應有限，樓價可能會更高。

香港科技大學教授雷鼎鳴在近期的一篇評論文章中認為，ＱＥ３的目的就是在於推高通脹，使得美國的名義ＧＤＰ增長，讓人相信經濟又開始增長，企業就更願意去投資、生產及增聘人手。但如果實際ＧＤＰ只是小幅增長，而價格上升持續，就將面臨新一輪通脹的壓力。

＊港府現有政策針對性不強＊

ＱＥ３公布後，香港金管局馬上推出特別針對第二套物業的新政策，以進一步降溫樓市。同時，政府又為「港人港地」選址，並設立３０年內物業只可轉售港人的限制。

值得留意的是，金管局總裁陳德霖表示，有關措施並非為了推低樓價，而是減低樓市周期的價格波動。

正如我上一篇文中提及的，新政府剛上場時不斷表態，不會壓低樓價以提升購買力。這給投資者和買家一個訊號，就是不用擔心樓價會下跌，從而打消了大家對樓市中長期下跌的擔心，對買樓投資甚至投機形成鼓勵。從目前看，政府在樓市降溫、控制非本港居民購買物業方面並沒有實質進展。

＊提高購房借貸成本＊

政府雖然調低銀行樓宇按揭的成數，但無阻開發商提供二按，按揭成數仍然可被拉高。政府又收緊按揭供款年期至最長３０年，但實際上，供款年期不應超過２０年，只有在樓市蕭條或經濟下行，為避免還款拖欠，才應延長至３０年，否則供款期限可延長，只會更加勵買家購買其難
以負擔的物業。

此外，貸款利息如此低之下，樓宇按揭成本低於物業的租金收入，等同於銀行主動付錢給借貸者買樓，這當然吸引很多的投資者和投機者。

如何能夠增加買房者的借貸成本，提高按揭貸款利率，抑或在銀行收取借貸利率之外增加其他收費，政府或可沿這一思路認真考慮。

＊限制非本港居民買樓＊

另一重要方面就是限制外來的非本港居民買樓，當然香港作為自由市場，相關措施可能引發激烈爭議，但在未來幾年的超低利息、新單位供應水平仍低的環境下，這是有必要的。即使未來四年政府承諾的６００００個單位可以實現，新增供應仍是不足夠。況且來自「港人港地」政策的新增單位有限，而且未來三年也難投入市場供應。

規劃未來新增單位供應非常重要，不僅僅數量上增加就可以，而是應該增加至超過未來兩三年的需求水平。這樣買家就不用在眼下急於入場，樓價也可紓緩。

＊積極推動城市再開發＊

在增加物業供應方面。有以下一些因素需要考慮：

一是，發展商手上持有包括農地的土地儲備，政府要鼓勵發展商去開發。另外要確保拍賣土地在一定期間內賣出，不可擱置，遭擱置的可再投入市場買賣。政府可要求發展商盡快開發土地，或者提供一些低價住房作為中標的回報。

二是，要加快推進城市的再度發展，政府可以劃出一些區域，在較短時間內進行整塊區域的再度開發，而不是東一塊西一塊等著慢慢收購後才開發。

三是，促使港鐵公司加快新地鐵線路的建設，而非一定要與發展商進行聯合開發。港鐵也可以自身進行土地開發或者聯合政府資助的機構進行開發。

四是，政府可考慮重新開發舊有的工廠大廈，與其將這些大廈修繕或者用於其他用途，不如直接購買後重新開發。

居住問題在香港是非常重要的範疇。未來兩三年的低息和房屋供應不足的環境下，政府需要預先採取緊急而激進的措施，避免未來一些年出現樓市過熱或者樓市泡沫爆煲的狀況。如果等到樓價可負擔水平達到５０％的時候，再採取措施，屆時利率可能會上升，樓市泡沫破滅將難以避免，同時也會給經濟和社會大眾帶來一系列的傷害。《資深基金業人士　雷賢達》

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者呂成整理。

沽壓漸增 低吸抽水股

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B2%BD%E5%A3%93%E6%BC%B8%E5%A2%9E-%E4%BD%8E%E5%90%B8%E6%8A%BD%E6%B0%B4%E8%82%A1-211521993.html

恒指上周五受惠A股回穩，最終連升三周收市，但市底沽壓明顯，在企穩20,900點阻力之前，寧吸勿追，其中因配售而受壓的股份，可予留意。

恒指連續兩周大彈後，上周在高位爭持，上下波幅327點，收市20,734點，累升105點或0.51%，日均成交約563億元，與前周相若，氣氛保持良好。據《明報》港股數據庫，上周五升跌比率64比36，上升比例回升至50%以上，市底反覆格局未改；升逾3%佔上升股份一成多，陽燭對陰燭為52比48，反映周五的升市，買盤欠缺積極。事實上，拉長至一周看，全周升跌比率36比64，市底實為偏弱，跌逾3%佔下跌股份更超過四成，回吐壓力相當大。

近期抽水股 股價皆有表現

人行自6、7月連環減息後，便沒有太大寬鬆貨幣行動，最多只是透過逆回購操作，增加市場資金流動性，令銀根一直處於偏緊狀况，1個月上海同業拆息已回升至7月初水平。

反觀，港匯強勢，流資充斥，加上股市轉好，企業或甚至股東選擇在港抽水，單是上周再有舜宇（2382）、龍湖（0960）及新秀麗（1910）配股或股東配售，但從近月股份配售後股價表現來看，配售造成的沽壓，卻是低吸良機。

不計上周，8月以來，配售涉資逾億元的股份約有11隻，當中AIG以溢價配售友邦（1299）套現157億元最為矚目，後者配售當日股價更急升近7%，即使如此，以當日收市價計高追，之後7日再便累升至3%。至於較早前創科（0669）、太古地產（1972）及國際資源（1051）以逾一成的較大折讓配售，股價其後皆是向上，惟太古地產配售金額較大，令表現較為遜色，銀娛（0027）情况也一樣，沽壓較為明顯，由此來看，短線而言，舜宇應最值博。

舜宇可小注 4元止蝕

近日手機股受捧，中國無線（2369）、晨訊（2000），甚至有生產智能手機LCD的信利（0732）上周漲逾半成；手機零部生產商瑞聲（2018）早前遭大股東減持，股價也很快收復失地，並屢創新高。行業前景看俏，舜宇遭基金股東減持金額也不過是4億元，料市場有能力消化，以4元作為止蝕位，可小注吸納。

明報記者 劉思明

外資大行挺港股 紛調高目標

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%96%E8%B3%87%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E6%8C%BA%E6%B8%AF%E8%82%A1-%E7%B4%9B%E8%AA%BF%E9%AB%98%E7%9B%AE%E6%A8%99-224836068--finance.html

第三輪量化寬鬆（QE3）的威力繼續發酵，消息利好亞太區。兩大外資券商都因QE3，看好港股表現，花旗上調恒生指數明年目標，高盛則料恒指一年後可達23500點，潛在升幅達14%。港股昨整固近日升勢，跌250點到20590點。

花旗昨發表香港股市投資策略報告，指QE3將無論如何對股市提供支持，而聯儲局把低息環境維持至2015年，亦意味本港會跟隨。該行估計，QE3金額將達至1.5萬億美元，接近QE1規模的1.725萬億，亦超過QE2的6,000億美元。

花旗升目標 明年看22700
該行指，恒指2013年的預測市盈率為9.6倍，而長期歷史平均為12.8倍，認為恒指可升值至10.4倍，即把恒指目標價22000點升至22700點。花旗看好受惠政治風險下降的本地地產股及濠賭股，但認為本地銀行股則因息差難見改善。

此外，高盛亦列恒指未來12個月的目標水平於23500點。高盛亞洲策略師劉勁津稱，恒指中不少中資股的盈利可望改善，考慮MSCI香港及國指的預測，推測恒指未來12個月有約14%的潛在升幅。

他表示，因市場增加供應仍需時，加上QE3推動，預計明年本港樓市升約5%，看好本港的地產股，另外亦看好具保險業務的金融股，但因應對中國經濟不明朗，對濠賭股持較保守看法。

高盛亞太區首席策略分析師慕天輝估計，隨着內地政府完成換屆，會推出更有力的刺激經濟措施，會重新吸引投資者。他建議未來一季投資者「按大市比重」投中資股，若以6至12個月的時期，則可轉為重倉，料屆時A股反彈力度會優於H股。

恒指回吐250點 滙豐外圍穩
經過近日急升，港股自開市後就回軟，資金由大價股轉投四、五綫股（見另文——「三四綫地產股 折讓愈大愈好炒」），滙豐跌0.4%，本地地產股平均調整1至3%，令恒指以近全日低位收市，收報20590點，國指亦跌141點到9707點。不過，成交反而較周三少逾100億元至526億元。

本港時間今晨4時，滙豐控股（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報73.8港元，較本港收市價73.5元高0.3元；中國移動（00941）ADR折算報84.5港元，較本港收市價84.6元低0.1元；中國人壽（02628）ADR折算報22.4港元，較本港收市價22.45元低0.05元。

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「大師」周顯：樓市周期近頂 勿瞓身入市

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E5%B8%AB-%E5%91%A8%E9%A1%AF-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%91%A8%E6%9C%9F%E8%BF%91%E9%A0%82-%E5%8B%BF%E7%9E%93%E8%BA%AB%E5%85%A5%E5%B8%82-211420176.html

聯儲局上周公布推出無上限的第三輪貨幣寬鬆政策（QE3），香港樓市又再次亢奮。剛推新作《炒樓密碼》的財經專欄作家、人稱「大師」的周顯認為，美國大量印鈔，肯定會利好資產價格——包括供應偏低的香港樓宇。他也指出，樓市周期較長，目前香港樓價縱使可以再升兩、三年，也已接近周期的頂部，現階段不宜「瞓身」入市。

周顯指出，「每逢貨幣供應大增，資產價格都是向上居多，尤以供應少的資產更明顯。好像2000年初，也是貨幣供應增加，但當時科技股票初期供應少，便造就了科網股泡沫，而其時香港樓宇供應多，便炒不起，但到了金融海嘯後美國推出QE，卻適值香港樓宇供應少，令樓價屢創新高。」

在新書中，他以「終極資產」來形容房地產，因房產可長期升值的特性源於土地資源的有限性，不像股票或債券可無限增發。另外，由於人口和經濟長期來看都會增長，再加上通貨膨脹的影響，極長期而言，樓宇價格都是升易過跌。「不過，任何周期都會有起有落，即使每一個升浪比上個浪更高，但如是在不適當時間入市，也可以沒頂。」

買樓重時機 入市黃金期已過

周顯指出，樓市完成一個升跌周期可以長達20年。當樓價跌了一半，或升了周期底部頭三分之一，此時往往為入市的適當時機。所以20年的周期內，其實只有5至6年適合買樓， 一旦錯過就要等下一個適合入市時間，「往往會長得超過一般投資者的忍耐力」。「被稱為股神的巴菲特，除了揀股外，最叻係唔怕蝕底咁等待，李嘉誠都係。好多有錢人寧願付出利息都要揸現金，佢哋唔係要等啲合理價，而係要等到價格跌到好唔合理才去平買，假設有樣嘢值1元，他們只會等跌到0.5元才買」。

周又指出，不少人都知道買樓最重要的是「location、location、location（位置）」，其實要戰勝市場，能夠掌握時機（timing、timing、timing）同樣重要，甚至可能更重要。

他說，單以周期而言，香港樓市可升至2015年才真正見頂，樓價可能再升，但已過了入市的黃金時期，你可以不急於賣樓，但現在卻一定不是瞓身買樓的時間，尤其在政府推出額外印花稅，以及計入物業折舊，現時收租實際負回報的情况，除非預期買樓後樓價兩至三年可有3成以上升幅，現時投資物業才划算。

投資買賣要有兩個傻瓜

不少人買樓投資，會以自住角度出發，以自已的喜好來入市。周顯教路，買入物業最重要宜衡量物業的升值潛力，如有閒錢又真的喜歡住某一物業，不如租住那個單位，去投資其他具升值潛力單位。

他引用英國經濟學家凱因斯的說法：「許多人買樓當消費品買入、投資品賣出，但專業的應是當投資品買入、以消費品包裝賣出」。他說，買賣時要找兩個傻瓜，一個願平價賣單位給你，一個貴價買你手上的單位，並指出這正是發展商的賺大錢策略，以平價買地，再包裝成消費者喜好的「豪宅」。

股票分析難 物業掌握易

不過，周顯也同意，在銀紙不斷貶值的情况下，物業仍是一般市民最易掌握的投資工具，因為物業是實物，一般人也能判斷其優劣。

他說股票則不一樣，例如如果一隻股票跌到非常廉宜，一般市民無法知曉究竟公司是否有fundamental（基本因素）問題：「大戶有insider（內幕）消息，知道乜嘢真係抵，但對細戶而言，大跌可能係你死嘅時候，而唔係入市嘅時候」。他續稱，買垃圾債券也可以是發達的途徑，但必須知道有多垃圾，否則會「中招」。正如希臘債都會反彈，問題是不知道跌到什麼地步才反彈，沒有內幕消息，很難計算到downside（下跌趨勢）。

另外，長期而言周顯不贊成買地產股，但看好樓市者，作為儲首期也可考慮，因為購買與樓市掛鈎的股票有discount（折讓），入場相對買樓容易得多，而且股票周期較短，等候時機不用花太長的時間。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

中日瀕爆經貿戰 圓滙挫

【經濟日報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E6%97%A5%E7%80%95%E7%88%86%E7%B6%93%E8%B2%BF%E6%88%B0-%E5%9C%93%E6%BB%99%E6%8C%AB-224929741--finance.html

中日關係持續緊張，經貿戰一觸即發，引發中日金融市場波動。國際金融市場憂慮日本經濟受打擊，倫敦和紐約市場出現拋售日圓現象，日本政府昨天召開緊急會議商討對策。

在經過周一假期休市後，東京股市昨天開盤中國關聯股全綫走跌，日經指數回落0.39%。中國內地股市日資概念股亦遭拋售，拖累滬指下跌0.9%，成交量進一步萎縮。

日本新聞網報道，反日示威浪潮席捲中國，日本企業紛遭襲擊，市場對日本經濟前景的擔憂升溫。前晚開始，國際外滙市場出現大量拋售日圓情況，導致日圓兌美元滙率，一度從1美元兌77日圓跌至約79日圓。

日汽車零售股暴跌 軍工股飈
東京外滙市場昨晨開盤後，日圓也繼續走跌，歐元兌日圓反彈至103關口，約4個月新高，美元兌日圓也走高。日本政府中午召集經濟產業省和金融廳，以及財務省的事務次官，舉行緊急會議研究對策。

中日關係繃緊亦打擊股市氣氛，昨日東京股市日經指數下跌0.39%，結束此前連續3個交易日的升勢。與中國市場關係密切的日本汽車商和零售股更暴跌。其中，被迫關閉旗下多間Uniqlo（內地稱優衣庫）分店的迅銷重挫6.97%，日產汽車和本田分別下跌5.01%和2.51%，遭示威者打劫的平和堂下挫4.18%，吉之島母公司永旺、資生堂等中國概念股全面下跌，軍工股則大幅上揚。

評級機構惠譽指，若中日對峙長時間持續，日本汽車和電機等廠商可能面臨評級下調的壓力，「至少短期內，日企的銷售與評價會受負面影響。」

日本內閣官房長官藤村修也表示，日企對中國的經濟、就業領域發揮着重要作用，促請中方從大局出發冷靜應對。

日資概念股遭拋售 滬指續跌
中日擦槍走火情勢升高，內地股市承接前日跌勢，滬指成交量繼續收縮，收市跌0.9%，日資概念股及一些與日本關聯度較大的企業遭拋售。有日資股東的合肥三洋（滬︰600983）跌3.5%，廣汽集團（滬︰601238）跌0.7%，對日出口的雙塔食品（深︰002481）跌1.6%。

分析師指，隨着反日遊行增多，投資者擔心中日兩國的貿易狀況將會惡化，給中國經濟前景增添黯淡色彩，打擊了本就低迷的投資熱情。

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海嘯4周年 樓價升近六成 遠勝恒指同期9.6%升幅

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B5%B7%E5%98%AF4%E5%91%A8%E5%B9%B4-%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%8D%87%E8%BF%91%E5%85%AD%E6%88%90-%E9%81%A0%E5%8B%9D%E6%81%92%E6%8C%87%E5%90%8C%E6%9C%9F9-6-%E5%8D%87%E5%B9%85-212430036.html

08年雷曼破產為全球金融海嘯掀起序幕，香港經濟陷入經濟低谷，樓價直線滑落，明日為雷曼爆煲4周年，回首過去4年，本港經濟逐漸復蘇，樓價亦拾級而上，現時樓價較08年9月大升近六成，但反觀恒生指數4年間只有不足一成升幅，反映樓價升幅大幅跑贏股市。當年敢於海嘯時入市購入信置（0083）荃灣御凱買家，更剛以1380萬沽出，4年大賺566萬元，升幅約7成。

曾是華爾街四大投資銀行之一的雷曼兄弟於2008年9月15日宣布破產，金融海嘯席捲全球，恒生指數在事件翌日收市報18,300點，其後恒指屢試新低，4年後的昨日收市報20,048點，較雷曼爆煲翌日僅上升9.6%。至於反映樓價的中原指數在08年9月中旬錄68.26點，隨經濟衰落於12月曾低見56.71點。4年後上周最新公布的中原指數已達107.99點，創歷史新高，較雷曼爆煲一周的指數大升58.2%，樓價4年期間升幅遠遠拋離股市。

荃灣御凱買家4年賺566萬

事實上，08年底部分發展商毋懼金融海嘯推出新盤，包括信置荃灣御凱、新地（0016）元朗原築及沙田壹號雲頂，其中4年前大膽於海嘯時入市購入御凱的買家，剛大賺沽貨離場。置業18營業經理梁杏鳳指出，御凱1座中低層B室，1333方呎，享海景，原業主於08年10月以814.3萬元一手買入，近日以1380萬元沽出，呎價10,353元，持貨4年物業升值69%，帳面大賺565.7萬元。

政府多番出招遏樓市

短短4年間本港的息口環境、樓市政策產生巨變，以按揭成數上限為例，08年時所有住宅物業樓按可高達95%，但近年政府多番出招收緊按揭，1000萬元及以上物業按揭上限收緊至5成。此外，政府亦推出額外印花稅打擊炒風。

學者﹕低息持續刺激樓價大升

嶺南大學經濟系教授何濼生表示，4年間樓價大升近六成是「升得勁」，樓價差異反映當年與現時的經濟環境不同，08年時香港經濟環境十分惡劣，09年經濟更出現負增長，現時經濟未算好，但預計全年經濟仍有1%至2%增長。何續稱，由於近年持續低息，加上市民「一路睇住（樓價）升」，增加入市意欲，導致近兩年樓價升勢持續。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，現時銀行借貸態度雖仍積極，但資金成本增加，銀行傾向加息；不過未來1至2年美國經濟難有起色，估計低息環境持續，對樓市依然具支持作用。

明報記者 鄒凱婷

德裁定ESM合憲 油金股齊起動 救市「入直路」 歐羅四月新高

(綜合報道) http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%BE%B7%E8%A3%81%E5%AE%9Aesm%E5%90%88%E6%86%B2-%E6%B2%B9%E9%87%91%E8%82%A1%E9%BD%8A%E8%B5%B7%E5%8B%95-%E6%95%91%E5%B8%82-%E5%85%A5%E7%9B%B4%E8%B7%AF-%E6%AD%90%E7%BE%85%E5%9B%9B%E6%9C%88%E6%96%B0%E9%AB%98-221026054.html

(星島日報報道)德國憲法法院周三裁定永久性歐洲穩定機制（ESM）合憲，儘管法院同時設定附加條件，包括授權德國國會限制ESM規模進一步擴大的權力，但消息仍帶動歐洲股市及匯市早段齊升，歐羅兌美元曾升至4個月高位，金價攀上6個月高位，油價亦上揚。

一如預期，德國聯邦憲法法院裁定，歐洲穩定機制（ESM）和財政條約（Fiscal Pact）合乎該國《基本法》，並駁回此前的6宗禁制ESM和財政條約的申請，指為缺乏充足理據。

增附加條件 限制權力
法院為ESM的設立開綠燈，但亦設定附加條件，首先規定德國政府出資如超過此前已協定的1900億歐羅（約1.9萬億港元），須取得國會下議院批准；其次，德國當局任何有關ESM的決定，須預先知會上下議院；第三，在ESM條約中，不會放入保密條款。

分析師指出，德國最高級的聯邦憲法法院有關裁決，有助掃除ESM和財政條約最後通過的障礙，這兩項正是用於徹底解決歐洲債務危機的主要政策工具。

ESM將由歐羅區財務最穩健的成員國出資成立，預期援助歐羅區周邊國家的火力將達到5000億歐羅（約5萬億港元），但由於德國出資最多，ESM引起不少德國納稅人的憤怒，表示他們沒有義務為歐羅區周邊國家x9D懦禳C

至於財政條約，將限制歐羅區各成員實施赤字預算的權力，歐盟委員會以及其他成員國，都有權監管各國的財政字狀況。

ESM和財政條約的性質，都有超越歐羅區各成員國自主預算政策的主權範圍，例如容許ESM可動用儲備去打救另一些高負債國家。

財政條約更是對各國的財政預算作出干預，因此這兩項機制在歐羅區的討論中一直十分惹火，批評聲音不小。

叩1.3關 杜指早段造好
德國總理默克爾以及歐洲主要財金領袖，對德國憲法法院今次裁決均表示歡迎。默克爾說，對於德國以及歐羅區來說，昨天是好日子。金融市場也反應理想，歐羅自4個月來首度重上1.29美元，曾高見1.2937美元，升0.64%；區內主要股市中段普遍漲升。美股杜指早段高位曾見13373點，升50點。

現貨金價亦攀升至6個月新高，曾高見每盎司1746.9美元，升0.85%。紐約期油價美市早段曾見每桶98.06美元，升0.92%。

鳳德邨呎價3333元 膺九龍綠表公屋王

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%B3%B3%E5%BE%B7%E9%82%A8%E5%91%8E%E5%83%B93333%E5%85%83-%E8%86%BA%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E5%85%AC%E5%B1%8B%E7%8E%8B-211518374.html

公屋居屋樓價升勢未止，黃大仙鳳德邨綠表呎價首破3000元大關，進一步鞏固其「九龍公屋王」地位。富誠區域經理林栢榮表示，5座高層4室近日以綠表價175萬元成交，525方呎，望山景，呎價高見3333元，締造九龍區公屋綠表呎價新高，更較鳳德邨7月份創下的舊紀錄呎價2839元高出逾17%。原業主於98年7月僅以23.1萬元購入，今次轉手帳面勁賺151.9萬元或6.6倍。

德田邨自由市場呎價4234元
另外，藍田公屋德田邨亦現高價成交。中原分行經理廖忠堅指出，德義樓高層5室，496方呎，望山景，自由市場成交價210萬元，呎價4234元，屬同類新高。同位於東九龍的牛池灣居屋新麗花園，A座低層6室，447方呎，望園景，自由市場243.8萬元成交，呎價5454元，創同類新高。

私樓樓價高位企穩。美聯高級營業經理鍾燕河稱，沙田第一城6座高層A室，980方呎，望內園，以720萬元易主，呎價7347元，成交價創屋苑歷史新高，呎價則為同類新高。原業主於02年以268萬元買入，今番轉手帳面獲利452萬元，持貨10年升值1.7倍。

第一城720萬沽 屋苑新高
利嘉閣經理關騰達謂，東涌映灣園9座高層A室，1220方呎，享海景，以764萬元售出，呎價6262元，為屋苑呎價次高。原業主於09年以383萬元買入，是次易手帳面賺381萬元，期內物業漲價99%。

鰂魚涌康怡花園樓景戶呎售9434元。利嘉閣高級經理施遠洋稱，Q座高層3室，583方呎，在無減價下以550萬元易手，呎價9434元，創同類新高。原業主於97年1月斥380萬元入市，今次轉手帳面獲利170萬元，期內物業漲價45%。

中大亞太研究所鄭宏泰﹕樓市如船 全部人坐一邊易翻艇

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%A4%A7%E4%BA%9E%E5%A4%AA%E7%A0%94%E7%A9%B6%E6%89%80%E9%84%AD%E5%AE%8F%E6%B3%B0-%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%A6%82%E8%88%B9-%E5%85%A8%E9%83%A8%E4%BA%BA%E5%9D%90-%E9%82%8A%E6%98%93%E7%BF%BB%E8%89%87-211625340.html

中文大學轄下香港亞太研究所上周三發表一項電話民調結果，成功訪問的744名18歲以上市民，當中高達90.7％的人認為現時香港樓價過高，48.3％受訪者估計，在梁振英管治下，未來一年樓價會維持平穩，但亦有近三成（約29.7％）相信樓價會繼續上升，認為未來一年樓價會下跌的只有10.6％。

香港亞太研究所社會與政治發展研究中心副主任鄭宏泰指出，有關調查結果對投資物業有一定啟示性，因但凡投資市場如坐船一般，出現「側埋一邊」的看好，往往是出現調整的警號。

鄭宏泰指出，有關調查結果反映了市民對梁振英政府會成功抑遏樓價缺乏信心，而調查結果公布的翌日，梁振英巧合地推出了增加樓宇供應的「十招」，可算是回應了市民訴求。

鄭又認為，雖然梁十招中的部分政策未必全面和成熟，但至少增加了透明度，也顯示了政府確有意做點事、讓市場進行討論，令買家入市前可作較詳細的考慮，例如根據傳媒報道，剛過去的周末，十大屋苑交投就下跌了四成。

男性私樓租客傾向信樓價續升
他又指出，可留意民調結果中一些較細緻部分（見表），如認為樓價會上升的受訪者中，男性比例較女性高，30歲或以下年輕人比例也較高，原因可能是，結婚時多由男方負責買樓，而年輕人則較少有負資產的經歷，較容易覺得樓價只會升，不會跌。

此外，租住私人樓的受訪者，或許由於需面對加租壓力，所以較傾向於相信樓價會續升。至於教育程度，學歷較高以及認為自己屬於中上層或上層的人士，也會較有可能預測樓價會續攀升，這可能因為他們掙錢能力較高，所以傾向於認為大家都可以負擔較高樓價，所以樓價有向上的動力。

鄭宏泰認為，以上結果，如男性和租私人樓住人士較傾向於認為樓價繼續上升，反映這些人入市時可能具有「緊迫」性，較易恐慌性入市。每當人們在恐慌下做投資決定，多會較不理性而「做錯事」，此時樓市出現「側埋一邊」而增加風險的機會也會較高。

香港樓市剛需強 難大跌
對股市有研究的鄭宏泰認為，樓市與股市、經濟一樣有周期，只是周期較長。市場就似一條船，全部人都走向一邊會容易「翻艇」。民調結果顯示逾九成受訪者認為樓市有問題，這是一個signal（信號），說明投資者sense（感到）有問題。

然而，他也認為香港樓市的剛性需求頗強，除了結婚上車和換樓需求，內地人的需求也不能小覷，「如雙非兒童家長有一定經濟能力，有能力來港買樓，他們的子女也陸續到了入學年齡，有來港置業或租樓的需要。

高地價屬無奈 建公屋居屋穩社會
另外，環球經濟不景，資金缺乏出路，加上低息，部分資金會考慮到香港樓市做parking（停泊）」，除非房策大變或出現戰爭災難，香港樓價縱調整，也難以大幅回落。

香港自殖民地時代起一直奉行高地價政策，對此，鄭宏泰表示，「以往如果香港唔係高地價，邊有人會嚟投資？所以香港政府視房屋為一種資本儲存的工具，所以要谷高樓價，令投資房產有回報，（投資者）才會將資金放在這裏」。不過，這亦對無產者不利，所以要建公屋令低下階層居有其所，而在公屋和私樓之間，則興建居屋作為中間的平衡，以緩解社會不穩定因素。

梁特首房屋政策 左右為難
他又指出，由於特區政府曾因八萬五而被責怪為造成負資產的罪魁禍首，曾蔭權時供應不足亦被指摘，梁振英被夾在中間，推動房屋政策變得為難。

明報記者 鄒凱婷、陸振球

莫輕信中國會成世界第一

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%8E%AB%E8%BC%95%E4%BF%A1%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%9C%83%E6%88%90%E4%B8%96%E7%95%8C%E7%AC%AC-211615340.html

中國經濟持續了兩、三個十年的高增長之後，一些國際知名機構和學者預測：中國的經濟總量（用GDP來量度）將在未來一、兩個十年裏超越美國，成為世界第一。他們堅信：短期波動不影響長期趨勢。即使當前中國經濟面對的短期硬着陸風險持續增長，他們也不改之前的預測。不少公司和個人也把未來的策略建立在中國經濟的崛起之上。

上述樂觀預期是如何計算出來的呢？

有一種方法很簡單：只要把過去20年中美兩國的GDP增長趨勢計算出來，再用這個趨勢預測未來20年，中國經濟超越美國的結果就計算出來了。當然，與其說這種計算方法是經濟預測，不如說是數學預測——一點經濟學的技術含量都沒有。

中國經濟正在經歷的增長減速不是短期經濟波動，而是長期趨勢變化。「中國經濟總量在未來一、二十年裏超越美國」可以拍成荷李活大片Mission Impossible的另一部續集，但不可能變成現實。

中國經濟依賴出口投資 增長難持續

分析過去20年中國經濟增長的動力就可以知道：中國經濟的「病情」正在惡化，增長不可持續。「症狀」之一是中國經濟增長嚴重依賴淨出口和投資，消費對經濟增長的貢獻持續減小。居民沒有充分享受到經濟增長的好處，這很不正常。

「症狀」之二是投資的重點不是為國民提供商品和服務（包括公共物品），而是不斷增加出口產品的生產能力。過去，出口產品主要在沿海地區加工生產；現在，中西部地區也直接加入到「國際大循環」。這是過去幾年裏政府大量投資於公路、鐵路、機場等基礎設施造成的。

開發西北 擠壓沿海 無益經濟總量

國際金融危機以來，中國出口產品生產能力的增長速度超過了其他國家進口能力的增長速度，因此中西部地區加入「國際大循環」沒有帶來出口規模的相應增長，而是把出口產業的一些傳統聚集地區「擠出」了「國際大循環」。產業從沿海向中西部轉移減小了中國地區間發展的差異，但無益於中國經濟總量。

出口導向增長方式持續下去的條件之一，就是其他國家的進口能力以相同的速度持續增長：至少要有一些國家用持續增長的貿易赤字來消化中國持續增長的貿易順差。到目前為止，美國仍然是消化中國貿易順差的主要國家。中國要出口雙倍的產品，美國必須擁有雙倍的進口能力。如果美國擁有雙倍進口能力，那麽美國的經濟規模不可能遜於中國；如果美國沒有雙倍進口能力，中國也不可能出口雙倍的產品。

出口導向增長方式的另一個前提是貿易條件不降低。對於香港、新加坡那樣的小經濟體，貿易條件尚未明顯降低的時候，內地已經出現「劉易斯拐點」（編者按﹕指農村剩裕勞動力開始枯竭），工資上升推動經濟自然脫離出口導向。但是對於中國、日本、德國這樣的大經濟體，貿易條件的惡化非常明顯。

日本前車之鑑 中國下場或更慘

真有經濟學家相信中國經濟規模會超過美國嗎？

不妨先想想當年的日本。1979年，美國學者傅高義（Ezra Vogel）的著作《日本第一》（Japan as Number One）出版。一位上世紀80年代在東京工作的美國外交官說，他們當時確實找不出什麽理由證明日本不會超越美國成為世界第一經濟體。但是，現在我們知道：日本的經濟規模還不及美國經濟規模的40%，而且被中國超過了。

今天的中國如果繼續沿着出口導向道路走下去，會比日本還慘。

吳慶

國務院發展研究中心金融所 銀行研究室副主任

0.2秒的威力 商品賣不賣的關鍵

http://tw.mag.cnyes.com/Content/20120830/e76c988b5dac4f8a877fbae4d4216b38.shtml

蘋果與三星的專利權大戰，一場價值三百億元的官司，這樁被譽為「世紀官司」的大戲，正是設計力躍升產業競爭關鍵的高潮。 自蘋果iPhone為人們的使用習慣帶來革命性改變，導致消費性電子產業大洗牌後，人人都在談設計。根據統計，顧客經過貨架前，讓商品映入眼簾的時間只有○．二秒，如何在這一瞬間抓住顧客的目光，是商品能否售出的第一道關卡。

這兩款手機，你們分辨得出有什麼不同嗎？」美國聯邦法庭上，蘋果辯護律師對陪審團展示iPhone與三星手機對照圖。控訴三星不隻手機外觀，連手機畫面的程式按鈕映像都抄襲自蘋果。事實上，這樁被譽為「世紀官司」的大戲，正代表設計力已躍升為產業競爭關鍵！

蘋果告三星官司甫於八月二十四日宣判，陪審團判定三星侵害蘋果六項專利，須付出高達十億美元（約三百億元台幣）賠償金，將來若沒翻盤，將創下美國史上專利官司最高賠償金。比起以往的專利侵權案大多集中在技術抄襲，這個官司顯得特別不同。六項專利中的三項有關畫面彈回特效、以手指放大縮小畫面等使用者介面功能，另三項則為iPhone外觀設計專利。換句話說，三星侵犯蘋果專利的重點不在技術，而在設計！

「現在許多國際成功的企業，都將設計賦予策略層級的地位。」近來搖身成為公司內部「設計傳教士」的華碩董事長施崇棠，一語道破設計的重要性。

從蘋果這幾年的發展，即可發現設計對產業的重要性正大幅提升。十年前，蘋果雖被業界公認全球設計能力最優異，卻只被美國《商業週刊》評為「創新設計對產業的影響力，遠大於該公司實際規模。」換句話說，賣座雖佳，卻遠不如叫好程度。但隨著全球產業競爭愈形激烈，商品差異性愈來愈小，消費者更講究創新的介面與外觀，讓蘋果得以把設計力化為白花花的鈔票。

蘋果推出的iPhone不只藉由設計重塑使用者習慣、把人人變成「低頭族」，更橫掃手機市場，顛覆整個消費性電子產業。今年八月二十日，蘋果股票市值達到六二三五億美元，打破微軟在網路泡沫化前創下的紀錄，刷新史上最高市值金額，比起二○○七年iPhone上市前夕市值約一千億美元，足足增加了五倍以上！

為了急起直追，三星大幅增加設計預算，在米蘭、舊金山、倫敦等六個城市設立設計中心，現在已號稱各地設計人員加起來破千人。微軟則在近五年內，把設計部門員工增加到六百人，足足是原來的兩倍。台灣的宏達電也藉由併購美國One & Co設計等公司擴充實力。華碩則在施崇棠親自領軍下，引進設計師發想工具，在公司內推行設計思維（Design Thinking）。

其實，「設計，就是國力！」數年前《美學的經濟》一書提出這個主張，在台灣造成旋風，書中點出，長期以來台灣製造業附加價值偏低，讓企業體認以設計提高產品附加價值，才是獲利的關鍵。事實上，除了業者自發設立設計中心、注重產品外觀，台灣政府早把產業轉型的希望，寄託在以設計力打造出國際品牌。

這樣的想法也滲透進青年學子的志向中。從去年開始，已有學測滿級分的資優學生，寧捨臺大電機、臺大醫科不讀，將第一志願選填工業設計系。公費留學的設計類別，更開始出現臺大材料等跨科系高材生與設計科班生搶名額。

成果如何呢？如果從台灣近年參加國際四大設計獎項──德國iF與reddot、美國IDEA、日本G Mark的得獎紀錄，台灣的設計力堪稱聲勢驚人。(本文節錄自財訊雙週刊406期)

（文／蔡靚萱．紀淑芳）

兩年後結婚 保留收租物業待自用

【明報專訊】 http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%85%A9%E5%B9%B4%E5%BE%8C%E7%B5%90%E5%A9%9A-%E4%BF%9D%E7%95%99%E6%94%B6%E7%A7%9F%E7%89%A9%E6%A5%AD%E5%BE%85%E8%87%AA%E7%94%A8-213123637.html

羅先生及吳小姐打算兩年後結婚，正為結婚計劃及住屋作預算。目前他們的財政狀况良好，二人扣除強積金供款後，月入分別為14,250元及17,100元，再扣除每月支出共18,000元，每月合共可儲蓄13,350元。此外，二人共持有30萬元儲蓄。

另外，羅先生現時持有一個市值約185萬元的單位作投資用途，每月租金收入5500元。雖然他至今仍欠銀行64萬元按揭貸款，但每月租金收入已足夠支付按揭還款及管理費等開支。

未來兩年樓市平穩 不宜急賣樓
他們計劃兩年後結緍。先假設他們不作任何投資，目前二人資產共30萬元，加上每月可儲蓄13,350元。兩年後，他們可累積約62萬元的資金。扣除一個普通婚禮支出約20萬元計，他們婚後仍有約42萬元儲蓄。

至於置業方面，他們希望在婚後換入一個約300萬元自住單位。雖然他們對現時樓盤價高企的情况感憂慮，並考慮先售出放租物業，套現約110萬元淨額，直至樓價下跌才再次購入。不過，市場普遍預期下半年樓市平穩發展為主，未見大幅下跌的徵兆。加上，在各主要央行都採取不同形式的量化寬鬆措施下，預料美國在2014年之前進入加息周期的機會偏低，即意味本港在未來2年仍處於低息環境，為樓市提供支持。

三分一儲蓄買月供基金
事實上，假設二人當時以購入價約140萬元投資出租物業，以及每月5500元租金收入計算，租金回報率可相當於4.7厘，回報吸引。相反，目前股市走勢反覆不定，而且二人對投資的認識不深，吳小姐亦不願意承擔高風險。因此，在承受同等風險的情况下，如沒有更高回報的投資選擇下，不建議他們出售手持的收租物業。他們可按婚後情况決定將原有物業收回自住、以樓換樓或先租住其他單位，避免在樓市高企時承受租金上升的壓力。

另一方面，因他們每月合共可儲蓄13,350元，而且按目前情况估計，婚禮方面的預算亦見充裕，故他們可考慮將每月三分之一的儲蓄，即約4500元投資於月供基金或股票計劃，作長線投資，為日後其他計劃或退休作準備。

梁健兒
AMTD證券及財富 管理業務部證券分析員

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200萬細價樓 半年內絕迹

【經濟日報專訊】 http://hk.news.yahoo.com/200%E8%90%AC%E7%B4%B0%E5%83%B9%E6%A8%93-%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E5%85%A7%E7%B5%95%E8%BF%B9-224827841--sector.html

細價樓市場氣氛熾熱，二、三綫屋苑造價急升，200萬元以下細價上車盤買少見少，連沙田、粉嶺、上水及大埔等偏遠地區也漸漸消失。按目前走勢，估計不出半年，細價盤將絕迹市場，買家只能入市公屋或居屋。

據本報追蹤各區200萬元以下放樓盤情況，發現除屯門區外，連沙田、粉嶺、上水及大埔等主要屋苑（單幢樓及居屋除外），已沒有200萬元以下放盤單位。

嘉湖物業代理：10年來首見無供應
連過去一直被視為「上車樂園」的嘉湖山莊，隨着樂湖居一個極低層兩房單位上周以202萬元沽出後，叫價200萬元或以下單位正式消失。「我這區工作近10年，從來沒見過屋苑沒有200萬元以下細價盤放售，過去無論樓市多旺，總有幾個低層向街單位供應，但現時該類單位，即使連租約放盤，叫價也要205萬元。」一名嘉湖山莊資深物業代理感概地說。

據悉，嘉湖山莊本月至今近80宗成交，呎價3,800元，較年初升逾25%。據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑年初至今共錄151宗200萬元或以下細價盤註冊，已較去年同期301宗急跌50%。

屯門私樓僅267伙放盤 挫68%
區內物業代理指，自政府有意放寬5,000名白表人士進入居屋綠表市場後，無論用家及投資者都對細價樓前景特別有信心，近期細價樓走貨速度比想像中快，故連嘉湖山莊也沒有200萬元以下放盤。

現時全港只有屯門區才有小量200萬元或以下上車盤，根據祥益地產提供數據顯示，現時屯門區共有267個（若連公屋、居屋則有483個）200萬元以下放盤，較年初843個急跌68%。值得注意的是，屯門細價樓放盤雖仍有267伙，惟大部分屬連租約或鄰近凶宅的單位，買家未必能接受。如屯門翠林花園有6個200萬元以下細價盤，叫價最平是C座低層A室，425平方呎，叫價175萬元，惟同層另一單位屬凶宅，故放盤一段時間仍未沽出。

祥益地產總裁汪敦敬稱，按目前細價樓吸納速度，估計不出3至6個月，200萬元以下細價盤會絕迹市場，買家只能流入公屋或居屋市場。

對於近期樓價急升，引起社會廣泛回響。他認為，政府過去兩年推出多項措施，已為樓市去泡沫化，以細價樓為例，過去充斥炒家，現時純用家及長綫投資者入市，樓價升純為市場力量，相對過去更健康。（系列三之一）

7年後結婚買樓 投資不宜太進取

http://hk.finance.yahoo.com/news/7%E5%B9%B4%E5%BE%8C%E7%B5%90%E5%A9%9A%E8%B2%B7%E6%A8%93-%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%B8%8D%E5%AE%9C%E5%A4%AA%E9%80%B2%E5%8F%96-211546585.html

【明報專訊】陳小姐現年22歲，剛完成大學學位並投身社會工作，她希望能於5至6年內能清還早前借下的學費貸款，同時計劃於28至29歲結婚和置業。

先看學費貸款部分，陳小姐總欠款為12.63萬元，每季還款，年利率為3.174厘，本來預計的還款期為15年，若把其收縮至6年的話，那代表陳小姐需每季還款5866元。換算每月的金額則為1956元。現時陳小姐初出社會工作，每月工資為1萬元，扣除日常生活、家用及教會奉獻等總共5400元的開支後，剩下4600元。若減去近2000元償還學費貸款後，還可為投資所用的資金便只餘下2600元。

高低風險宜為六四之比

7年後結婚置業為投資目標，整個投資年期雖不短，但也不能算長久，因此，筆者建議陳小姐每年的預估回報為7%，投資方面不宜過分進取，高風險資產及低風險的比例宜為六四之比。既要注重於資本增值，但亦要兼顧風險的分散。

若論結婚及置業的問題，陳小姐希望在7年後可以買入一所250萬元的房子，如非特別情况，需要三成的首期，當中便是75萬元。結婚費用近年增長驚人，加上豐儉由人，筆者難以作出準確的估計，因此只好保守的假設當中費用為20萬元。即是陳小姐需要95萬元，才可滿足於結婚及置業的目標。若以年回報7%滾存資本的話，那便需要每月投資9000元方才足夠。筆者在這邊假設，若果在結婚及置業所需要的資金，陳小姐與其男友各負擔一半的話，那麼陳小姐便需每月投入4500元的資金作投資。不過很明顯，現時陳小姐的收入水平，卻是不能達到目標，即使把每月2600元全數用作投資，第6年還畢貸款後，再把供款增至4600元，7年後也只可拿回30.5萬元。

可選月供基金投資平台

不過，由於陳小姐剛在事業上起步，當累積一定經驗後，工資應會隨時日而增加。筆者假設，陳小姐的工資能每年增長10%，把每月餘下的資金全數用作投資，那7年後便能把資本滾存至65.1萬元，足夠作結婚及置業當中的一半資本。

在投資方面，筆者建議陳小姐可選擇一個月供式的基金投資平台， 若論高風險資產及低風資產的建議選擇，高風險資產可選擇新興市場股票基金、科技行業股票基金、商品基金，而低風險資產則可選環球債券基金、新興市場債券基金及對冲基金。當中的比重則可參考附圖。根據這些配置，應能達到平均每年7%的目標。

如根據上述的推論，陳小姐可於6年內還清負債，並同時能達成結婚及置業的目標。

黃文傑

高富金融集團 研究部高級分析員

每日幾元即係幾多錢?

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/simon-lee/%E6%AF%8F%E6%97%A5%E5%B9%BE%E5%85%83%E5%8D%B3%E4%BF%82%E5%B9%BE%E5%A4%9A%E9%8C%A2-071144246.html

最近朋友接到銀行銷售保險的電話,職員告訴她：「每日幾元便可買到保障!」朋友以為每日幾元即是三、四元,每月大約九十至一百二十元。以朋友生活水平而言,這金額約是到餐館吃一頓晚飯每人攤分的價錢。她認為用一頓晚飯的價錢換取一些保障,可以考慮一下,就算不買,也可藉此了解市場資訊,於是她繼續聆聽下去,直至職員告訴她每日幾元即是多少元時,朋友發覺她對「每日幾元」的理解和銀行的理解實在有很大的偏差,所以唯有掛線。

掛線後,朋友越想越氣憤,雖然她是「宅女」一名,也不至於對「每日幾元」的理解與一般人的理解出現如此大的分歧,於是她向身邊不同的朋友詢問「以你理解,每日幾元即係幾多錢？」。她發覺一些有趣的現象：年輕的朋友如九十後,他們比較豪爽,七元以下都算是「幾元」；而上了年紀或有家庭負擔的朋友,花錢比較謹慎,他們覺得「幾元」就是三、四元,總之超過五元就不算「幾元」。讀者閱文至此,不知道你們對「幾元」的理解,究竟是比較接近上了年紀的人的窄義,還是偏向年輕人？你們知道該銀行對「幾元」的理解是什麼呢？

根據該銀行的說法,「每日幾元只不過是每日九元」；也許銀行的人員認為金額不超過十元就是「幾元」吧！以每日九元計算,銀行推銷的那份保障每月便需約二百七十元,一年便需約三千多元,這與朋友的想法及預算相差甚遠,所以朋友也無心聽下去了。

朋友習慣審慎理財,所以她相信銀行針對的客戶絕不是她這些對「幾元」都很執著的人。如果套用銀行對「幾元」的定義,她每天用「幾元」往返公司、在公司飯堂用三個「幾元」午膳及在快餐店用五個「幾元」晚膳,每天只需幾個「幾元」便可過活了。

朋友也提到,她曾遇過該銀行的職員為了爭取生意,在電話銷售時提供半真半假的資料,上次便累她到達分行後才發覺白行一趟。就算朋友之後作出投訴,該銀行的職員也馬虎回應,朋友估計是該銀行職員沒有耐心重聽二十多分鐘的電話對話內容,所以含糊其詞以求蒙混過關。不過,經多番詢問後,朋友知道該銀行可在客戶要求下,容許客戶與其職員一同重聽電話錄音。因此,「問多Ｄ,知多Ｄ」對保障自己非常重要。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導講師

尖沙嘴崇光 被迫結業 新世界不續租 年半後收回

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B0%96%E6%B2%99%E5%98%B4%E5%B4%87%E5%85%89-%E8%A2%AB%E8%BF%AB%E7%B5%90%E6%A5%AD-%E6%96%B0%E4%B8%96%E7%95%8C%E4%B8%8D%E7%BA%8C%E7%A7%9F-%E5%B9%B4%E5%8D%8A%E5%BE%8C%E6%94%B6%E5%9B%9E-212123563.html

【明報專訊】利福國際（1212）昨天收市後突發公告，指開業已近7年的尖沙嘴崇光百貨，由於業主新世界發展（0017）提早解約，將在2014年2月結業。與此同時，新世界亦發公告稱，收回現為崇光百貨的尖沙嘴物業後，將進行重建，與正在重建的新世界中心產生協同效應。

於2005年開業的崇光尖沙嘴店為利福旗下日式百貨品牌，開業以來素為內地自由行旅客九龍購物熱點。崇光尖沙嘴店現址物業屬於新世界發展，雙方租約期限原定於2020年9月。但今年5月底，新世界向崇光香港發函，要求提前7年，即在2013年2月終止與尖沙嘴崇光的租約。經雙方商討後，租約終止日期推遲1年至2014年2月15日。有意思的是，利福國際雖由董事總經理劉鑾鴻及其團隊負責日常業務及營運，但主席一職則由新世界集團創始人鄭裕彤擔任。利福的控股股東Real Reward，亦由鄭裕彤控制的周大福企業間接持有一半權益。

擬與新世界中心一併重建

對於突遭新世界終止尖沙嘴店租約，利福表示此純屬對方的商業決定，利福正在尋求合適的新物業以替代現址。對於尖沙嘴崇光現有的逾100名前線員工，也未有任何裁員計劃。

利福董事會認為，尖沙嘴崇光百貨的停業將不會對集團的財務業績有重大影響，因截至2011年年底，尖沙嘴崇光百貨的營業額只佔利福總營業額約8.8%，純利佔比僅約4.8%。此外，集團將在餘下的租約期內，對截至今年6月底產生的約3900萬元物業裝修凈帳面值進行撇帳。

作為業主一方的新世界發言人則證實，與崇光提早解約並收回重建，是希望將該物業，與新世界中心的重建項目一併考慮。「以往一直有不少人經由該物業（尖沙嘴崇光現址）出入新世界中心，故此集團希望將之收回，整體看重建。」

利福公告顯示，尖沙嘴店現址總零售面積約11.5萬平方呎，2011年租金額約6162.6萬元，即每月呎租近45元，而過去兩年加租幅度分別約10%及14%。利福交還尖沙嘴物業予新世界將分兩階段進行，首先在2012年12月1日交還約750方呎面積，其後在2014年2月交還其餘全部面積。

明報記者﹕李萌、魏家儀

攝影﹕鄧宗弘

半世紀山頂屋仔 呎叫10萬 布力徑名人聚居地 4洋房連環放盤

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8D%8A%E4%B8%96%E7%B4%80%E5%B1%B1%E9%A0%82%E5%B1%8B%E4%BB%94-%E5%91%8E%E5%8F%AB10%E8%90%AC-%E5%B8%83%E5%8A%9B%E5%BE%91%E5%90%8D%E4%BA%BA%E8%81%9A%E5%B1%85%E5%9C%B0-4%E6%B4%8B%E6%88%BF%E9%80%A3%E7%92%B0%E6%94%BE%E7%9B%A4-212115711.html

【明報專訊】雖然近月超級豪宅成交疏落，但業主叫價卻毫不心軟。以往經常「零」放盤的城中名人聚居地山頂布力徑，近月有個別業主陸續放盤，放盤量達4個，屬近年罕見，其中最新放售的布力徑9號屋，叫價高達6億元，意向呎價超過9.2萬元。至於息影藝人羅霖「姑仔」劉懿茵持有的布力徑16號屋，雖為一幢樓齡達47年，兼為不可獨立重建的屋苑式洋房，仍以天價4.6億元放售，每方呎叫價接近10萬元水平，挑戰山頂普樂道洋房呎價9.6萬元之紀錄。

布力徑一直是傳統豪宅區，甚受名人或傳統名門望族歡迎，一眾業主持貨多為自住或長線持有之用，市場上的放盤不多，一般只會有一兩個物業同時放售，更經常出現「零」放盤的情况，故現時放盤量達4個之多，已是近年罕有的放售潮。區內代理指出，由於該類業主一般都極具實力，加上眼見市場放盤不少，同類物業供應罕有，叫價都極為進取。

布力徑16號屋 屋內只有基本裝修
市場消息指出，面積約4615方呎的布力徑16號屋，雖然屬屋苑式洋房，並不可獨立作重建用途，做價一般會較獨立屋地為低，加上物業樓齡已達47年，據代理提供照片，屋內只有基本裝修，且甚為殘舊，但現時叫價卻達4.6億元之高，每方呎叫價高達99,675元，企圖挑戰全港最貴洋房「天比高」之地位。前身為天比高的山頂普樂道10號屋，去年便以呎價96,362元創下全港最貴洋房（扣除屋地外）之紀錄。

羅霖「姑仔」 94年2800萬購入
資料顯示，物業之業主為Lee Hoew Yong及Lau E Yan Betty，後者即為商人劉坤銘胞妹、息影藝人羅霖「姑仔」劉懿茵，二人於94年僅以2800萬元購入，若成功以4.6億元售出，帳面可獲利4.32億元，賺幅高達15.4倍。劉懿茵於豪宅市場多以長線投資為主，且經常大幅獲利，2010年便以1.35億元售出南區壽山村道明園C號屋，14年間勁賺9220萬元或2.2倍。

9號屋6億元放售 呎價達92592
至於布力徑另一個天價放盤，則是由一個居港已久的泰籍家族持有的9號屋，面積6480方呎，新近以6億元放售，意向呎價達92,592元。資料顯示，該家族於99年以Eastern Will Investment Limited名義，斥資4750萬元購入；若成功以6億元售出，即可獲利5.525億元，賺幅11.6倍。

明報記者 林尚民

佐敦女童軍青年宿舍月租3000 每年報入息 超額即加租

http://hk.news.yahoo.com/%E4%BD%90%E6%95%A6%E5%A5%B3%E7%AB%A5%E8%BB%8D%E9%9D%92%E5%B9%B4%E5%AE%BF%E8%88%8D%E6%9C%88%E7%A7%9F3000-%E6%AF%8F%E5%B9%B4%E5%A0%B1%E5%85%A5%E6%81%AF-%E8%B6%85%E9%A1%8D%E5%8D%B3%E5%8A%A0%E7%A7%9F-212322589.html

【明報專訊】西九龍住宅區坐擁鐵路網路及維港海景優勢，香港女童軍總會計劃在這黃金地段興建新總部暨青年宿舍。香港女童軍總會香港總監彭徐美雲接受訪問時表示，宿舍租金擬定為該區市值租金一半，即約3000至4000元，另需繳交水電費。該會建議若青年在租住期間每年申報入息超出上限，租約期的餘下日子將相應加租，確保單位流轉予有需要青年入住。

女童軍總會2009年獲政府批出渡船街與佐敦道交界地皮（港鐵柯士甸站旁），原用以興建新總部。去年施政報告提出協助非政府機構建青年宿舍，女童軍總會已表興趣，連月與政府磋商後，新政府終敲定全數資助機構建築費，總會計劃在該址興建約25層高的大樓，作為新總部及青年宿舍，預料3年後落成。

宿舍500單位 部分向海
彭徐美雲表示，大樓低層將作為總會新總部辦公室，樓上的19層將建為宿舍，該會已向城規會申請改變土地用途。宿舍將提供500個單位，每房約161至215平方呎，以單人房為主，房間設獨立廚廁，每層有公共休息室。

該會亦計劃於每層設方便殘障人士、空間較大的房間，附有無障礙設施。宿舍另設健身室、職業輔導室等。

租樓客須交水電費
有別於青協計劃自行營運大埔青年宿舍，女童軍總會將會聘請獨立管理公司。租金方面，縱使宿舍位處市區黃金地段，部分房間面向海景，彭太說，租金仍會按政府建議定為同區市值租金的50%。機構主要參考同區的佐敦渡船街及大角嘴一帶屋苑的租金，初定調查顯示，宿舍月租約3000至4000元，包管理費及差餉，但租客要自行繳交水電費，房間設獨立水電表計算。

擬定「生死約」 最多租5年
她又指擬定「3年+2年」或「2年+2年」的「生死約」，合資格租戶須每年向管理委員會申報新入息及資產水平，如入息超出限額，將相應加租，但可完成租約再檢視申請，租住滿5年不可再租。她強調機構並非為賺取利潤而加租，而為確保公平及流轉，予有需要青年入住。

宿舍最快明年動土興建，由於單位數目較多，估計建築費高達數億元。彭太指出，政府只向機構資助宿舍樓層建築費，總部辦公室樓層仍要由機構支付有關費用，但強調宿舍帳目獨立，沒「補貼」情况，又稱宿舍以服務為主，非為牟利。

明報記者 陳家俊

中國9.2萬億財富外流避稅 佔全球「隱形財富」5% 發展國中最嚴重

http://hk.news.yahoo.com/%E4%B8%AD%E5%9C%8B9-2%E8%90%AC%E5%84%84%E8%B2%A1%E5%AF%8C%E5%A4%96%E6%B5%81%E9%81%BF%E7%A8%85-%E4%BD%94%E5%85%A8%E7%90%83-%E9%9A%B1%E5%BD%A2%E8%B2%A1%E5%AF%8C-5-%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%9C%8B%E4%B8%AD%E6%9C%80%E5%9A%B4%E9%87%8D-213038870.html

【明報專訊】英國國會成立的獨立機構「稅制公正網絡」發表報告，估計截至2010年底，全球富豪藏於各個「避稅天堂」的資產，保守估計達到21萬億美元（163萬億港元，相當於美國和日本GDP總和），當中四成半來自發展國和非西方富國，並以中國情况最嚴重，估計有1.189萬億美元（約9.2萬億港元）被轉移海外，相當於全球「隱形財富」5%。報告指大量隱形財富透過全球50大私營銀行，流入香港、瑞士和開曼群島等「避稅天堂」，呼籲各國堵塞稅制漏洞，維護稅制公平。

報告指香港瑞士避稅天堂
今次報告由「稅制公正網絡」（Tax Justice Network）委託麥肯錫顧問公司前首席經濟學家亨利（James Henry），參照世銀、國際貨幣基金組織（IMF）、多國央行及聯合國等數據分析撰寫。他表示，「稅制公正網絡」2005年公布的全球避稅金額為11.5萬億美元，但到現在已增長1至2倍，保守估計至少21萬億美元（163萬億港元），而且僅針對存入銀行與投資帳戶的金融資產，還未包括物業房產及遊艇等，全球富豪藏在海外的財富，就像「世界經濟的巨大黑洞」，是「經濟全球化的黑暗面」。

「世界經濟黑洞」 未計房產遊艇
報告重點針對139個發展中國家及非西方富國的情况，作出分析，指出很多產油國的富豪，都將財富暗中轉移到海外銀行帳戶。以沙特為例，自1970年代中以來已有2.39萬億港元資金轉移海外，尼日利亞亦有2.37萬億被撤走，沒應用於本國投資。至於中國，截至2010年，轉移到外國避稅的財富，估計多達9.2萬億港元，在139個發展國及非西方富國中居首。排第二的是俄羅斯。自1990年代初蘇聯瓦解推行私有化以來，大量昔日國企落在少數寡頭財閥及利益集團手上，估計有6萬億港元秘密資產被他們移離俄羅斯。

報告指出，這139個國家的不少富豪，把大量財富藏到政府管不到的境外避稅天堂，對這些國家的財政造成重大影響。估計由1970年代到2010年間，這些富豪累計將9.4萬億美元（73萬億港元）的財富，秘密轉移到海外避稅，假如一眾發展中國家能從他們手中，收回相關欠稅，它們根本就毋須欠下總額高達4.1萬億美元（32萬億港元）外債。

報告指出，若全球21萬億至32萬億美元隱形財富，每年投資回報有3%，而各國政府能從中收取三成稅，稅收可達1900億至2800億美元（1.4萬億至2.2萬億港元），遠超富裕國家每年資助窮國的金額。

私營銀行助轉移 包括匯豐
報告又指，這些隱形資產主要透過全球50大主要私營銀行處理，估計截至2010年底，它們為客戶處理的跨國投資資產總額超過12.1萬億美元（94萬億港元），其中瑞銀、瑞信及高盛這3間大行約9.2萬客戶（相當於全球人口0.0015%），便擁有約9.8萬億美元（76萬億港元）的海外財富，反映稅制不公、貧富懸殊問題嚴峻。「稅制公正網絡」負責人克里斯坦森（John Christensen）說：「我知道群眾感到憤怒。我會說這是民主的關鍵時刻，若人民認為政府對納稅人不公，就會對民主失去信心。」

買400呎市區樓 須不食不用11年

http://hk.news.yahoo.com/%E8%B2%B7400%E5%91%8E%E5%B8%82%E5%8D%80%E6%A8%93-%E9%A0%88%E4%B8%8D%E9%A3%9F%E4%B8%8D%E7%94%A811%E5%B9%B4-224908341.html

【經濟日報專訊】置業安居是不少家庭的夢想，但本港樓價飛漲，打工仔薪酬升幅遠追不上。中大研究顯示，要於市區置業，普通家庭不食不用11年，才夠錢買一個400呎單位。港人去年無論買樓還是租樓，負擔是10年來最重。

學者指已敲響警號，而由於今年本港樓價比去年更高，料市民負擔物業能力將進一步下降。
「用人工升幅追樓價？根本追不到！」王小姐07年在北角看中逾50年樓齡的500多呎單位，當時才180萬元，想買入收租卻無盤，不料至今同類單位已急升至300多萬元。她丈夫同期原本亦看中將軍澳一單位，不料業主反價，結果二人均錯過入市時機，至今都上車無望。

去年生活質素 10年來第二低
王小姐說，物業代理不斷叫她等樓價回落，不料業內人也看錯市，結果待至結婚，兩個從沒有想過要租屋結婚的人，也被迫今年租樓組織小家庭。
王小姐批評：「本港的樓價太瘋狂，等樓價下跌，短期內不考慮買樓。」
中大生活質素研究中心昨公布去年香港生活質素指數，整體比前年回落1.57至102.56，是10年來第二低，僅次於09年金融海嘯時的101.52，較沙氏年指數104.2還低。

該指數由社會、經濟及環境3類組成，其中經濟生活質素指數錄得該研究自02年開始以來的新低，跌至27.28，而當中反映市民平均每年可負擔物業價格的負擔能力比率，持續兩年出現負數，去年指數為-2.12，其下降幅度是量度指數的21個指標當中最顯著。另外，實質租金指數亦跌至2.52，是該研究有史以來最低。

中大經濟學系副教授莊太量解釋，負擔能力比率為樓盤價格與家庭月入中位數的比例，去年比率為11.44，即月入二萬元的家庭將全數收入用於買樓，也要11年才能購入一個市區400呎單位：「如用（收入）1/3供樓，也要供30多年，此非一般小市民可負擔，乃一個警號！」莊說。

負擔力續降 倡政府善分資源
事實上，中大去年研究已顯示，普通家庭不吃不用也要花10年開支才能買到一個市區小單位，而在02年研究的基準年則只須4.68年。
中大生活質素研究中心主任伍世良指出，由於今年樓價比去年高，故估計港人置業及租金的負擔能力指數將會進一步下降，伍建議政府要處理好資源分配問題。

莊太量稱，由於香港實施聯繫滙率制，故美國加速貨幣供應時，導致本港樓價很快升至高水平；雖然受惠於最低工資，實質工資指數微升0.13至4.81，但樓價升幅比工資更快。雖然如此，莊認為來年樓價很大可能維持在現有水平，而工資在過去兩、三年有可觀升幅，故相信數年後工資與樓價距離或可拉近。

居屋換樓難 抽到未必是幸運

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【明報專訊】不少人期待新政府的居屋政策，李兆富卻道出他的親友一段經歷作借鑑。

李的親友在95年至96年間抽到一間居屋物業，當時歡天喜地，但沒有回購保證。其後亞洲金融風暴出現，樓價急跌而未能售出，至近年才終於供斷，卻發覺該物業樓齡雖僅15年，但樓宇質素卻差至等同30年的私樓，現時進行維修也要多番顧慮，「唔知應唔應該再投放多啲資金落去」。

另外，這位親友發覺現時該單位樓盤價格升幅遠遠落後同區私樓之餘，要出售又要向政府補地價，因此賣樓換樓也難。假若當初沒有買入這層居屋而是持有現金，待2003年時以低價入市買私樓，情况便完全不一樣。那到底當初抽得到居屋，是幸運，還是不幸？

香港清水灣物業 - 相思灣

買樓 清水灣 - 相思灣

清水灣 - 相思灣 

清水灣
售價 : HKD 5,800,000
面積: 1200(平方呎)
類型: 村屋

Property Agent : 名居置業有限公司
西貢匡湖居商場B7號地舖

TEl. : 27199111
Email : info@homebase.com.hk

樓盤資料

寧靜海景 兩房新裝修

樓盤設施

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毀滅資本主義的10大泡沫

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《華爾街日報》 ─ 2005年年中﹐距華爾街爆發信貸危機還有三年的時候﹐《經濟學人》 （Economist）雜誌就提出了「史上最大泡沫」的警告。當時距2000年互聯網泡沫破裂才過去五年﹐全球房價已經史無前例地上漲了75%。房地產行業即將重蹈互聯網行業的覆轍。

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格蘭瑟姆（Jeremy Grantham）是管理著規模達950億美元資產的投資管理公司GMO的創始人。2007年4月﹐他在一份投資通訊季刊上撰文支持了《經濟學人》的看法。文中寫道：這是一個真正意義上的全球化泡沫﹐所有國家﹑所有資產都將受到影響。

到2007年年中﹐深感憂慮的格蘭瑟姆感覺自己彷彿在觀察一場慢鏡頭下的火車事故。到當年10月﹐這列火車以全速撞上軌道的盡頭。一年之後﹐華爾街這列信貸列車不出所料地車毀人亡。

格蘭瑟姆在2012年初的一份投資通訊中看到了一列更長的火車正在加速前進。當他把注意力放在「公共之善」的研究上時﹐很快就發現﹐總體而言資本主義既沒有道德感﹐也沒有良心。而且資本主義最大的弱點恐怕在於它完全無法解決「資源的有限性」問題﹐同時不可能在數學上證明實物產出能夠持續快速增長。

我們將此稱為「永恒增長的迷思」。這一迷思正是為現代資本主義辯護的偽科學說辭。

格蘭瑟姆得出結論說﹐資本主義的缺陷是致命的﹐就算它在一千件事情上比其他制度做得都好﹐但在三個至關重要領域中卻是失靈的。而不幸的是﹐對我們所有人來說﹐即使資本主義只在其中一個領域失靈﹐這一制度就可能因此遭遇滅頂之災﹐而我們也將跟著陪葬。

明白了嗎？資本主義正在自殺﹐同時也在摧毀美國。以下我們列出能夠預示這一正在加速的趨勢的10大爆炸性泡沫。

1. 醫療泡沫：忘記法院和選舉吧──醫療泡沫將爆炸

哈佛大學醫學院（Harvard Medical School）醫學博士安傑爾（Marcia Angell）在《赫芬頓郵報》（HuffingtonPost）上撰寫了一篇題為《最高法院的裁決為什麼對奧巴馬和美國醫療體系不利》（Why the Court's Ruling Is Bad for Obama and Bad for American Health Care）的文章。

文章寫道﹐最高法院做出支持奧巴馬醫改法案的裁決讓我想起一句老話：許願需謹慎。為甚麼呢？安傑爾告誡說﹐不管有沒有奧巴馬的醫改法案﹐美國醫療衛生系統都會繼續瓦解。如果羅姆尼當選﹐這一過程就會快些﹔如果奧巴馬連任﹐這一過程就會慢點。

美國醫療成本佔美國國內生產總值（GDP）的15%﹐這一比例是所有發達國家中最高的﹐而且注定會進一步上升。醫療成本將繼續拖累美國經濟﹐尤其是在3,300名遊說人士力爭使其不斷增加的情況下。

2. 政府泡沫讓華盛頓與真實的美國絕緣

這個泡沫甚麼時候破裂？弗格森（Andrew Ferguson）在《時代》（TIME）雜誌上發表的一篇題為《波托馬克河上的泡沫》（Bubble on the Potomac）的特稿中告誡說﹐大量借債的美國創造出了本國資本無法支撐的財富﹐這令美國政府脫離了治下的國家。這種「絕緣」會讓美國付出代價。

美國的老百姓或許正在掙扎﹐但美國政府卻處於「待售」狀態。華盛頓是政府業務發包中心﹐這項業務的規模可達數萬億美元。在這裡﹐聯邦預算被賣給出價最高的競標人。遊說是這座城市最大的生意：每一位民選官員都有20多名遊說者。這些遊說者全都在公開宣揚官員們帶來的巨大利益﹐而這些利益常常是遊說費用的數百倍。

3. CEO薪酬泡沫膨脹了20%﹐而銀行股下跌幅度高達61%

正是這種心態讓華爾街成為孤島。美國普通民眾碌碌無為﹐而銀行CEO卻在成就宏圖偉業。《彭博市場》（Bloomberg Markets）雜誌報道說﹐銀行CEO的薪酬2011年大漲了20.4%﹐而大多數銀行股卻出現了下滑。

誰是最大的輸家？花旗銀行（Citibank）的股東。該銀行的股票三年時間裡暴跌了61%﹐而花旗CEO潘偉迪（Vikram Pandit）卻獲得了1,490萬美元的薪酬。

還有更多顯示美國不平等現象日益嚴重的跡象：美聯儲（Fed）說﹐過去三年佔美國人口1%的富豪其財富規模增加了2%﹐而廣大中產階級的財富卻縮水39%。美國2010年家庭淨資產與1992年的水平大致相當。

4. 不平等泡沫目前處於1929年的水平﹐這敲響了資本主義終結的警鐘

諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）在他的新書《不平等的代價》（The Price of Inequality）中說﹐美國喜歡自稱為機會之國。儘管我們可以說出一大把憑自身努力攀上社會頂層的美國人的例子﹐但真正關鍵的卻是統計數字：一個人的機會在多大程度上取決於其父母親的收入和教育？

不幸的是﹐如今的數據顯示﹐美國夢是個神話……差距在不斷擴大。2008年以來﹐美國人所增加的收入中有93%被佔美國人口1%的最高收入者獲取了……一種顯而易見的趨勢是﹐收入和財富積聚在最富有人群手裡﹐中產階級被掏空﹐處在社會底層的人愈來愈貧窮。

5. 債務泡沫：債務纏身的大學畢業生去賣漢堡和咖啡。

要想瞭解更多不平等差距的證據﹐看看Utne雜誌的驚人封面吧：一個卡通色彩的愛因斯坦（Albert Einstein）在給顧客送上麥當勞特製漢堡﹐並問：「要配薯條嗎？大學文憑現在值幾個錢？」值不了幾個錢。

在Good雜誌的Minimum Rage專欄﹐很多報道都是關於大學畢業生被助學貸款壓得喘不過氣的事。美國正在扼殺其未來的競爭力：27歲的紐約大學（NYU）畢業生桑德斯（Emily Sanders）近10年來一直在時斷時續地做服務員和酒吧侍者……她沒有醫療保險﹐沒有參加401（k）養老計劃﹐甚至連個儲蓄賬戶都沒有。大多數時間裡﹐她中午去打首份工﹐然後再打第二份工﹐半夜12點以後下班。如果她生病﹐又有點缺錢﹐就吃些感冒藥﹐然後不管怎樣都得去上班。

6.全球性失業泡沫：政府得到警告﹐革命即將爆發

《滾石》（Rolling Stone）雜誌的迪茨（Jeff Tietz）在《墮落天使》（The Fallen）一文中給我們描繪了另一幅資本主義列車即將失事的畫面：美國中產階級突然急劇衰落……他們原本有著不錯的穩定工作﹐經濟衰退改變了這一切。現在﹐他們在停車場的車裡生活。

《時代》雜誌通過廣角鏡頭來關注這個全球新的「失業一代」﹐數千萬年輕人沒有工作﹐人數超過阿拉伯之春（Arab Spring）和佔領華爾街（OWS）運動的參與者。有人警告政府：在這些人成為無業者且怒火中燒之前﹐想辦法讓他們有份工作。

但如果格蘭瑟姆的看法是對的﹐等到政府終於採取行動時﹐一切為時已晚﹐屆時反資本主義革命會將席捲全世界。

7. 油價泡沫：新石油危機將再次引發「阿拉伯之春」

財務顧問建議各位投資新興市場﹐因為「新常態」的美國股市回報率太低。情況或許並非如此。《外交政策》（Foreign Policy）雜誌的萊文（Steve Levine）警告說﹐全球產油國的統治者正在看著油價大跌。下跌的速度是自2008年令人驚恐的金融危機發生以來不曾有過的。行業分析師用「震驚」和「高度緊張」等字眼來形容油價的下一步走勢﹐並說可能發生新一輪阿拉伯之春革命﹐對產油國的獨裁者而言﹐這無疑是一場噩夢。

8. 風險泡沫：全球經濟風險威脅美國經濟復甦

摩根士丹利（Morgan Stanley）前董事長羅奇（Stephen Roach）在《評論匯編》（Project Syndicate）雜誌撰文告誡說﹐自2008年以來美國經濟一直處於疲弱的復甦之中。原因在於﹐史上最大的消費熱潮過去之後﹐美國消費者不願花錢。

自那以後﹐出口在美國經濟反彈中所佔的比重達到41%。在我們增加的出口中﹐高達83%流向了亞洲﹑拉丁美洲和歐洲。但由於這三大地區均麻煩纏身﹐美國可能很快也會遭殃。

9. 緩慢增長泡沫：財政緊縮和投資回報較低將成為新常態

仔細聽好：全美超過20萬名財務顧問已經聽過這份報告。報告告誡財務顧問幫助客戶接受低回報的現實。換句話說﹐投資回報率較低將成為一種新常態﹐財政緊縮將成為現實：經濟增長緩慢﹐只有部分板塊的股票會溫和上漲﹐利率將維持在低位。

明白了嗎？這就是說﹐下半年經濟增長乏力﹐未來存在巨大風險。事實上﹐個人投資者和美國資本主義在短期內都將面臨三大末日場景：歐元區危機﹑美國大選後的「財政懸崖」以及全球新興市場面臨經濟衰退的風險。

10. 資本主義泡沫：自私削弱了美國的領導者地位

斯考克羅夫特（Brent Scowcroft）最近在外交政策雙月刊雜誌《國家利益》（National Interest）上撰文寫道﹐世界正處於演變﹑過渡甚至是日益混亂的狀態之中。斯考克羅夫特是一名退休的空軍上將﹐也是老布殊政府時期的美國國家安全顧問。

斯考克羅夫特在新版《重組的世界》（A World Transformed）一書中寫道：過去﹐我們被看成是為了每一個人而傾盡所能的人﹔現在﹐我們則被視作只迷戀自己的特殊利益的一群人。這種短視的願景反映出很多政界人士以蘭德（Ayn Rand）的極端資本主義理念治理國家的一種趨勢。

現在你明白格蘭瑟姆此前為甚麼會提出這樣的告誡：資本主義既沒有道德感﹐也沒有良心。它完全無法解決「資源的有限性」問題﹐同時不可能在數學上證明實物產出能夠持續快速增長。

道德的羅盤缺失。對未來的憧憬缺失。對他們這種短視思維可能帶來的後果的認知缺失。這三大威脅將融為一體﹐顛覆資本主義﹐同時摧毀美國。

一言以蔽之﹐美國這種新蘭德式極端資本主義將自掘墳墓。

撰稿﹕MarketWatch Paul B. Farrell